나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3125 [1] 서울특별시 광진구 구의동 241-31 2층201호 도시형생활주택 경매
매각기일: 2026-03-30
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3125 [1] 서울특별시 광진구 구의동 241-31 2층201호 도시형생활주택 경매
- 사건번호: 2024타경3125
- 주소: 서울특별시 광진구 아차산로55길 72, 2층201호
- 용도: 도시형생활주택
서울동부지방법원 경매2계 2024타경3125 | 소재지: 서울특별시 광진구 아차산로55길 72, 2층201호 | 감정가: 192,000,000원 | 최저가: 122,880,000원 | 용도: 도시형생활주택
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
* 물건 개요
본 물건은 서울특별시 광진구 구의동 241-31에 위치한 다세대주택으로, 지하철 2호선 구의역 인근에 자리하고 있습니다. 2024년 11월 기준 감정가는 192,000,000원이며, 전용면적 18.11평(59.87㎡)의 건물입니다. 토지는 94.89평(313.70㎡)이며, 본 건물은 토지/건물 일괄 매각 대상이나, 실제로는 건물만 매각되며 낙찰자가 토지 소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 하는 특수성이 있습니다.
* 사건 정보
사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3125 (1)
경매구분: 부동산임의경매
채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO
* 물건 현황
용도: 다세대주택
감정가: 192,000,000원
토지면적: 313.70㎡ (약 94.89평)
건물면적: 59.87㎡ (약 18.11평)
* 매각 대상
토지/건물 일괄매각으로 표기되어 있으나, 주의사항에 명시된 바와 같이 낙찰자가 토지 소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 하는 건물만의 매각입니다.
* 특별 인수/주의 사항
- 본 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 존재하지 않습니다. 감정평가액은 등기사항전부증명서 표제부 면적을 기준으로 건물만 평가한 금액입니다.
- 유치권 및 점유보호권 권리 행사가 진행 중이며, 현수막이 부착되어 있습니다.
- 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 확인이 필요합니다.
- 낙찰자가 토지 소유자와의 협의를 통해 대지권을 취득해야 합니다.
* 기타 특이사항
- 임대 관계는 확인되지 않았습니다.
- 일부 세대에 인테리어, 바닥, 천장 마감재 하자, 누수, 곰팡이, 변기 파손 등의 문제가 존재하여 현장 확인이 필요합니다.
- 현재 건물 내 승강기는 작동하지 않는 상태입니다.
1.2. 입지 조건
* 위치 및 주변 환경
본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 '동국대학교 사범대학부속가람중학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.
* 교통 여건
차량의 진입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 2호선 구의역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 매우 양호합니다. 구의역은 잠실대교, 올림픽대교, 천호대교와 연결되는 교통의 요충지로서 강남 및 강북 지역과의 접근성이 뛰어납니다.
* 토지 이용 계획 및 제한
본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등의 도시계획법상 제한사항이 존재합니다.
1.3. 권리 분석
* 권리 관계 요약
본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 '에OOOOOOOOOOOOOOOOOO'입니다.
* 유의해야 할 권리
- 유치권: 공사대금 미지급분에 대한 법원의 확정 판결을 받은 채권자가 유치권 및 점유보호권으로 권리 행사를 하고 있어 주의가 필요합니다.
- 법정지상권: 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 권리 분석 및 해결이 필요할 수 있습니다.
* 낙찰 후 인수/정리 사항
낙찰자는 건물만의 소유권을 취득하며, 토지에 대한 권리(대지권)는 토지 소유자와의 협의를 통해 별도로 확보해야 합니다. 유치권 및 법정지상권 관련 문제에 대한 법적 검토와 이해가 필수적입니다.
1.4. 상권 분석
* 주변 상권 특징
구의역 일대는 전통적으로 직장인과 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 발달해 있습니다. 서울지방검찰청 동부지청, 광진구청 등 관공서와 소형 사무실이 밀집해 있어 점심 및 저녁 시간대 직장인 수요가 풍부합니다. 또한, 배후에 두터운 주택가가 형성되어 있어 가족 단위 고객의 이용도 많습니다. 최근에는 MZ세대를 중심으로 소비 문화가 변화하면서 성수, 건대와 함께 새로운 소비 트렌드를 형성하는 지역으로 부상하고 있습니다.
* 잠재적 상권 가치
구의역은 지하철 2호선과 더불어 잠실대교, 올림픽대교 등 주요 도로망과의 접근성이 뛰어나 광역적인 유동인구 흡수에 유리합니다. 롯데캐슬 이스트폴과 같은 대규모 복합 단지 개발이 예정되어 있어 향후 상권의 지속적인 성장 및 가치 상승이 기대됩니다.
1.5. 생활 정보
* 주변 편의 시설
구의역 인근에는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.
* 교육 시설
본건은 '동국대학교 사범대학부속가람중학교' 남측 인근에 위치하며, 주변으로 명성여자중학교, 건국대학교 부속중고등학교 등이 있어 교육 환경도 고려해볼 만합니다.
1.6. 잠재적 리스크
* 건축물 관련 리스크
본 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 존재하지 않는 상태입니다. 이는 향후 건물 이용 및 관리에 있어 행정적인 제약이나 법적 문제를 야기할 수 있습니다.
* 권리 관련 리스크
유치권, 법정지상권 성립 여부 불분명 등 복잡한 권리 관계가 존재합니다. 이러한 권리 문제는 낙찰 후 상당한 시간과 비용을 들여 해결해야 할 수 있습니다.
* 건물 하자
내부 마감재의 하자, 누수, 곰팡이, 변기 파손 등 건물 자체의 관리 상태가 좋지 않은 것으로 파악됩니다. 수리에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.
* 승강기 미작동
현재 건물 내 승강기가 작동하지 않는 상태로, 이용에 불편함이 있습니다. 수리 또는 교체가 필요할 수 있습니다.
* 대지권 미확보 가능성
건물만의 매각으로 진행되며, 낙찰자가 토지 소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 합니다. 이 과정에서 협의가 원활하게 이루어지지 않을 경우, 대지권 확보에 어려움이 발생할 수 있으며 이는 재산권 행사 및 매각에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 지하철 2호선 구의역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 하지만 건축물대장 미존재, 유치권 및 법정지상권의 불분명한 권리 관계, 건물 내 하자 및 미작동 설비 등 해결해야 할 중대한 리스크 요인들을 다수 안고 있습니다. 특히, 토지와의 분리 매각으로 인한 대지권 미확보 가능성은 투자 결정 시 가장 신중하게 검토해야 할 부분입니다.
1.8. 투자 포인트
뛰어난 입지와 향후 개발 가능성을 고려할 때, 잠재적인 가치 상승 여력이 있습니다. 그러나 앞서 언급된 각종 리스크 요인들을 감안할 때, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 법률적, 기술적 문제 해결 방안을 명확히 파악하고, 예상되는 추가 비용까지 고려한 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 리스크를 감수하고 성공적으로 문제를 해결할 경우, 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
* 물건 개요
본 물건은 서울특별시 광진구 구의동 241-31에 위치한 다세대주택으로, 지하철 2호선 구의역 인근에 자리하고 있습니다. 2024년 11월 기준 감정가는 192,000,000원이며, 전용면적 18.11평(59.87㎡)의 건물입니다. 토지는 94.89평(313.70㎡)이며, 본 건물은 토지/건물 일괄 매각 대상이나, 실제로는 건물만 매각되며 낙찰자가 토지 소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 하는 특수성이 있습니다.
* 사건 정보
사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3125 (1)
경매구분: 부동산임의경매
채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO
* 물건 현황
용도: 다세대주택
감정가: 192,000,000원
토지면적: 313.70㎡ (약 94.89평)
건물면적: 59.87㎡ (약 18.11평)
* 매각 대상
토지/건물 일괄매각으로 표기되어 있으나, 주의사항에 명시된 바와 같이 낙찰자가 토지 소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 하는 건물만의 매각입니다.
* 특별 인수/주의 사항
- 본 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 존재하지 않습니다. 감정평가액은 등기사항전부증명서 표제부 면적을 기준으로 건물만 평가한 금액입니다.
- 유치권 및 점유보호권 권리 행사가 진행 중이며, 현수막이 부착되어 있습니다.
- 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 확인이 필요합니다.
- 낙찰자가 토지 소유자와의 협의를 통해 대지권을 취득해야 합니다.
* 기타 특이사항
- 임대 관계는 확인되지 않았습니다.
- 일부 세대에 인테리어, 바닥, 천장 마감재 하자, 누수, 곰팡이, 변기 파손 등의 문제가 존재하여 현장 확인이 필요합니다.
- 현재 건물 내 승강기는 작동하지 않는 상태입니다.
1.2. 입지 조건
* 위치 및 주변 환경
본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 '동국대학교 사범대학부속가람중학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.
* 교통 여건
차량의 진입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 2호선 구의역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 매우 양호합니다. 구의역은 잠실대교, 올림픽대교, 천호대교와 연결되는 교통의 요충지로서 강남 및 강북 지역과의 접근성이 뛰어납니다.
* 토지 이용 계획 및 제한
본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등의 도시계획법상 제한사항이 존재합니다.
1.3. 권리 분석
* 권리 관계 요약
본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 '에OOOOOOOOOOOOOOOOOO'입니다.
* 유의해야 할 권리
- 유치권: 공사대금 미지급분에 대한 법원의 확정 판결을 받은 채권자가 유치권 및 점유보호권으로 권리 행사를 하고 있어 주의가 필요합니다.
- 법정지상권: 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 권리 분석 및 해결이 필요할 수 있습니다.
* 낙찰 후 인수/정리 사항
낙찰자는 건물만의 소유권을 취득하며, 토지에 대한 권리(대지권)는 토지 소유자와의 협의를 통해 별도로 확보해야 합니다. 유치권 및 법정지상권 관련 문제에 대한 법적 검토와 이해가 필수적입니다.
1.4. 상권 분석
* 주변 상권 특징
구의역 일대는 전통적으로 직장인과 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 발달해 있습니다. 서울지방검찰청 동부지청, 광진구청 등 관공서와 소형 사무실이 밀집해 있어 점심 및 저녁 시간대 직장인 수요가 풍부합니다. 또한, 배후에 두터운 주택가가 형성되어 있어 가족 단위 고객의 이용도 많습니다. 최근에는 MZ세대를 중심으로 소비 문화가 변화하면서 성수, 건대와 함께 새로운 소비 트렌드를 형성하는 지역으로 부상하고 있습니다.
* 잠재적 상권 가치
구의역은 지하철 2호선과 더불어 잠실대교, 올림픽대교 등 주요 도로망과의 접근성이 뛰어나 광역적인 유동인구 흡수에 유리합니다. 롯데캐슬 이스트폴과 같은 대규모 복합 단지 개발이 예정되어 있어 향후 상권의 지속적인 성장 및 가치 상승이 기대됩니다.
1.5. 생활 정보
* 주변 편의 시설
구의역 인근에는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.
* 교육 시설
본건은 '동국대학교 사범대학부속가람중학교' 남측 인근에 위치하며, 주변으로 명성여자중학교, 건국대학교 부속중고등학교 등이 있어 교육 환경도 고려해볼 만합니다.
1.6. 잠재적 리스크
* 건축물 관련 리스크
본 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 존재하지 않는 상태입니다. 이는 향후 건물 이용 및 관리에 있어 행정적인 제약이나 법적 문제를 야기할 수 있습니다.
* 권리 관련 리스크
유치권, 법정지상권 성립 여부 불분명 등 복잡한 권리 관계가 존재합니다. 이러한 권리 문제는 낙찰 후 상당한 시간과 비용을 들여 해결해야 할 수 있습니다.
* 건물 하자
내부 마감재의 하자, 누수, 곰팡이, 변기 파손 등 건물 자체의 관리 상태가 좋지 않은 것으로 파악됩니다. 수리에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.
* 승강기 미작동
현재 건물 내 승강기가 작동하지 않는 상태로, 이용에 불편함이 있습니다. 수리 또는 교체가 필요할 수 있습니다.
* 대지권 미확보 가능성
건물만의 매각으로 진행되며, 낙찰자가 토지 소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 합니다. 이 과정에서 협의가 원활하게 이루어지지 않을 경우, 대지권 확보에 어려움이 발생할 수 있으며 이는 재산권 행사 및 매각에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 지하철 2호선 구의역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 하지만 건축물대장 미존재, 유치권 및 법정지상권의 불분명한 권리 관계, 건물 내 하자 및 미작동 설비 등 해결해야 할 중대한 리스크 요인들을 다수 안고 있습니다. 특히, 토지와의 분리 매각으로 인한 대지권 미확보 가능성은 투자 결정 시 가장 신중하게 검토해야 할 부분입니다.
1.8. 투자 포인트
뛰어난 입지와 향후 개발 가능성을 고려할 때, 잠재적인 가치 상승 여력이 있습니다. 그러나 앞서 언급된 각종 리스크 요인들을 감안할 때, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 법률적, 기술적 문제 해결 방안을 명확히 파악하고, 예상되는 추가 비용까지 고려한 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 리스크를 감수하고 성공적으로 문제를 해결할 경우, 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
서울동부지방법원 경매2계