나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3125 [2] 서울특별시 광진구 구의동 241-31 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3125 [2] 서울특별시 광진구 구의동 241-31 2층202호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경3125
• 주소: 서울특별시 광진구 아차산로55길 72, 2층202호
• 용도: 도시형생활주택

서울동부지방법원 경매2계 2024타경3125 | 소재지: 서울특별시 광진구 아차산로55길 72, 2층202호 | 감정가: 192,000,000원 | 최저가: 122,880,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울동부지방법원 2024타경3125 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3125 (2)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 241-31 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 192,000,000원

토지면적: 313.70㎡ (약 94.9평)

토지지분: 0㎡ (건물만 매각 대상이며, 대지권은 낙찰자가 토지 소유자와 협의 후 취득해야 함)

건물면적: 59.87㎡ (약 18.1평)

건물지분: 59.87㎡

매각대상: 건물 (토지/건물 일괄매각 명시되어 있으나, 주의사항에 따라 건물만 매각으로 해석됨)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 '동국대학교 사범대학부속가람중학교' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량의 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 구의역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

본건은 유치권 및 법정지상권 성립 여부가 불분명한 특이사항이 있습니다. 특히, "공사대금 미지급분에 대한 법원의 확정판결을 받은 채권자로서 유치권 및 점유보호권의 권원으로 권리 행사 중"이라는 경고문 및 현수막이 부착되어 있어, 낙찰 시 유치권 등 관련 법적 절차 및 분쟁 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 감정평가 시점 기준, 법정지상권 성립 여부도 불분명하므로 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

4. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트 구조 6층 건물 중 제2층 202호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 마감으로 되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기, 필로티 주차장 등이 갖추어져 있으나, 현재 승강기는 작동하지 않는 상태입니다.

토지는 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로 노폭 약 6미터, 남측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

5. 상권분석

본건이 위치한 구의동 일대는 주거 밀집 지역으로, 인근에 학교(가람중학교 등) 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 지하철 2호선 구의역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 활성화되어 있어, 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 다세대주택이 주를 이루는 환경으로, 지역 커뮤니티 형성 및 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

생활 편의 시설로는 인근 지하철 2호선 구의역을 이용한 서울 시내 접근성이 우수하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다. 주변에 학교, 병원, 마트, 은행 등 필수 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 일부 호수에는 인테리어, 바닥 마감, 천장 마감, 누수, 곰팡이, 변기 파손 등 하자가 존재하여 추후 확인 및 보수가 필요할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 건물만의 매각 대상이며, 낙찰자가 토지 소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 한다는 점입니다. 이 과정에서 예상치 못한 협상 결렬이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 건축법상 사용 승인을 받지 않아 건축물대장이 존재하지 않으며, 이로 인한 재산권 행사상의 제약이나 행정적 문제가 발생할 수 있습니다. 유치권 등 권리 행사 중인 채권자와의 법적 분쟁 가능성 또한 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 승강기 고장 등 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성도 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 광진구 구의동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호하나, 건물만의 매각이라는 점과 유치권 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 낙찰 후 추가적인 법적 절차와 협상이 요구되는 물건입니다. 건축물대장이 없는 점, 건물 내 하자 존재 가능성 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 철저한 권리 분석과 토지 소유자와의 원만한 협의가 성사된다면, 향후 시세 차익 또는 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 입지: 지하철 2호선 구의역 역세권으로 서울 시내 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 잠재력: 재건축 또는 리모델링을 통해 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변 환경: 생활 편의 시설 및 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 주의: 유치권, 법정지상권 불분명, 대지권 미확보 등 복잡한 권리 관계를 고려하여 철저한 분석 및 신중한 접근이 필요합니다.

외부 지도 검색 결과:

네이버 지도 및 관련 부동산 정보 검색 결과, 본건 소재지 주변은 주로 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있으며, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 구의역 인근 지역의 개발 계획이나 재건축 진행 상황 등에 대한 추가적인 파악이 필요할 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계