나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경4630 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 493-8 샹그레빌 102동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "천마중학교" 북측 인근에 위치 하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건물 중 제2층 제201호로서, 외벽은 치장벽돌쌓기 등 마감. 창호는 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

도시형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 도시형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

102동과 101동은 현장조사일 현재 합벽건축물로서 임대관계는 미상이며, 기타사항은 "감정 평가액의 산출근거 및 결정의견"의"그 밖의 사항"란 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경4630 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 493-8 샹그레빌 102동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 165,000,000원

토지면적: 36.18㎡ (약 10.95평)

토지지분: 36.18㎡ (약 10.95평)

건물면적: 57.07㎡ (약 17.27평)

건물지분: 57.07㎡ (약 17.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정)(국토교통부 제2025-1058호: 대상 외국인 등/용도 주택)

2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "천마중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2018년 2월 19일 접수된 신한은행의 근저당권(127,680,000원)입니다. 등기부등본 상 을12(근저당, 신옥자, 15,000,000원), 을13(근저당, 강성진, 48,000,000원), 갑7(가압류, 삼성카드, 9,954,137원), 갑8(가압류, 주식회사농업회사법인이천농산, 7,607,000원), 갑9(가압류, 신한카드, 14,996,330원) 등의 권리들은 모두 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인됩니다. 전체 등기부채권 총액은 223,237,467원입니다. 본건은 유동화물건으로 분류되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 묵현리 지역은 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거지이며, 주변에 근린생활시설과 교육시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

최근 인근 지역의 매매 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 479-3번지, 한솔빌리지(101동), 1996년식 연립주택, 전용면적 59.94㎡(약 18.14평)가 2026년 7월 20일에 121,000,000원(약 1.21억원)에 거래되었습니다.

* 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 92-4번지, 한미주택, 1991년식 다세대주택, 전용면적 76.6㎡(약 23.17평)가 2026년 7월 15일에 80,000,000원(약 0.8억원)에 거래되었습니다.

* 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 94-3번지, 화성빌라4차, 2019년식 연립주택, 전용면적 54.03㎡(약 16.34평)가 2026년 7월 17일에 145,000,000원(약 1.45억원)에 거래되었습니다.

본건의 건물면적은 57.07㎡(약 17.27평)이며, 감정가는 165,000,000원입니다. 유사 면적대의 최근 매매 사례(1.21억원 ~ 1.45억원)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 북측 인근에 천마중학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 지역 내 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현장 조사일 현재 임대 관계가 미상으로 파악되었습니다. 보증금이나 월세 등 임차인의 권리 관계가 불분명한 경우, 낙찰자가 이를 인수하거나 명도에 어려움을 겪을 수 있으므로 사전에 철저한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 유동화물건: 유동화물건은 일반 물건보다 권리 관계나 절차가 복잡할 수 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지이용제한: 본건 토지는 수질보전특별대책지역(1권역), 자연보전권역, 가축사육제한구역 등 다수의 환경 및 개발 관련 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 행위나 토지 이용 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 다세대주택으로, 천마중학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 우수하며 기본적인 생활 편의시설 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 권리들이 대부분 정리되는 것으로 파악되어 비교적 양호한 편입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 유동화물건이라는 점에서 명도 및 법률적 검토가 필요합니다. 최근 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 안정적인 주거 지역에 속합니다.

* 교육 환경 우수: 인근에 천마중학교가 있어 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다.

* 정리되는 권리 관계: 말소기준권리 이하 대부분의 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리 분석 측면에서 비교적 안전합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 165,000,000원이나, 최근 유사 면적대의 실거래가가 121,000,000원에서 145,000,000원 사이임을 고려할 때, 임대관계 미상 및 유동화물건이라는 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세 및 잠재적 리스크를 고려하여 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.