나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50992 [5] 서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 ""방이중학교"" 북서측 인근에 위치하고, 부근은 근린
생활시설. 업무시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철8호선(몽촌토성역) 등이 소재하
는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 1층 104호 외 6개호로서,
외벽: 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(일련번호1~ 7) 공히 제2종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지설비, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 장방형(6필지 일단지) 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 북서측 및 남서측으로 각각 약 6미터의 포장도로에 접하며, 도로상태
보통임.

토지이용계획 및 제한상태

방이동 41-8, 41-15, 41-16 :
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로
(2020-09-03)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육
환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역
(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임.

방이동 41-9, 41-14 :
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구) ,
공공청사(2017-06-22)(저촉) , 도로(2020-09-03)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임.




방이동 41-10 :
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구) ,
공공청사(2017-06-22)(저촉) , 도로(2020-09-03)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률> , 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법> , 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법> ,
과밀억제권역<수도권정비계획법> , 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>
임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경50992 (5)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층 114호 (신규주소: 서울특별시 송파구 올림픽로34길 5-13)

용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설)

건물명: 잠실 벨솔레 오피스텔

감정가: 1,166,000,000원

토지 면적: 11.28㎡ (약 3.41평)

건물 면적: 34.58㎡ (약 10.46평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유에이치제팔차유동화전문 (본건 임의경매 신청 채권자)

특이사항: 유동화물건, 공동담보 (총 7개 필지)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "방이중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 학교 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 대중교통으로는 인근에 다수의 버스 정류장이 있고 지하철 8호선 몽촌토성역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

본건 소재 토지는 북서측 및 남서측으로 각각 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

올림픽공원이 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 총 채권액은 약 8,100,000,000원입니다.

말소기준권리는 2022년 5월 11일 접수된 상상인플러스저축은행 근저당권(을2)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

본건에는 임차인이 없는 것으로 파악되며, 인수할 보증금은 0원입니다. (임대관계 미상)

등기부상 확인된 주요 권리 및 내용은 다음과 같습니다.

* 갑4: 주식회사제이엘케이홀딩스 (소유권이전 3번신탁등기말소, 2022-04-07)

* 을1: 옹진수산업협동조합 (근저당권, 2022-04-07, 4,800,000,000원, 말소)

* 을2: 상상인플러스저축은행 (근저당권, 2022-05-11, 1,300,000,000원, 말소기준, 말소)

* 갑6: 주식회사인성저축은행외 6명 (가압류, 2023-08-07, 2,000,000,000원, 말소)

* 갑8: 유에이치제팔차유동화전문 (임의경매, 2025-02-07, 4,655,314,327원, 말소)

본건은 유동화물건 및 공동담보로 진행되고 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 송파구 방이동 일대는 잠실광역중심 제1지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 지속적인 개발 및 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

주변에 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 학교 등이 혼재하여 유동인구가 꾸준하며, 다양한 업종의 상가 및 사무실이 밀집해 있어 상권 형성에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

오피스텔 건물 내 상가로서, 건물 내·외부의 고정 수요와 더불어 주변 배후 단지의 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 방이중학교가 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

지하철 8호선 몽촌토성역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

인접한 올림픽공원은 다양한 문화 체육 시설과 녹지 공간을 제공하여 여가 활동에 용이합니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계가 현재 미상으로, 실제 점유자 및 임차인의 현황을 사전에 반드시 확인해야 합니다. (인수 보증금 0원이나, 점유 관계 미확인 시 명도 저항 가능성 존재)

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 설정되어 있을 수 있으므로 면밀한 분석이 필요합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등 다양한 도시계획시설 및 법적 제한이 존재하므로, 향후 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

건축물대장상 사용승인일이 2020년 4월 24일로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후도에 대한 우려는 적을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 동부의 주요 업무 및 상업 지구인 송파구 방이동에 위치하며, 지하철역 및 도로망 접근성이 양호한 입지를 자랑합니다.

제2종 근린생활시설로서 다양한 상업적 활용이 가능하며, 잠실광역중심 개발 계획의 수혜 지역으로 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

다만, 임대차 관계 미확인, 복잡한 권리 관계, 도시계획상의 제한 등 투자 전 확인 및 고려해야 할 사항들이 존재합니다.

감정가는 11억 6천 6백만원으로, 실제 시장 가치와 권리 분석 결과를 종합하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권(8호선 몽촌토성역)에 위치한 대로변 상가로, 향후 상권 발달에 따른 가치 상승 가능성이 높습니다.

잠실광역중심 제1지구 지구단위계획구역 내에 포함되어 있어 지역 개발 호재의 수혜를 기대할 수 있습니다.

건물 자체가 2020년 사용승인을 받아 비교적 신축으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

소형 면적(약 10.46평)으로 진입 장벽이 상대적으로 낮아 투자 및 실사용 목적으로 고려해볼 만합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 11억 6천 6백만원입니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 실거래가, 수익률 분석, 명도 비용, 법적 제한 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

권리 분석 결과 인수되는 권리가 없는 것으로 보이나, 명도 관련 비용 및 시간을 고려해야 합니다.

잠실광역중심 개발 지역의 잠재 가치 및 현재 시장 상황을 고려 시, 감정가의 80%~90% 선을 참고 가격으로 제안할 수 있습니다. (약 9억 3천만원 ~ 10억 5천만원)

본 제안가는 참고용이며, 반드시 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.