나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경227 [11] 서울특별시 송파구 방이동 156 강남캐슬 4층403호 도시형생활주택 경매
매각기일: 2026-03-30
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경227 [11] 서울특별시 송파구 방이동 156 강남캐슬 4층403호 도시형생활주택 경매
- 사건번호: 2025타경227
- 주소: 서울특별시 송파구 백제고분로50길 32 강남캐슬, 4층403호
- 용도: 도시형생활주택
서울동부지방법원 경매2계 2025타경227 | 소재지: 서울특별시 송파구 백제고분로50길 32 강남캐슬, 4층403호 | 감정가: 578,000,000원 | 최저가: 369,920,000원 | 용도: 도시형생활주택
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울동부지방법원 2025타경227 (11)
소재지: 서울특별시 송파구 방이동 156 강남캐슬 4층403호
물건종별: 다세대주택 (현황 도시형생활주택)
감정평가액: 578,000,000원
토지면적: 15.70㎡ (약 4.75평)
건물면적: 29.27㎡ (약 8.85평)
매각방법: 토지/건물 일괄매각
경매종류: 부동산 임의경매
채권자: 목OOOOOOOO
1.2. 입지조건
물건이 위치한 서울특별시 송파구 방이동은 서울방이초등학교 남서측 인근 지역입니다.
부근은 다세대주택, 연립주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.
차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.
북동측으로는 노폭 약 9미터, 북서측으로는 노폭 약 5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.
1.3. 건물 및 토지 이용 현황
건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제4층 403호입니다.
외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 등으로 마감되었습니다. 창호는 하이샷시 창호입니다.
현재 실지조사일 기준으로 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.
토지는 정방형 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
1.4. 권리분석
본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다.
채권자는 '목OOOOOOOO'이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.
일반적인 임의경매 절차에 따라 말소기준권리 이하의 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.
다만, 인수주의 권리(예: 유치권, 법정지상권 등) 존재 여부 및 상세한 권리관계는 반드시 등기부등본과 법원 공고를 통해 재확인해야 합니다.
1.5. 상권분석
물건이 소재한 송파구 방이동은 서울의 주요 업무 지구 및 주거 지역과 인접하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.
주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다.
지역 내 지속적인 개발 및 재건축 가능성으로 인해 향후 상권 활성화 잠재력이 있습니다.
1.6. 생활정보
주요 인접 시설: 서울방이초등학교가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경에 긍정적인 영향을 미칩니다.
교통 접근성: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.
편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.
주변 혐오시설: 현재 파악된 바로는 본건 인근에 직접적으로 생활에 지장을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 송파구 내 다른 지역에 장지하수처리장, 강남그린에너지센터 등이 위치하나 본건과는 거리가 있어 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.
1.7. 토지이용계획 및 제한상태
해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.
북동측 노폭 약 9미터, 북서측 노폭 약 5미터의 도로와 접하고 있습니다.
이 외에도 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(방이초등학교병설유치원 상대보호구역), 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 관련 법률에 따른 토지이용 제한이 존재합니다.
1.8. 잠재적 리스크
권리관계: 현재 '기타참고사항'에 '미상'으로 표기된 임대차 정보, 채무 인수 여부 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. (예: 임차인 대항력, 유치권 등)
이용상태: 현황 도시형생활주택으로 이용 중이나, 공부상의 용도와 차이가 없는지, 불법 건축물은 없는지 확인해야 합니다.
제한구역: 비행안전제2구역, 대공방어협조구역 등은 건축 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로 관련 규정을 사전에 숙지해야 합니다.
감정평가: 감정평가액 대비 실거래가 추이, 향후 시세 변동 가능성 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.
1.9. 종합 의견
본 물건은 서울 송파구라는 우수한 입지에 자리하고 있으며, 초등학교 인접, 편리한 교통망, 잘 갖춰진 생활 인프라 등 다수의 장점을 보유하고 있습니다.
건축 연도, 건물 관리 상태, 정확한 임대차 현황 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.
제한된 면적임에도 불구하고 지역적 가치를 고려할 때, 안정적인 주거용 또는 소액 투자용으로 고려해 볼 만한 물건으로 판단됩니다.
1.10. 투자 포인트
최고의 입지: 교육 및 생활 편의시설이 풍부한 서울 송파구 방이동에 위치.
탄탄한 배후 수요: 지역 내 풍부한 주거 수요로 인한 안정적인 가치.
일괄 매각 장점: 토지와 건물을 함께 취득하여 명확한 권리 확보 가능.
교육 환경 우수: 초등학교가 인접하여 실수요자에게 높은 선호도 예상.
소액 투자 가능성: 감정가 대비 면적을 고려하여 합리적인 가격으로 투자를 고려할 수 있음.
법원 정보
서울동부지방법원 경매2계