나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3125 [1] 서울특별시 광진구 구의동 241-31 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 '동국대학교 사범대학부속가람중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선(구의역)이 소재 하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 6층 건물 중 제2층 201호 외 9개호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후면"내부구조도"참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기, 필로티 주차장 등이 되어 있으며 현재 승강기는 작동하지 않는 상태임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터, 남측, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m )<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016- 11-28)<수도법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대 관계는 미상임. 2) 현재 일부 호수는 인테리어, 바닥 마감, 천장 마감, 누수, 곰팡이, 변기파손 등 하자가 존재하여 추후 낙찰시 확인이 필요함. 3) 본건물은 기준시점 현재 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서, 집합건축물대장이 존재 하지않아 등기사항전부증명상 표제부(전유부분의 건물의 표시)의 면적을 기준으로 감정평가 하였음. 4) 본건은 기준시점 현재 "공사대금 미지급분에 대한 법원의 확정판결을 받은 채권자로서 유치권 및 점유보호권의 권원으로 권리 행사중"이라는 경고문 및 현수막이 붙어있는 상태로 경매 진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
- 낙찰자가 토지소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 하는 건물로 건물만의 매각임
- 감정평가시점 건축법상 승인받지 않은 건물로 건축물대장 미존재
- 감정평가액은 등기사항증명서 표제부(전유부분 건물의 표시)의 면적을 기준으로 건물만 평가한 금액임
- 감정평가시점 유치권 및 점유보호권 권리행사 중 현수막 부착되어 있음
- 법정지상권 성립여부 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3125 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 241-31 2층201호

용도: 도시형생활주택 (현황: 다세대주택 이용중)

감정가: 1,588,200,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 3137.00㎡

토지지분: 0㎡

건물면적: 491.04㎡ (약 148.53평)

건물지분: 491.03999999999996㎡

매각대상: 건물만 매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 '동국대학교 사범대학부속가람중학교' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량의 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선(구의역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 지정)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

본 건은 서울동부지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

3.2. 권리 관계 요약

등기부등본 상 최초 소유권보존등기는 2021년 7월 6일에 이루어졌으며, 말소기준권리는 2021년 12월 30일 접수된 주식회사지앤비에이엠씨대부의 근저당권입니다. 이후 여러 권리 변동이 있었으며, 현재 임의경매 개시결정(2024년 11월 13일)이 등기되어 있습니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 유치권 및 법정지상권 성립 여부는 불분명하며, 이에 대한 확인이 필요합니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없다고 명시되어 있습니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 본 건은 건물만 매각 대상이며, 낙찰자는 토지 소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 합니다.

* 건축법상 승인받지 않은 건물로 건축물대장이 존재하지 않습니다. 감정평가는 등기사항전부증명서상의 면적을 기준으로 건물만 평가된 금액입니다.

* 건물에 유치권 및 점유보호권 권리행사 중임을 알리는 현수막이 부착되어 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

* 승강기가 현재 작동하지 않는 상태입니다.

* 일부 호수에는 인테리어, 바닥 마감, 천장 마감, 누수, 곰팡이, 변기 파손 등 하자가 존재하여 추가 확인 및 수리가 필요합니다.

* 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 주거지역으로 다세대주택, 아파트 등이 밀집해 있으며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 근린생활시설

주거 밀집 지역의 특성상 소규모 상점, 음식점, 병원, 학원 등 근린생활시설이 인근에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 정보

본 건은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 2층 201호 외 9개 호수로 구성되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 필로티 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 환경

'동국대학교 사범대학부속가람중학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 비교적 정온한 주거환경을 이룹니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 권리 관련 리스크

* 건물만 매각되어 토지 사용권을 별도로 확보해야 하는 점은 가장 큰 리스크입니다. 토지 소유자와의 협의가 원활하지 않을 경우 토지 사용에 대한 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 유치권 및 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 이로 인한 추가적인 법적 절차 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건축물대장이 없어 향후 건물에 대한 증축, 개축, 용도 변경 등 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 시설 관련 리스크

* 승강기 미작동으로 인한 수리 비용 발생이 예상됩니다.

* 내부 일부 호수에 누수, 곰팡이, 파손 등의 하자가 존재하여 상당한 수리 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 구의동의 주거지역에 위치하며, 교통 및 주변 생활 환경은 양호한 편입니다. 그러나 건물만 매각되고 토지 사용권을 별도로 확보해야 하며, 건축물대장이 없는 점, 유치권 및 법정지상권의 불분명한 법적 지위 등 다수의 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 복합적인 문제들을 해결하기 위한 추가적인 시간과 비용 투자가 불가피하므로, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 서울 광진구 내 주거지로서의 기본적인 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 만약 토지 사용권 확보 및 법적 문제 해결이 성공적으로 이루어진다면, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 건물만 매각되고 토지 사용권을 별도로 확보해야 하며, 건축물대장 미존재, 유치권 및 법정지상권 성립 불분명, 건물 내 하자 등 다수의 중대한 위험 요소를 가지고 있습니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 감정가 1,588,200,000원 대비 상당한 할인율을 적용한 보수적인 접근이 필요합니다.

안전한 투자를 위해서는 1,000,000,000원에서 1,200,000,000원 사이의 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 고려할 수 있습니다. 이 가격대는 감정가의 약 63% ~ 75% 수준으로, 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 추정치입니다. 다만, 실제 입찰가는 본인이 감수할 수 있는 리스크 수준, 추가적인 법률 검토 결과, 토지 소유자와의 협상 가능성 및 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건은 고도의 전문성과 상당한 추가 비용 부담을 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.