나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경227 [7] 서울특별시 송파구 방이동 156 강남캐슬 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재‘서울방이초등학교’남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 연립주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제2층 제201호외 14개호로서
외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

실지조사일 현재 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약9미터 북서측으로 노폭 약5미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(2021-12-24)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-01-28)(방이초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

재매각(특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울동부지방법원 2025타경227 (7) 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경227 (7)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 156 강남캐슬 3층303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 572,000,000원

토지면적: 15.70㎡ (약 4.75평)

건물면적: 29.27㎡ (약 8.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목OOOOOOOO (목포수산업협동조합)

건축물 정보: 강남캐슬, 도시형생활주택(단지형 다세대 20세대), 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상6층 건물, 2023년 1월 사용승인

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항: 재매각 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 ‘서울방이초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 9미터, 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(2021-12-24)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-01-28)(방이초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

을1 (근저당권, 분당자산관리대부주식회사, 2023-01-19 접수) 입니다.

* 인수되는 권리

해당사항 없습니다. (물건명세서 참고)

* 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 50,000,000원

차임: 1,400,000원

전입일자: 2023-10-20

확정일자: 2023-10-06

배당신고일자: 2025-03-21

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계

0원 입니다. 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

* 집합건물 등기부 요약

소유권보존: 송영춘 (2023-01-19)

근저당권: 분당자산관리대부주식회사 (5,784,000,000원, 말소기준권리)

임의경매: 목포수산업협동조합 (4,576,765,502원)

근질권: 스카이저축은행, 웰컴저축은행주식회사 (총 5,784,000,000원)

* 등기부채권 총액

5,784,000,000원 입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 서울특별시 송파구 방이동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 주변 지역은 비교적 활발한 상업 활동이 이루어지고 있으나, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설

서울방이초등학교와 병설유치원이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설

주변에 다양한 상점, 음식점 등 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 특별매각조건에 따라 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높게 책정되어 있습니다. 이는 입찰 시 자금 계획에 대한 신중한 접근이 필요함을 의미합니다.

* 높은 권리 총액

등기부상 총 채권액이 약 57억 8천만원으로, 감정가 5억 7천만원 대비 매우 높습니다. 이는 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사하며, 경매 절차 진행에 대한 주의가 필요합니다.

* 공동담보

공동담보 물건으로 경매 절차가 진행될 수 있으며, 이 경우 본 건 외 다른 물건과의 연계성을 파악해야 합니다.

* 임차인 명도

대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2023년 신축된 도시형생활주택으로 비교적 현대적인 건물 컨디션을 기대할 수 있습니다. 송파구 방이동이라는 입지적 장점과 초등학교 인근의 교육 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 재매각 물건이라는 점은 유의해야 할 사항입니다. 또한, 제공된 주변 시세 정보와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물

2023년 사용승인된 신축 건물로, 노후도가 낮고 최신 주거 트렌드를 반영했을 가능성이 높습니다.

* 입지

서울 송파구 방이동이라는 우수한 입지로 향후 가격 상승 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(2026년 5월 거래 기준)를 분석한 결과, 유사한 빌라(다세대)의 거래가는 약 3억 8천만원에서 6억 5천만원 수준이었습니다. 이들 물건은 본건보다 건축 연도가 오래되었거나 면적이 더 넓다는 특징이 있습니다.

구체적으로,

* 2003년식 62.05㎡ 물건이 3억 8천만원에 거래되었습니다. (면적당 약 612만원/㎡)

* 2019년식 57.03㎡ 물건이 6억 5천만원에 거래되었습니다. (면적당 약 1,140만원/㎡)

* 2002년식 52.94㎡ 물건이 4억 2천만원에 거래되었습니다. (면적당 약 793만원/㎡)

본건은 2023년 신축 건물이며 전용면적 29.27㎡ (약 8.85평)으로, 면적이 작은 편입니다. 신축 건물이라는 점을 감안하면 단위 면적당 가격은 비교적 높게 형성될 수 있습니다. 그러나 제공된 시세 정보에서 가장 최근인 2019년식 물건의 면적당 가격(약 1,140만원/㎡)을 적용하더라도, 본건의 면적(29.27㎡)으로는 약 3억 3천만원 수준이 됩니다. 더 오래된 연식의 물건들을 기준으로 하면 약 2억 초중반에서 2억 후반대로 추정됩니다.

현재 감정가는 5억 7천2백만원으로, 이는 제공된 주변 시세 분석 결과보다 상당히 높은 금액입니다. 재매각 물건임을 감안하더라도, 주변 시세를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

시장 시세를 고려할 때, 본건의 적정 가치는 약 2억 8천만원에서 3억 5천만원 사이로 추정됩니다. 다만, 감정가가 이보다 높은 점과 재매각 조건을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

투자 시에는 감정가 대비 시장 가치와의 괴리를 충분히 인지하고, 권리 관계 및 향후 명도 가능성 등을 면밀히 검토하여 보수적인 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.