나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72832 [1] 경기도 남양주시 오남읍 오남리 683-37 진주아파트 902동 4층411호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH · 평가일 2025.12.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 '오남초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통시설(시내버스 정류장 등)이 소재하고 있어 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건내 4층 411호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

주택으로서 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방 설비를 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내 도로와 외곽공도가 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비예정구역(오남1구역)<도시 및 주거환경정비법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72832 (1)

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 오남리 683-37 진주아파트 902동 4층411호

용도: 아파트

감정가: 176,000,000원

토지 면적: 46.77㎡ (약 14.15평)

건물 면적: 68.94㎡ (약 20.86평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 '오남초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통: 본 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통시설(시내버스 정류장 등)이 소재하고 있어 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준임.

도로: 본건 아파트 단지 내 도로와 외곽 공도가 연결되어 있음.

토지 이용 계획: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 정비예정구역(오남1구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도:주택)에 해당함.

3. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권: 김용식(1991-06-26), 김강연(2011-02-18), 윤명숙(2013-05-30) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당권(2013-05-30, 92,400,000원)이 말소기준권리이며, 이는 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매: 오남진주아파트입주자대표회의의 강제경매(2025-12-17, 2,263,891원)가 등기되어 있으며, 본 사건(2025타경72832)의 원인 채권입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 권리이므로, 상세 내용 파악이 필수적입니다.

4. 상권분석

주변 환경: 본건은 아파트 및 일반주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역에 위치하고 있습니다.

이용 현황: 주변에 다양한 편의시설이 위치하고 있습니다. 예를 들어, 오남초등학교 인근으로 교육 시설이 잘 갖추어져 있으며, 마트, 병원, 은행 등이 가깝게 위치하여 생활이 편리합니다.

혐오시설 유무: 현재 조사된 내용으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

교육: 본건 인근에 오남초등학교가 위치하여 자녀들의 도보 통학이 가능합니다. 또한, 인근에 중학교 및 고등학교도 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

편의시설: 단지 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 가깝게 위치하고 있습니다.

교통: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

주거 쾌적성: 용암천과 같은 자연 녹지가 가까이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

권리 사항: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 이로 인한 추가적인 부담이나 법적 분쟁 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획: 성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(주택 용도) 지정은 향후 부동산 거래 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

건축물 노후화: 해당 아파트는 1990년대 초반에 준공되어(사용승인일 1991년 05월 10일) 노후화가 상당 부분 진행되었습니다. 이는 유지보수 및 관리 비용 증가의 요인이 될 수 있습니다. 최근 재건축 안전진단에서 C등급(유지보수) 판정을 받아 재건축이 불가한 상황이며, E등급을 받아야 재건축 사업 대상이 될 수 있다는 점은 장기적인 투자 관점에서 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 오남읍에 위치한 진주아파트 902동 4층 411호로, 감정가는 1억 7천 6백만 원입니다. 오남초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다. 최근 실거래가 기준으로 전용 55㎡(약 16.6평)가 1.4억 원, 전용 84㎡(약 25.4평)가 1.8억 원 수준의 거래가 있었습니다. 권리 분석상 특이사항으로 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 해당 권리의 정확한 내용과 인수 여부를 철저히 검토해야 합니다. 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악되었습니다.

8. 투자 포인트

우수한 교육 환경: 오남초등학교가 인접하며, 인근 중고등학교 이용도 편리하여 자녀 교육에 유리합니다.

권리 소멸: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 강제경매)는 매각으로 소멸됩니다.

인수 부담 없음: 현재 파악된 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

생활 인프라: 주변 근린생활시설, 마트, 병원 등의 편의시설 접근성이 양호하며, 자연 녹지와 가까워 주거 쾌적성이 뛰어납니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 176,000,000원이며, 전용 면적 68.94㎡(약 20.86평)에 해당합니다. 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적의 아파트가 1.4억~1.8억 원 수준에서 거래되고 있는 것으로 나타납니다. 그러나 본건의 입찰가를 산정함에 있어, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 중요한 변수가 될 수 있으며, 이에 대한 정확한 가치 평가와 인수 조건 확인이 선행되어야 합니다. 또한, 아파트 노후화와 재건축 불가능 판정 등은 투자 가치에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다. 따라서 위 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.