나이스옥션 법원경매 대전 2024타경100862 [4] 세종특별자치시 어진동 669 세종파이낸스센터1 3층315호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2024.01.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

세종특별자치시 연서면 와촌리 소재 "범양터마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 축사, 농경지, 임야 등으로 형성된 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 일단의 대체적으로 부정형 평지 토지로서, 현황 "축사(돈사)"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번인 동소 608-1 기준으로 일반공업지역, 지구단위계획구역(세종 스마트 국가산업단지), 대로3류(폭 25m-30m)(대(보)3-1)(저촉), 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(세종 스마트 국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역임.

제시목록 외의 물건

사진 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4,6:일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층, 기호5는 단층 건으로서(사용승인일자 : 2012년 12월 06일)
외벽 : 판넬 등 마감.
내벽 : 판넬, 일부타일 등 마감
창호 : 샷시창호

이용상태

기호4,5는 현황 돈사, 기호6은 현황 관리사로 이용중으로 추정됨.

설비내역

위생 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

사진 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "어진중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 정부기관, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하는 상업지대임.

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 아름동 소재 "나래초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층 건물(2018년 2월 23일 사용승인) 3층 313호,314호로서
외벽 : 판넬, 강화유리 등 마감.
내벽 : 인테리어 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물(2017년 3월 14일 사용승인) 3층 315호로서
외벽 : 판넬, 강화유리 등 마감.
내벽 : 인테리어 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

업무용으로 이용중임이 탐문조사됨.

이용상태

기호7은 현황 공실상태, 기호8은 현항 업무용으로 이용중임이 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지이며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지이며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측의 이면도로에서 지하 주차장으로 자동차의 진출입이 가능함.

인접 도로상태등

동측의 왕복2차선의 도로에서 지하 주차장으로 자동차의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(대(보)3-4001)(접합) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경100862 (4)

소재지: 세종특별자치시 어진동 669 세종파이낸스센터1 3층 315호

용도: 근린상가 (업무시설)

감정평가액: 620,000,000원

토지면적: 29.22㎡ (약 8.83평)

건물면적: 86.40㎡ (약 26.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제일사료

특이사항: 중복사건, 공동담보, 재매각

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.2. 입지조건

* 위치: 세종특별자치시 어진동에 소재한 세종파이낸스센터1 건물 내 3층 315호입니다.

* 주위 환경: 정부기관, 공원, 근린생활시설 등이 밀집한 중심상업지대에 속해 있습니다.

* 교통: 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 서측 이면도로 및 동측 왕복 2차선 도로와 접하고 있으며, 지하 주차장 진출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획: 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역에 해당하며, 다양한 폭의 도로와 접하고 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조로, 2017년 3월 14일 사용 승인된 6층 건물 내 3층 315호입니다. 외벽은 판넬 및 강화유리, 내벽은 인테리어 및 일부 타일로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 업무용으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재경보 및 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 7월 28일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 을4, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11)

* 인수되는 권리: 제공된 등기부 요약 상으로는 말소기준권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않아, 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

* 채권 총액: 8,485,781,370원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.4. 상권분석

* 세종시의 핵심 업무지구에 위치하여 정부기관 종사자 및 관련 업종 종사자들을 배후 수요로 확보하고 있습니다.

* 주변에 공원, 문화시설, 다양한 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 상가 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 건물이 비교적 신축(2017년 준공)이며, 현대적인 상업 시설로서 경쟁력을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 대형 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 세종시 내 이동이 용이하며, 타 지역으로의 접근성도 양호합니다.

* 교육: 어진중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 과도한 총 채권액: 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 매각대금으로 모든 채무를 변제하지 못할 경우 채권자들의 추가적인 법적 대응 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 재매각, 중복사건, 공동담보: 이러한 경매 특이사항은 물건의 복잡성과 시장의 낮은 관심도를 시사하며, 낙찰 후 명도나 권리 관계에 있어 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 불명확한 토지 정보: 제공된 감정평가요약 중 와촌리 소재 토지에 대한 내용(축사 이용, 일반공업지역 등)과 본건 물건의 소재지(어진동 업무시설) 간에 큰 차이가 있어, 토지 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

* 임대차 관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 대항력 유무 및 보증금, 차임 수준을 알 수 없어 명도 과정에서 부담이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심상업지구의 최중심부에 위치한 신축급 업무시설로서 입지적 장점은 분명합니다. 하지만 높은 총 채권액, 복잡한 경매 절차(재매각, 중복사건, 공동담보), 그리고 불명확한 토지 관련 정보는 상당한 주의를 요구합니다. 권리 분석상으로는 낙찰 후 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 매각대금이 부족할 경우의 채권자들의 대응 가능성도 고려해야 합니다. 명도 및 잠재적 법적 이슈에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 세종시 중심업무지구의 중심에 위치하여 행정기관 및 관련 시설 종사자들을 타겟으로 하는 상권입니다.

* 우수한 건물 상태: 2017년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 낮은 낙찰가 기대: 재매각 이력, 높은 총 채권액, 복잡한 권리 관계 등으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 높아, 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 한계가 있습니다. 최저매각가격, 현재 공실률, 예상되는 명도 비용, 건물 유지보수 비용, 그리고 잠재적인 토지 관련 불확실성 해소를 위한 추가 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

총 채권액이 감정가를 훨씬 초과하고 재매각 등의 사유가 있는 점을 감안할 때, 본 건의 낙찰가는 상당히 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

보수적으로 접근하여, 현재 시장 상황 및 리스크 요인을 고려한 일반적인 경매 시장의 관행에 따라 감정가의 50%~70% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다. (예: 310,000,000원 ~ 434,000,000원)

정확한 최저매각가격 확인 및 현장 조사 후, 임대 수요 예측, 명도 가능성 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.