나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50992 [2] 서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 ""방이중학교"" 북서측 인근에 위치하고, 부근은 근린
생활시설. 업무시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철8호선(몽촌토성역) 등이 소재하
는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 1층 104호 외 6개호로서,
외벽: 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(일련번호1~ 7) 공히 제2종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지설비, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 장방형(6필지 일단지) 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 북서측 및 남서측으로 각각 약 6미터의 포장도로에 접하며, 도로상태
보통임.

토지이용계획 및 제한상태

방이동 41-8, 41-15, 41-16 :
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로
(2020-09-03)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육
환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역
(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임.

방이동 41-9, 41-14 :
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구) ,
공공청사(2017-06-22)(저촉) , 도로(2020-09-03)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임.




방이동 41-10 :
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구) ,
공공청사(2017-06-22)(저촉) , 도로(2020-09-03)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률> , 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법> , 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법> ,
과밀억제권역<수도권정비계획법> , 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>
임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층 105호에 대한 경매 물건 정보를 상세히 분석한 내용입니다.

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경50992 (2)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층 105호

주소지 (도로명): 서울특별시 송파구 올림픽로34길 5-13 (방이동)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설로 이용 중)

감정가: 1,230,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.52㎡ (약 3.79평)

토지 지분: 12.5187㎡ (약 3.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.38㎡ (약 11.61평)

건물 지분: 38.3815㎡ (약 11.61평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 ""방이중학교"" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 8호선 몽촌토성역이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 소재 토지는 북서측 및 남서측으로 각각 약 6미터의 포장도로에 접하고 있으며, 도로 상태는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 4월 7일 접수된 옹진수산업협동조합의 근저당권 (을1, 4,800,000,000원)입니다.

등기부 채권 총액은 8,100,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다. 모든 권리(을1, 을2, 갑6, 갑8)는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

3.3. 주의사항

임대관계가 미상이므로, 명도 진행 시 세입자 유무 및 권리관계를 재확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

본건은 일반상업지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 학교 등이 혼재되어 있어 상권의 기본 요건을 갖추고 있습니다. 잠실광역중심지구단위계획구역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 이점을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 방이중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 8호선 몽촌토성역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설, 관공서 등이 있어 기본적인 생활 편의는 양호할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 현재 임차인의 유무 및 보증금, 차임 등에 대한 정보가 없어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 채권이 유동화되어 있고 공동 담보로 설정된 물건이므로, 권리관계가 복잡할 수 있으며 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역 외에도 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등 다양한 법적 제한이 있습니다. 이 중 일부는 특정 업종의 입점을 제한하거나 개발에 영향을 줄 수 있으므로, 향후 이용 계획 수립 시 면밀히 검토해야 합니다. (예: 공공청사 저촉 사항)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 방이동의 우수한 입지에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 법적 제한사항이 다소 존재하나 일반상업지역의 특성을 고려할 때 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계가 불분명하고 유동화 물건이라는 특수성이 있어, 낙찰 후 명도 및 권리관계 처리에 있어 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 지하철 8호선 몽촌토성역 인근의 역세권 상가입니다.

* 지역: 송파구 방이동의 상업 및 업무 밀집 지역에 속해 있습니다.

* 용도: 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 개발 잠재력: 잠실광역중심지구단위계획구역에 포함되어 있어 지역 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외하고 산정되나, 본건의 경우 인수 보증금이 없으므로 감정가를 참고하되, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 공실률, 향후 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다. 또한, 본건은 유동화 물건 및 공동담보로 묶여 있는 점을 감안하여 법률 및 재무 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.