나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3125 [3] 서울특별시 광진구 구의동 241-31 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3125 [3] 서울특별시 광진구 구의동 241-31 3층301호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경3125
• 주소: 서울특별시 광진구 아차산로55길 72, 3층301호
• 용도: 도시형생활주택

서울동부지방법원 경매2계 2024타경3125 | 소재지: 서울특별시 광진구 아차산로55길 72, 3층301호 | 감정가: 186,100,000원 | 최저가: 119,104,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울동부지방법원 2024타경3125 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.물건 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3125 (3)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 241-31 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 186,100,000원

매각대상: 건물 (토지 사용 권리 낙찰자 별도 협의 필요)

경매구분: 부동산임의경매

건물면적: 59.87㎡ (약 18.11평)

토지면적: 313.70㎡ (약 94.91평) - (건물 점유/사용 권리에 대한 별도 협의 필수)

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 2.감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 '동국대학교 사범대학부속가람중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본 건까지 차량의 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선(구의역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호합니다.

건물의 구조: 본 건은 철근콘크리트구조 6층 건물 중 제3층 301호이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기, 필로티 주차장 등이 갖추어져 있으나, 현재 승강기는 작동하지 않는 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태: 본 건 토지는 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본 건 서측으로 노폭 약 6미터, 남측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 광진구 구의동에 위치하며, '동국대학교 사범대학부속가람중학교' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 차량 진입이 용이하고, 인근 버스정류장 및 지하철 2호선 구의역이 가까워 대중교통 이용이 편리한 지역적 장점을 가지고 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 건의 가장 큰 특징은 복잡한 권리 관계에 있습니다. '유치권' 및 '점유보호권'이 현재 행사 중이며, 이로 인해 경고문 및 현수막이 부착되어 있는 상태입니다. 이는 공사대금 미지급 채권자가 권리를 주장하고 있음을 의미하며, 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 문제입니다. 또한, '법정지상권'의 성립 여부가 불분명하여 토지 소유자와 건물 소유자 간의 권리 관계가 명확하지 않은 상태입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 본 건은 건물만의 매각이며, 낙찰자는 토지 소유자와 별도로 협의하여 대지권을 취득해야 하는 복잡한 절차를 거쳐야 합니다. 더불어, 건축법상 사용 승인을 받지 않아 건축물대장이 존재하지 않는다는 점도 중요한 권리 분석 대상입니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 구의동 일대는 다세대주택과 아파트 등 주거 시설이 밀집해 있으며, 근린생활시설이 혼재하여 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 대중교통 이용이 편리하여 유동인구가 존재하며, 이는 상권의 안정성에 기여합니다. 다만, 특별한 상업 시설 밀집 지역이나 중심 상업 지구에 속하지는 않아, 폭발적인 상권 성장을 기대하기보다는 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 근린 상권으로서의 특징을 보입니다. 주변에 대규모 유통 시설이나 혐오 시설에 대한 정보는 현재 파악되지 않았습니다.

1.5. 생활 정보

'동국대학교 사범대학부속가람중학교'가 인근에 위치하고 있으며, 상대보호구역(200m)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다. 또한, 주위의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 지하철 2호선 구의역을 이용하면 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

이 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

- 유치권 및 점유보호권: 공사대금 미지급으로 인한 채권자의 권리 행사 중으로, 낙찰 후 해결을 위한 추가 비용 또는 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

- 법정지상권 불분명: 토지 사용에 대한 법적 불확실성으로 인해 향후 분쟁의 소지가 있습니다.

- 토지 사용 권리 확보: 건물만 매각되므로, 대지 사용 권리(대지권)는 토지 소유자와의 별도 협의를 통해 취득해야 하며, 이는 추가 비용 및 협상 난항의 가능성을 동반합니다.

- 건축물대장 미존재: 건축법상 사용 승인을 받지 않아 건축물대장이 없어 건물에 대한 법적 소유권 확보 및 향후 건축 관련 인허가에 어려움이 있을 수 있습니다.

- 건물 내부 하자: 일부 호수에 인테리어, 바닥, 천장 하자, 누수, 곰팡이, 변기 파손 등의 문제가 존재하며, 이에 대한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

- 작동 불가 설비: 건물 내 승강기가 현재 작동하지 않는 상태입니다.

- 토지거래계약허가구역: 외국인 등이 토지를 취득할 경우 허가를 받아야 하는 구역으로, 향후 매각 시 제약이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 입지적 조건 및 교통 편의성은 양호하나, 유치권, 법정지상권 성립 여부 불분명, 건축물대장 미존재, 토지 사용 권리 별도 협의 필요 등 매우 복잡하고 높은 수준의 권리 분석 및 해결 노력이 요구되는 특수 물건입니다. 이러한 문제점을 해결할 수 있는 경험과 자금, 법률적 지식이 충분한 투자자에게는 잠재적 가치를 발굴할 기회가 될 수 있으나, 일반 투자자에게는 상당한 위험 부담이 따를 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 우수한 교통망과 주거 지역 내 입지: 지하철 2호선 구의역 인근으로 대중교통 접근성이 좋으며, 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 기본적인 수요가 있습니다.

- 잠재적 가격 메리트: 복잡한 권리 관계와 건물 관련 문제로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

- 철저한 권리 분석 및 해결 능력 요구: 유치권, 법정지상권, 토지 사용 권리 문제 등을 해결할 수 있는 전문적인 역량이 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계