나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72776 [1] 경기도 남양주시 이패동 291-3 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 이패동에 소재하는 "금곡예비군훈련장" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 자연림, 농경지, 군부대 및 공공주택지구 예정지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건 일련번호 (1) ~ (4)는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 본건 일련번호 (1), (2), (4)는 전 등으로 이용중이고, 일련번호 (3)은 전기타(동물 및 식물 관련시설 부지)로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일련번호 (1) ~ (4)는 공히 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 입니다.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 (1), (2) 양 지상에는 후첨 "사진용지"와 같이 제시외 물건 ㉠이 소재하고 있으나, 제시외 물건의 현황과 규모 등을 고려할 때 법정지상권의 성립가능성과 토지 가치에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되어 이에 구애없이 토지를 감정평가하였는 바, 경매 진행 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상입니다. ② 본건 토지 지상에 식재되거나 설치되어 있는 수목, 바닥 및 펜스 등은 거래관행 및 물건의 특성 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다. ③ 본건 토지의 지적경계는 공부 등을 활용하여 목측에 의거 개략적으로 파악하였으며, 정확한 위치 및 지적경계 등은 필요 시 추후 측량 등을 통한 재확인이 필요하다고 판단되오니 업무 진행 및 경매 참여시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 일련번호(5)는 경량철골조 판넬지붕 1층 건물로서, (사용승인일 : 2002.09.10) 외벽 : 판넬 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등 마감입니다.

이용상태

동물 및 식물관련시설 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수시설 및 위생설비가 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적개황도" 및 "건물개황도"와 같이 제시외 물건 ㉠이 소재하는 바, 현황 및 관리상태 등을 고려하여 원가법으로 평가하였고, 면적 등은 계략적으로 실측하여 적용하였으며, 감가수정은 관찰감가법을 병용하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당 사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상입니다. ② 기타 사항은 없습니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(비닐하우스) 매각에서 제외, 목록 1. 내지 4. 토지에 대해 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 미반환), 목록 4. 토지의 지상권 등기와 목록 1. 내지 4.토지의 구분지상권 등기는 각 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 이패동에 소재하며 "금곡예비군훈련장" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 자연림, 농경지, 군부대 및 공공주택지구 예정지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(일련번호 1~4)는 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>에 속해 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도:주택)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2006년 6월 15일 접수된 우리은행 근저당권(을9, 토지) 및 우리은행 근저당권(을3, 건물)입니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

* 목록 4. 토지의 지상권 설정 등기 (2002년 3월 8일 등기)는 매수인에게 인수됩니다.

* 목록 1. 내지 4. 토지의 구분지상권 설정 등기 (2015년 12월 22일 등기)는 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 2,298,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 파악되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 본건은 군부대 시설 및 공동주택, 농경지 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 공공주택지구 예정지가 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 현재 건물 용도는 동물 및 식물 관련시설로 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 원활하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 주변 시설: "금곡예비군훈련장" 인근이며, 주거 및 녹지 지역과 혼합되어 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 목록 1. 내지 4. 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금을 반환받지 못합니다.

* 권리 인수: 토지 지상권 및 구분지상권이 매수인에게 인수되므로, 관련 권리 내용을 정확히 파악해야 합니다.

* 제시외 건물 제외: 일괄 매각 대상 물건이나, 목록 1. 및 2. 토지 지상의 제시외 건물(비닐하우스)은 매각에서 제외됩니다.

* 건축물대장 이력: 건물(목록 5)은 공부상 동식물관련시설이나, 과거 건축물대장상 위반건축물(무단용도변경) 등재 후 해제된 이력이 있으므로 현황에 대한 별도 확인이 필요합니다.

* 지적 경계 불명확: 토지 지적 경계는 목측에 의거 개략적으로 파악되었으며, 정확한 위치 및 경계는 추후 측량을 통해 재확인이 필요합니다.

* 제시외 물건: 토지 지상에 제시외 물건 ㉠이 소재하나, 법정지상권 성립 가능성 및 토지 가치 영향은 미미할 것으로 판단되나 경매 진행 시 재확인 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 개발제한구역, 공장설립제한지역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 이패동 소재의 토지 및 건물 일괄 매각 부동산 임의경매 물건입니다. 동물 및 식물 관련시설로 이용 중이며, 인근 지역 개발 가능성이 엿보입니다. 하지만 농지취득자격증명 제출 의무, 인수되는 지상권 및 구분지상권 등, 그리고 복잡한 토지 이용 제한 등은 본건의 취득 및 활용에 있어 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 용도 부합성: 동물 및 식물 관련시설 운영 목적에 적합한 물건입니다.

* 개발 잠재력: 인근 공공주택지구 예정지로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 토지 면적: 약 636.8평의 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다.

* 향후 활용도: 지역 개발과 연계하여 가치를 높일 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산출은 현장 방문, 주변 시세 조사, 권리 분석 심층 검토, 유사 물건 낙찰가율 분석 등이 선행되어야 가능합니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 제출 시기, 인수되는 권리 사항의 구체적인 내용, 건물 상태 및 실제 이용 현황 등을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다. 제시된 감정가 1,874,223,000원을 기준으로 하되, 상기 고려 사항들을 바탕으로 신중하게 접근하여 보증금을 제외한 합리적인 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.