나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50992 [4] 서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층111호 근린상가 경매

서울특별시 송파구 올림픽로34길 5-13 잠실 벨솔레 오피스텔 (방이2동 주민센터) (근린상가) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경50992(서울동부지방법원 경매2계). 감정가 731,000,000원, 최저가 299,418,000원. 매각기일은 2026-07-06입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 50992 [4]
소재지	서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층111호
도로명주소	서울특별시 송파구 올림픽로34길 5-13 잠실 벨솔레 오피스텔 (방이2동 주민센터)
용도	근린상가
건물명	잠실벨솔레오피스텔
매각기일	2026.07.06
관할법원	서울동부지방법원 경매2계 (2204-2406(구내:2406))
이용제한	대공방어협조구역, 비행안전제2구역(전술), 교육환경보호구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 도시지역, 일반상업지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, (저촉)공공청사, (접함)도로, 지구단위계획구역, (저촉)교육환경보호구역, (저촉)상대보호구역

서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층111호 근린상가 경매 물건 이미지

면적

토지면적	13.96㎡ (4.22평)
건물면적	22.35㎡ (6.76평)

금액

감정가	731,000,000원
최저가	299,418,000원 (감정가 대비 41%)
입찰보증금	29,941,800원 (10%)
유찰횟수	4회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.01.05	731,000,000원	유찰
2차	2026.02.09	584,800,000원	유찰
3차	2026.03.30	467,840,000원	유찰
4차	2026.05.11	374,272,000원	유찰
5차	2026.07.06	299,418,000원	변경

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 ""방이중학교"" 북서측 인근에 위치하고, 부근은 근린
생활시설. 업무시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철8호선(몽촌토성역) 등이 소재하
는 등 대중교통 여건은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 1층 104호 외 6개호로서,
외벽: 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
창호: 샷시창임.
이용상태: 본건(일련번호1~ 7) 공히 제2종근린생활시설로 이용중임.
설비내역: 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지설비, 승강기 등이 구비되어있음.
토지의 형상 및 이용상태: 본건 소재 토지는 장방형(6필지 일단지) 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용
중임.
인접 도로상태등: 본건 소재 토지는 북서측 및 남서측으로 각각 약 6미터의 포장도로에 접하며, 도로상태
보통임.
토지이용계획 및 제한상태: 방이동 41-8, 41-15, 41-16 :
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로
(2020-09-03)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육
환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역
(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임.

방이동 41-9, 41-14 :
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구) ,
공공청사(2017-06-22)(저촉) , 도로(2020-09-03)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임.

방이동 41-10 :
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구) ,
공공청사(2017-06-22)(저촉) , 도로(2020-09-03)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률> , 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법> , 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법> ,
과밀억제권역<수도권정비계획법> , 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>
임.
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): - 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경50992 (4)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층 111호

용도: 근린상가

감정가: 731,000,000원

토지면적: 13.96㎡ (약 4.22평)

토지지분: 13.959038436246464㎡ (약 4.22평)

건물면적: 22.34㎡ (약 6.76평)

건물지분: 22.345㎡ (약 6.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "방이중학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 몽촌토성역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 19층 건물 중 1층에 해당합니다. 외벽은 페인팅 및 일부 석재 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

건물은 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 장방형으로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.

본건 소재 토지는 북서측 및 남서측으로 각각 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(잠실광역중심제1지구) 등에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

말소기준권리는 2022년 4월 7일 접수된 옹진수산업협동조합의 근저당권 (금 4,800,000,000원)이며, 본 경매 절차를 통해 을1, 을2, 갑6, 갑8 권리 모두 소멸될 예정입니다.

인수할 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* (주)에이치디홀딩스리미티드: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2023-05-22, 대항력 없음.

* 유한회사장고코리아: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2023-05-22, 대항력 없음.

* 주식회사벨솔레인베스트먼트: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2023-05-02, 대항력 없음.

* 주식회사벨솔레프라퍼티: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2023-05-22, 대항력 없음.

4. 상권분석

본건이 위치한 방이동 일대는 지하철 8호선 몽촌토성역과 9호선 한성백제역, 2호선 잠실역이 인접해 있어 교통 접근성이 뛰어난 지역입니다.

특히 방이동 먹자골목 상권은 30~40대 직장인 및 중장년층을 주요 고객으로 하며, 안정적인 수요층을 바탕으로 높은 권리금과 매출이 형성되어 있는 것으로 알려져 있습니다.

인근에 롯데월드, 올림픽공원 등 주요 시설과 함께 대기업 본사 및 오피스 밀집 지역이 있어 유동인구가 풍부하며, 잠실광역중심 제1지구 개발 계획 등으로 향후 상권 가치 상승이 기대됩니다.

전반적으로 임대 수요가 꾸준하며 공실률이 낮은 편으로, 상권 내 활력이 높게 유지되고 있습니다.

5. 생활정보

주변에 방이중학교가 위치하며, 올림픽공원, 석촌호수 등이 가까워 쾌적한 생활환경을 누릴 수 있습니다.

대중교통으로는 8호선 몽촌토성역이 도보 거리에 있으며, 다양한 버스 노선이 운행 중입니다.

혐오시설 관련 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 교육환경보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 혐오시설 입지가 제한될 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화 물건 및 공동담보로 묶여 있어, 채권 구조가 복잡할 가능성이 있습니다. 이는 경매 진행 과정이나 이후 권리 관계에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

잠실광역중심 제1지구 지구단위계획 구역 내에 있어 향후 개발 및 건축 시 지구단위계획의 영향을 받게 됩니다.

최근 송파구의 부동산 가격 상승세가 두드러지나, 시장 상황 변동에 따른 잠재적 하락 위험도 고려해야 합니다.

건축물대장상 용도(업무시설)와 감정평가서상 용도(근린상가) 간 차이가 존재할 수 있으나, 현재 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 이는 일반적으로 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 방이동의 핵심 상권에 위치한 근린상가로, 뛰어난 교통 여건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 높은 상권 활력을 자랑합니다. 몽촌토성역 역세권이라는 지리적 이점과 잠실광역중심 제1지구의 개발 호재는 향후 가치 상승 가능성을 높입니다. 권리 분석상 특별히 인수할 권리가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 유동화 물건 및 공동담보라는 특이사항은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 8호선 몽촌토성역 인근, 방이동 먹자골목 내 핵심 상권 위치.

* 풍부한 배후 수요: 인근 오피스 밀집 지역, 대단지 아파트, 잠실 롯데월드 및 올림픽공원 등 관광 수요.

* 성장 가능성: 잠실광역중심 제1지구 개발 계획 등 미래 가치 상승 요인 다수.

* 안정적인 상권: 높은 임대 수요와 낮은 공실률, 꾸준한 매출 발생 가능성.

* 권리 인수 부담 없음: 매각으로 모든 권리 소멸 예정.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 731,000,000원입니다. 현재 분석된 상권의 활력, 입지적 가치, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 경매 시장 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다. 다만, 감정가가 시세 대비 합리적인 수준이라면 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵지만, 감정가 수준을 기준으로 접근하는 것을 권장합니다.1.물건 기본정보