나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5376 [1] 전라남도 강진군 성전면 영풍리 213-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(2),(3)은 전라남도 강진군 성전면 영풍리 소재 '영흥리마을회관' 남측 인근에 위치하고, 기호(4),(5)는 성전면 영풍리 소재 '영흥리마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 전, 답 및 단독주택 등이 소재하는 농촌지대로서, 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

기호(2)~(4) 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(2)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형 토지로서, 토지임야 및 일부 분묘로 이용 중입니다. 기호(3)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형 토지로서, 주거나지 상태입니다. 기호(4)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형 토지로서, 도로로 이용 중입니다. 기호(5)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 양어장으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(2)는 맹지입니다. 기호(3)은 동측으로 노폭 약 3m 내외의 시멘트포장도로가 개설되어 있습니다. 기호(4)는 본건 포함 남측으로 노폭 약 3m 내외의 시멘트포장도로가 개설되어 있습니다. 기호(5)는 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 시멘트포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2)는 농림지역(2019-06-13), 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다. 기호(3)은 계획관리지역(2024-08-16), 농림지역(2019-06-13), 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>입니다. 기호(4)는 농림지역(2019-06-13), 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>입니다. 기호(5)는 농림지역(2019-06-13), 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(개,돼지) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭,오리,메추리) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

기호(4)의 지목은 ‘답’이나 현황 ‘도로’로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1-(가)는 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 판넬마감 등 - 내 벽 : 벽지마감, 타일붙임마감 등 - 바 닥 : 장판마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 기호1-(나)는 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, - 내·외 벽 : 판넬마감 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉠은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 판넬마감 등 - 내 벽 : 벽지마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉡,㉣,㉤은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, - 내·외 벽 : 판넬마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉢은 판넬조 판넬지붕 단층 건물로서, - 내·외 벽 : 판넬마감 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉥은 판넬조 판넬지붕 단층 건물로서, - 내·외 벽 : 판넬마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉦은 철근콘크리트조 단층 건물로서, - 내·외 벽 : 강판마감 등 - 바 닥 : 콘크리트마감 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉧은 철근콘크리트 및 강파이프구조 비닐지붕 단층 건물로서, - 내·외 벽 : 비닐마감 등 - 바 닥 : 콘크리트마감 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉨은 판넬조 판넬지붕 단층 건물로서, - 내·외 벽 : 판넬마감, 강판마감 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉩은 강파이프구조 판넬지붕 단층 건물로서, - 내·외 벽 : 강판마감 등 - 바 닥 : 콘크리트마감 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉪은 철파이프조 차광막지붕 단층 건물로서, - 내·외 벽 : 차광막마감 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호1-(가)는 관리사로 이용 중입니다. 기호1-(나)는 저온창고로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉠은 관리사로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉡,㉣,㉥은 창고로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉢은 화장실로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉤은 보일러실 및 창고로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉦,㉧,㉩은 자라양식장으로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉨은 부화장으로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉪은 차고로 이용 중입니다.

설비내역

기호1-(가), 제시 외 건물㉠은 상하수도시설에 의한 급ㆍ배수설비, 난방설비, 전기설비 등을 갖추었습니다. 기호1-(나)는 저온설비(냉동설비) 등을 갖추었습니다. 제시 외 건물㉢ 상하수도시설에 의한 급ㆍ배수설비 등을 갖추었습니다. 제시 외 건물㉡,㉣~㉪은 해당사항 없습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(5) 지상에 일반건축물대장상 ‘강파이프구조 판넬지붕 단층 자라양식장, 약 21.16㎡’가 소재하나 등기사항전부증명서상 미등기 상태인바, 제시 외 건물로 판단하여 평가하였습니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 목록1.의 일반건축물대장상 '강파이프구조 판넬지붕 지1층 자라양식장 21.16㎡가
소재하나 등기사항증명서상 미등기상태인바, 제시외 건물로 판단하여 평가함
- 목록4. 공부상 지목은 '답'이나 현황'도로'로 이용중임(성전면사무소의 사실조회결과
실제 농로로 사용하므로 매수시 농로 기능 상실등을 이유로 농지취득자격증명이 필
요하지 않다고 함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 장흥지원 2025타경5376 (1)

소재지: 전라남도 강진군 성전면 영풍리 213-1

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 242,627,200원

토지면적: 2430.00㎡ (약 735.8평)

건물면적: 65.06㎡ (약 19.7평)

건물 제시외면적 (미등기 포함): 1398.06㎡ (약 422.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (농림수산업자신용보증)

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경:

기호(2),(3)은 '영흥리마을회관' 남측 인근에, 기호(4),(5)는 남동측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답, 단독주택 등이 소재하는 농촌지대임. 제반 입지조건은 보통 수준임 [cite:original].

교통 상황:

기호(2)~(4) 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임 [cite:original]. 국도 2호선과 13호선이 교차하는 강진군의 관문 역할을 하는 지역에 위치함.

토지 형태 및 이용 상태:

기호(2)는 임야 및 일부 분묘로 이용 중이며, 기호(3)은 주거지 상태임 [cite:original]. 기호(4)는 현황 '도로'로 이용 중이며, 기호(5)는 양어장으로 이용 중임 [cite:original]. 토지 대부분이 부정형이나 일부 평탄한 형태를 보임 [cite:original].

인접 도로 상태:

기호(2)는 맹지이며, 기호(3),(4),(5)는 동측, 남측, 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 시멘트 포장도로가 개설되어 있음 [cite:original].

토지이용계획 및 제한상태:

주요 지역은 농림지역으로 지정되어 있으며, 일부는 계획관리지역으로 분류됨 [cite:original]. 또한, 가축사육제한구역(절대/상대), 준보전산지(일부), 농업진흥구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 법적 제한이 따를 수 있음 [cite:original].

1.2. 권리분석

소멸주의:

본 경매 사건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 2014년 11월 12일자 강진군수산업협동조합의 근저당권보다 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

인수되는 권리:

등기사항증명서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

임차인 현황:

인수할 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보임.

1.3. 상권분석

지역 특성:

본 물건은 전라남도 강진군 성전면 영풍리에 위치한 농촌지대로, 인근에는 마을회관이 소재하며 전, 답, 단독주택 등이 주를 이루고 있음 [cite:original]. 대규모 상권이나 유동인구가 밀집된 지역은 아니므로, 주변 상업 시설 이용은 제한적일 수 있음.

주변 시설:

인근에는 월출산 국립공원, 경포대, 무위사 등 관광 자원이 있으며, 성전면 자체적으로 농촌중심지 활성화 사업을 통해 행복문화관, 행복나눔터 등 주민 편의시설이 조성된 바 있음. 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

편의시설:

성전면 소재지 내에 면사무소, 학교(성전초, 성전중, 성전고) 등이 위치하고 있으며, 면소재지 중심지 활성화 사업으로 인해 주민 복지 및 생활 편의시설이 일부 개선되었음. 다만, 생활 편의시설 이용을 위해서는 강진읍 등 인근 시가지로 이동해야 할 수 있음.

교통 접근성:

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 상대적으로 불편할 수 있음. 남해고속도로 강진무위사IC와 2번, 13번 국도가 인접해 있어 외부 지역과의 연결성은 확보되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

분묘기지권:

토지(기호2) 상에 분묘가 이용 중인 것으로 나타나, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있음 [cite:original].

농지취득자격증명:

공부상 지목이 '답'이나 현황 '도로'로 이용 중인 목록4(기호4)의 경우, 성전면사무소 사실조회 결과 실제 농로로 사용하므로 매수 시 농로 기능 상실 등을 이유로 농지취득자격증명이 필요하지 않다고 함 [cite:original]. 그러나 관련 법규 및 행정 절차는 매수인이 직접 확인하고 진행해야 하는 부분임.

미등기 건물:

일반건축물대장 상 '강파이프구조 판넬지붕 단층 자라양식장 21.16㎡'가 소재하나 등기사항증명서상 미등기 상태로 존재함 [cite:original]. 이는 제시외 건물로 평가되었으며, 매수인이 잔금을 납부한 후 건축물대장 말소 또는 소유권 보존 등기 등의 절차를 진행해야 할 수 있음.

맹지:

토지(기호2)는 맹지이므로, 건축이나 토지 활용 시 진입로 확보가 필요한 문제가 발생할 수 있음 [cite:original].

토지이용 제한:

본 토지는 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발 행위에 있어 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있음 [cite:original].

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 강진군 성전면 영풍리에 소재하는 동물 및 식물 관련시설로, 토지와 다수의 제시외 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건임. 농촌 지역에 위치하며, 현재 양어장, 관리사, 창고 등으로 이용 중인 점은 관련 사업 운영 또는 시설 활용에 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

다수의 제시외 건물과 등기되지 않은 건물이 포함되어 있어, 이에 대한 추가적인 행정 및 법적 절차가 필요할 수 있다는 점은 유의해야 함. 또한, 분묘기지권, 맹지, 그리고 토지이용에 대한 각종 제한 사항 등 잠재적인 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임.

공부상 지목과 현황이 다른 토지(목록4)의 경우, 농지취득자격증명 면제 가능성에 대한 긍정적 의견이 있으나, 이는 매수인의 책임 하에 관할 관청의 최종 확인을 거쳐야 함.

1.7. 투자 포인트

일괄 매각 및 다수 제시외 건물 포함:

토지와 함께 여러 채의 건물(양어장, 창고, 관리사 등)이 일괄 매각되어, 별도 건축 없이 즉시 활용 가능하거나 사업 확장에 유리할 수 있음.

잠재적 활용 가치:

현재 동물 및 식물 관련시설, 양어장 등으로 이용 중인 점을 고려할 때, 관련 업종에 대한 수요가 있다면 투자 가치가 있을 수 있음.

농촌 지역의 특성:

비교적 조용하고 한적한 농촌 지역에 위치하며, 자연환경이 양호한 편임.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 242,627,200원

채권 총액 (토지 기준, 근저당 및 가압류 등 포함): 약 267,463,182원

채권 총액 (건물 기준, 근저당 및 가압류 등 포함): 약 196,431,182원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정 시, 제시된 감정평가액을 기준으로 하되, 분묘기지권, 맹지, 미등기 건물 처리 비용, 토지 이용 제한, 농로 활용 관련 불확실성 등 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려해야 합니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 문제점 및 추가 비용을 감안하여 신중하고 보수적인 접근이 요구됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무 전문가 상담을 권장합니다.

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