나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50992 [3] 서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 ""방이중학교"" 북서측 인근에 위치하고, 부근은 근린
생활시설. 업무시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철8호선(몽촌토성역) 등이 소재하
는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 1층 104호 외 6개호로서,
외벽: 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(일련번호1~ 7) 공히 제2종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지설비, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 장방형(6필지 일단지) 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 북서측 및 남서측으로 각각 약 6미터의 포장도로에 접하며, 도로상태
보통임.

토지이용계획 및 제한상태

방이동 41-8, 41-15, 41-16 :
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로
(2020-09-03)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육
환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역
(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임.

방이동 41-9, 41-14 :
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구) ,
공공청사(2017-06-22)(저촉) , 도로(2020-09-03)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임.




방이동 41-10 :
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구) ,
공공청사(2017-06-22)(저촉) , 도로(2020-09-03)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률> , 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법> , 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법> ,
과밀억제권역<수도권정비계획법> , 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>
임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경50992 (3)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층 106호

건물명: 잠실 벨솔레 오피스텔

용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 857,000,000원

토지면적: 8.54㎡ (약 2.58평)

토지 지분: 8.5448㎡ (약 2.58평)

건물면적: 26.21㎡ (약 7.93평)

건물 지분: 26.215㎡ (약 7.93평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (유에이치제팔차유동화전문)

건축물 정보: 지하 4층, 지상 19층 규모, 총 319호, 사용승인일 2020년 04월 24일.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "방이중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 8호선 몽촌토성역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 소재 토지는 북서측 및 남서측으로 각각 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 도로 이용에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(잠실광역중심제1지구)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등의 관련 법규가 적용됩니다.

2.5. 주변시설 (추가 조사 내용)

건물 인근에는 올림픽공원과 석촌호수가 위치하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 또한 롯데월드타워, 롯데백화점, 홈플러스, 서울아산병원 등 다양한 편의시설 및 주요 시설이 반경 1km 이내에 있어 생활 및 문화 활동이 편리합니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 04월 07일 접수된 옹진수산업협동조합의 근저당권(채권액 4,800,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최민선 (최 )

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2021-11-29

* 확정일자: 2023-07-14

* 배당신고일자: 2025-03-20

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다. 그러나 '대항력있는임차인'이 특이사항 및 특수물건정보로 분류되어 있으므로, 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 등기부 현황

* 말소되는 권리: 소유권이전 3번신탁등기말소, 근저당권 (옹진수산업협동조합, 상상인플러스저축은행), 가압류 (주식회사인성저축은행외 6명), 임의경매 (유에이치제팔차유동화전문).

* 총 등기부 채권액: 8,100,000,000원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 상권 특성

본 물건은 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 업무시설 및 근린생활시설로 복합 운영되고 있습니다. 잠실광역중심지구에 속한 지구단위계획구역으로, 체계적인 도시 관리 하에 향후 발전 가능성이 기대되는 상권입니다.

4.2. 주변 상권

물건이 위치한 지역은 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 학교 등이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준하며, 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 8호선 몽촌토성역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 편의 및 문화 시설

올림픽공원, 석촌호수 등 문화 및 휴식 공간이 인접해 있으며, 롯데월드타워, 롯데백화점, 서울아산병원 등 다양한 상업 및 의료 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

상기 3.2항에서 기술된 바와 같이 대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 인수 보증금은 0원으로 신고되었으나, 명도 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

6.2. 유동화 물건

채권이 유동화되어 경매 절차가 진행되는 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

6.3. 공동 담보

본 물건 외 다른 부동산도 동일 채무로 담보 설정된 공동 담보 물건이므로, 경매 진행 상황에 따라 채권의 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 방이동의 잠실광역중심지구 내에 위치한 근린상가로, 우수한 교통 여건과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 잠실 벨솔레 오피스텔 건물 내 상가로서, 주변 상권의 활성화 및 잠재적인 개발 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 잠실광역중심지구 내에 위치하여 향후 개발 및 가치 상승 잠재력이 높음.

* 지하철 8호선 몽촌토성역 역세권으로 대중교통 이용이 편리함.

* 올림픽공원, 석촌호수 등 문화 및 휴식 시설 인접.

* 롯데월드타워, 백화점 등 주변 편의시설 이용이 용이함.

* 근린생활시설로서 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 857,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인 인수분 없음)

예상 입찰가 산정을 위한 추가적인 시세 분석 및 수익률 분석이 필요합니다. 현재로서는 감정평가액을 기준으로 향후 시장 상황과 본 물건의 가치를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.