나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51773 [1] 전라남도 목포시 용당동 187 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호 · 평가일 2026.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용당동 소재 "문태고등학교"북측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지이며, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 1m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 위 강판지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 붙임 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등. 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 2-가) 단독주택임. 일련번호 2-나) 멸실임.

설비내역

일련번호 2-가) 급배수설비, 위생설비, 보일러에 의한 난방 등이 구비됨.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 블록조 판넬지붕 단층, 창고, 약 5.0㎡임. 제시외건물 ㄴ) 목조 스레트 및 썬라이트지붕 단층, 가추, 약 3.6㎡임. 제시외건물 ㄷ) 경량철골조 넥산지붕 단층, 가추, 약 11.0㎡임. 제시외건물 ㄹ) 조적조 강판지붕 단층, 창고 등, 약 12.0㎡임. 제시외건물 ㅁ) 조적조 슬래브지붕 단층, 창고 및 변소, 약 2.5㎡임.

공부와의 차이

일련번호 2-가) 공부상 지붕의 구조는 "시멘트기와지붕"이나, 현황은 "강판지붕"임. 일련번호 2-나) 현황 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용당동 소재 목상고등학교 북동측 인근에 위치한 용당아파트 제1동 제5층 제505호 외 2개호[일련번호 3-다) ~ 5-마)] 및 용당동 소재 "목포공업고등학교" 북측 인근에 위치한 유달아파트 제2동 제3층 제4호로서 주위는 아파트단지임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 3-다) ~ 5-마) 철근콘크리트라멘조 슬래브지붕 5층 건물 중 제5층 제505호 외 2개호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임. 일련번호 6-바) 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제3층 제4호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 3-다) ~ 6-바) 공히 아파트임.

설비내역

일련번호 3-다) ~ 6-바) 위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 3) ~ 5) 사다리형 평지로서 아파트 건부지임. 일련번호 6) 부정형 완경사지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

일련번호 3) ~ 5) 본건 서측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복 2차선, 북측 및 동측으로 노폭 약 6 ~ 8m의 아스팔트 포장도로에 각각 접하며, 남측으로 단지내 포장도로가 접함. 일련번호 6) 본건 남서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 단지내 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 포함
목록2-[단층주택]: 공부상 지붕구조 "시멘트기와지붕"이나 현황상 "강판지붕", 목록2-[부속건물]: 현황상 멸실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51773 (1)

소재지: 전라남도 목포시 용당동 187

용도: 단독주택

감정가: 72,553,000원

토지면적: 182.00㎡ (약 55.05평)

건물면적: 70.21㎡ (약 21.24평)

건물 제시외면적: 34.10㎡ (약 10.32평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용당동 소재 "문태고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대임.

* 교통상황

본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 수단 이용은 보통 수준임.

* 형태 및 이용상태

토지는 부정형의 완경사지이며, 단독주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 1m의 콘크리트 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)임.

1.3. 권리분석

* 권리 현황

채권자: 박

말소기준권리: 을2 근저당권 (목포신안축산업협동조합, 2001-08-27, 42,000,000원)

강제경매개시결정: 갑7 (박용렬, 2025-12-16, 75,520,433원)

말소되지 않는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요 없음)

* 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2010-02-11

대항력: 없음

인수되는 보증금 합계: 0원

임차인 박 은 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 기타 특이사항

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 포함.

1.4. 상권분석

본건은 주택지대에 위치하며, 인근에 학교들이 있어 주거 환경을 형성하고 있음. 상업 시설보다는 주거 기능 중심의 상권으로 판단됨.

1.5. 생활정보

* 교육시설

문태고등학교, 목상고등학교, 목포공업고등학교 등 다수의 학교가 인근에 위치함.

* 교통

차량 접근 및 대중교통 이용이 보통 수준임.

* 설비

건물 내 급배수, 위생, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 상태 및 공부와의 차이

본건 단층주택(목록2-가)은 공부상 지붕구조가 "시멘트기와지붕"이나 현황은 "강판지붕"으로 확인됨. 또한, 부속건물(목록2-나)은 현황 멸실 상태임.

* 제시외 건물

본건 토지 및 건물에는 총 약 38.1㎡의 제시외 건물(창고, 가추 등)이 소재하며, 이들 역시 일괄 매각에 포함됨.

* 도로 접근성

북서측으로 노폭 약 1m의 좁은 도로에만 접하고 있어 차량 접근에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 토지 이용 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 행위에 제한이 있을 수 있음.

* 혐오시설

주변 환경 분석 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.7. 종합 의견

본건은 목포시 용당동에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 토지 면적이 넓은 편이며, 주택은 단층으로 이용 중이나 지붕 구조 및 부속건물 멸실 등 공부와의 차이가 존재합니다. 제시외 건물도 다수 포함되어 있으며, 좁은 도로에 접하는 점은 고려해야 할 부분입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모두 말소될 예정이며, 임차인 또한 인수되는 보증금이 없어 비교적 명확합니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 재건축 또는 증축 가능성.

* 주택가 내 위치하여 안정적인 주거 수요 기대.

* 제시외 건물 포함으로 인한 활용 가치 증대 가능성.

1.9. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기에 건축된 건물(1983년식)의 전용면적 약 70㎡(21.2평) 건물이 3,800만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 179만원 수준의 거래가로, 본건 건물 면적(약 21.24평)에 적용 시 건물 가치는 약 3,800만원으로 추정됩니다.

그러나 본건은 이러한 아파트/빌라 등과는 달리 단독주택으로서 약 182㎡(55.05평)의 토지를 포함하고 있다는 점에서 단순 비교에 한계가 있습니다. 토지 가치는 이러한 비교 정보에서 직접적으로 파악하기 어렵습니다.

본건의 감정가는 72,553,000원이며, 이는 주변 시세 대비 토지 가치가 반영된 것으로 판단됩니다. 강제경매 채권액 75,520,433원과 비교했을 때, 감정가가 채권액보다 다소 낮게 책정되었습니다.

종합적인 시장 상황, 물건의 현 상태 및 잠재적 리스크(건물 공부와의 차이, 좁은 도로 접면 등)를 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서 예상 입찰가는 약 58,000,000원 ~ 65,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

본건은 전라남도 목포시 용당동 소재 "문태고등학교"북측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대임.

목록2-[단층주택]: 공부상 지붕구조 "시멘트기와지붕"이나 현황상 "강판지붕", 목록2-[부속건물]: 현황상 멸실임. 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 포함.

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