나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50992 [7] 서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 ""방이중학교"" 북서측 인근에 위치하고, 부근은 근린
생활시설. 업무시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철8호선(몽촌토성역) 등이 소재하
는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 1층 104호 외 6개호로서,
외벽: 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(일련번호1~ 7) 공히 제2종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지설비, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 장방형(6필지 일단지) 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 북서측 및 남서측으로 각각 약 6미터의 포장도로에 접하며, 도로상태
보통임.

토지이용계획 및 제한상태

방이동 41-8, 41-15, 41-16 :
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로
(2020-09-03)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육
환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역
(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임.

방이동 41-9, 41-14 :
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구) ,
공공청사(2017-06-22)(저촉) , 도로(2020-09-03)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임.




방이동 41-10 :
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구) ,
공공청사(2017-06-22)(저촉) , 도로(2020-09-03)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률> , 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법> , 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법> ,
과밀억제권역<수도권정비계획법> , 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>
임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경50992 (7)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층 116호

용도: 근린상가

감정가: 870,000,000원

토지 면적: 8.24㎡ (약 2.49평)

토지 지분: 8.2435㎡ (약 2.49평)

건물 면적: 25.29㎡ (약 7.65평)

건물 지분: 25.2875㎡ (약 7.65평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에이치제팔차유동화전문 유한회사 (AH8th CLO 1호)

특이사항: 유동화 물건, 공동담보

건물 정보: 잠실 벨솔레 오피스텔은 철근콘크리트 구조로, 2020년 4월 24일에 사용승인이 완료되었습니다. 지하 4층, 지상 19층 규모이며, 총 319호실이 있습니다. 본건은 1층 116호로, 제2종 근린생활시설로 이용 중입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "방이중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 학교 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 수준의 주위 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황

차량으로의 접근성이 양호하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 지하철 8호선 몽촌토성역이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 소재 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(잠실광역중심제1지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등의 다양한 도시계획 및 법규적 제한이 적용됩니다. 특히, 일부 토지(방이동 41-9, 41-14, 41-10번지)는 공공청사(저촉)로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 개발에 잠재적 제약이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 4월 7일 접수된 옹진수산업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 이 근저당권을 포함한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 김성현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024년 3월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금이 없으므로 낙찰자에게 인수되는 임차인의 권리는 없습니다.

등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 8,100,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 1층에 위치한 근린생활시설로서, 유동인구가 비교적 많은 지역에 속합니다. 주변에 업무시설과 다양한 상업시설이 혼재되어 있어 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다. 몽촌토성역 역세권이라는 점과 잠실 광역 중심 지구단위계획구역 내에 위치한다는 점은 향후 상권 활성화 및 가치 상승 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

대중교통 접근성

지하철 8호선 몽촌토성역이 도보권 내에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 매우 편리합니다.

주변 편의시설

* 병원: 서울특별시 송파구에 위치한 주요 병원 및 의원들의 접근이 용이합니다. (예: ROI Hospital 등)

* 쇼핑: 롯데백화점 잠실점, 롯데월드몰 등 대규모 쇼핑 및 엔터테인먼트 시설 이용이 편리합니다. (검색 결과: 롯데월드 아쿠아리움, 롯데월드몰 등)

* 기타: 방이중학교, 관공서, 금융기관 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설이 인근에 밀집해 있습니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대해 확인한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 복잡한 채권 관계

본 건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관계가 다소 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다. 권리 분석 시 해당 내용을 충분히 검토해야 합니다.

* 토지 이용 계획상 제약

방이동 41-9, 41-14, 41-10번지 일대가 공공청사(저촉)로 지정되어 있어, 해당 토지의 용도 변경이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 전반적으로 다수의 토지이용 제한(가축사육제한, 교육환경보호, 비행안전구역 등)이 존재합니다.

* 권리관계 추가 확인 필요

신탁등기 말소, 다수의 근저당 및 가압류 등기 등이 혼재되어 있어, 매각으로 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 최종적으로 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 8호선 몽촌토성역 인근에 위치한 1층 상가로, 역세권 입지와 1층이라는 장점을 가지고 있습니다. 잠실 광역 중심지구라는 지역적 특성과 함께 향후 개발 가능성도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 복잡한 권리 관계, 공공청사 저촉으로 인한 토지 이용 제약 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 투자 결정 전 철저한 현장 조사와 면밀한 권리 분석이 필수적으로 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 1층 상가

지하철 8호선 몽촌토성역과 가까워 유동인구 확보에 유리하며, 1층 상가로서 높은 가시성과 접근성을 확보하고 있습니다.

* 잠실 광역 중심 지구단위계획

관련 지구단위계획 내 위치하여 향후 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 다양한 편의시설 인접

주변에 롯데월드타워, 롯데백화점 등 대규모 상업 시설과 함께 교육, 행정 시설이 잘 갖춰져 있어 배후 수요가 풍부합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 없는 물건이므로, 감정가 870,000,000원을 기준으로 입찰가 산정의 기초 자료로 활용할 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.