나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50992 [6] 서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 ""방이중학교"" 북서측 인근에 위치하고, 부근은 근린
생활시설. 업무시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철8호선(몽촌토성역) 등이 소재하
는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 1층 104호 외 6개호로서,
외벽: 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(일련번호1~ 7) 공히 제2종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지설비, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 장방형(6필지 일단지) 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 북서측 및 남서측으로 각각 약 6미터의 포장도로에 접하며, 도로상태
보통임.

토지이용계획 및 제한상태

방이동 41-8, 41-15, 41-16 :
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로
(2020-09-03)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육
환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역
(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임.

방이동 41-9, 41-14 :
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구) ,
공공청사(2017-06-22)(저촉) , 도로(2020-09-03)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임.




방이동 41-10 :
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구) ,
공공청사(2017-06-22)(저촉) , 도로(2020-09-03)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률> , 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법> , 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법> ,
과밀억제권역<수도권정비계획법> , 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>
임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경50992 (6)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층 115호

용도: 근린상가

감정가: 889,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 16.25㎡ (약 4.92평)

토지지분: 16.25㎡ (약 4.92평)

건물면적: 27.19㎡ (약 8.22평)

건물지분: 27.19㎡ (약 8.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 송파구 방이동에 위치하며, "방이중학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 8호선 몽촌토성역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

종합적으로 볼 때, 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 7일 접수된 옹진수산업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

따라서, 매각으로 인해 본 등기부상 을1 근저당권보다 후순위인 다음의 권리들은 모두 소멸됩니다.

* 을1: 옹진수산업협동조합 근저당권 (4,800,000,000원)

* 을2: 상상인플러스저축은행 근저당권 (1,300,000,000원)

* 갑6: 주식회사인성저축은행외 6명 가압류 (2,000,000,000원)

* 갑8: 유에이치제팔차유동화전문 임의경매개시결정 (4,655,314,327원)

3.2. 인수되는 권리

본 건의 경우, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 명시되어 있습니다.

또한, 지상권 관련 사항도 해당 사항이 없습니다.

결론적으로, 낙찰자는 별도의 법적 권리나 부담을 인수하지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

현재 임대관계는 파악되지 않아 미상입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

임대차 관계가 불분명하므로, 실제 점유자가 있을 경우에 대한 철저한 확인과 대응이 필요합니다. 보증금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 시설

본 건물은 업무시설과 근린생활시설이 복합된 용도로 사용되고 있으며, 본 건(1층 115호)은 근린상가로 이용 중입니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 학교 등이 밀집되어 있어 상업 활동 및 유동인구가 풍부한 지역입니다.

특히, 잠실 광역 중심지구에 속해 있어 지역 내 상업 중심지로서의 가치를 지니고 있습니다.

주변에 롯데월드타워, 롯데월드몰 등 대형 상업 및 문화 시설이 위치하여 관련 고객 유입 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 지상 19층, 지하 4층 규모입니다.

본 건은 1층에 위치하며, 외벽은 페인팅 및 일부 석재 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

내부 설비로는 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지설비, 승강기 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 교육/편의시설

* 교육시설: 본 건 북서측 인근에 방이중학교가 위치하며, 주변 1km 이내에 서울방이초등학교, 잠실고등학교 등이 소재합니다. 토지이용계획상 교육환경보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 안전하고 우수한 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 편의시설: 상업 및 업무시설이 집결된 지역 특성상, 다양한 은행, 병원, 마트, 음식점 등 근린생활시설과 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 현재 임대차 현황이 불분명하며, 인수하는 보증금이 없다는 점은 잠재적 점유자 문제로 이어질 수 있습니다. 실제 점유자가 있을 경우, 명도 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 유동화물건 및 공동담보: 유동화물건 및 공동담보로 묶여 있다는 점은 거래 구조가 다소 복잡할 수 있음을 시사합니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 본 물건이 속한 토지에는 다음과 같은 제한사항들이 적용됩니다.

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(잠실광역중심제1지구)

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m), 비행안전제2구역(전술)

* 과밀억제권역, 공장설립제한지역

이러한 법규들은 향후 건축 행위, 개발, 업종 제한 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구의 핵심 상업 및 업무 지역에 위치한 근린상가로서, 지하철 8호선 몽촌토성역 역세권의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 잠실 광역 중심지구로서 개발 호재와 풍부한 유동인구를 기대할 수 있으며, 주변에 각종 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 가치가 높습니다.

다만, 임대차 관계가 불분명하고 인수하는 보증금이 없다는 점, 그리고 다양한 토지이용계획상의 제한사항들은 투자 시 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크 요소입니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 명도 및 권리 관계를 면밀히 검토한 후 접근한다면, 장기적인 시각에서 안정적인 투자 기회를 제공할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 8호선 몽촌토성역 인근의 역세권으로, 접근성이 뛰어나며 잠실 광역 중심에 위치합니다.

* 배후 수요: 주변에 다수의 업무시설, 주거단지, 학교 등이 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 다용도 활용: 근린상가로서 다양한 업종으로의 전환이 용이하며, 1층에 위치하여 고객 접근성이 좋습니다.

* 주변 개발 호재: 롯데월드타워, 롯데월드몰 등 대규모 개발 사업과 연계된 지역으로, 지속적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 건물 상태: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물의 일부로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가(889,000,000원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 시장 시세 및 경쟁 물건 분석

* 임대차 관계 미상으로 인한 명도 비용 및 기간 예측

* 건물 내부 상태 및 예상되는 리모델링/수리 비용

* 향후 수익률 분석 (임대료 수입, 공실률 등)

* 토지이용계획상 제한사항으로 인한 미래 가치 변동 가능성

특히, 인수되는 보증금이 없다는 점을 감안하여, 실제 명도 비용과 잠재적 임차인 관련 위험을 입찰가에 충분히 반영해야 합니다. 구체적인 입찰가는 전문가와 상담하여 정밀한 분석 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.