나이스옥션 법원경매 목포 2025타경568 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2177 2층 202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 '전라남도청' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 소재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건 가,나)는 철근콘크리트구조 티125난연판넬지붕 지상7층 건물 내 제2층 제202호 외 1개호로서 외 벽 : 화강석 마감 및 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 타일 붙임 등, 창 호 : 새시창호임.

이용상태

본건 가,나) : 근린생활시설(상호명:영산강오리탕), 직원휴게실로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남악리 2177 :도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각
목록1,2 하나의 점포 및 직원휴게실로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 소재지

전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2177 2층 202호

1.2. 사건 및 경매정보

사건번호: 목포지원 2025타경568 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 무OOOOOO

1.3. 건물 및 토지 정보

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 760,000,000원

토지면적: 108.44㎡ (약 32.8평)

건물면적: 290.68㎡ (약 87.9평)

총 건물 및 토지 지분 면적: 400.12㎡ (약 120.7평)

1.4. 특이사항

대항력있는임차인, 공동담보, 일괄매각.

목록1, 2는 하나의 점포 및 직원 휴게실로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 '전라남도청' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 소재하는 상업지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 접근 도로

물건 동측으로 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2013년 5월 24일 접수된 무안새마을금고의 근저당권(을3, 채권최고액 374,400,000원)입니다. 해당 권리보다 늦게 설정된 모든 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 임차인: 김치호

보증금: 0원

차임: 3,000,000원

전입/사업일자: 2013년 4월 11일

대항력: 있음

주의: 임차인 김치호는 대항력을 가지고 있으나 보증금이 0원입니다. 차임이 월 300만원으로 명시되어 있어, 낙찰자는 해당 임차인과의 관계를 명확히 해야 합니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 채무는 없음을 의미하나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 말소되는 권리

등기부상 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 근저당권공동담보, 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등은 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로 모두 말소될 예정입니다.

3.4. 총 등기부 채권액

등기부상 채권 총액은 569,400,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 현황

본 물건은 철근콘크리트 구조의 지상 7층 건물 내 제2층 제202호 외 1개호입니다. 외벽은 화강석 마감 및 드라이비트 마감 등으로 되어 있습니다. 현재 목록 1, 2는 하나의 점포 및 직원 휴게실로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권

대상 물건이 위치한 남악리는 전라남도청을 중심으로 하는 행정타운 및 신도시 지역으로, 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 밀집해 있어 상주 인구 및 유동 인구를 기반으로 한 상업 활동이 활발한 지역입니다. 특히 전라남도청 인근에 위치하여 공공기관 이용객 및 관련 종사자들의 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 남악시장이 인접해 있어 생활 편의 시설 이용도 용이합니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재 건축 관련하여 인근에 큰 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 유해물질 배출 시설 등)이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 의료폐기물 소각장 건립 관련 이슈가 있었으나, 2025년 11월 무안군 군계획위원회에서 부결 처리되어 현재로서는 직접적인 혐오시설로 인한 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의 시설

물건지 인근에 남악시장이 위치하여 식료품 및 생필품 구매가 용이합니다. 또한, 전라남도청을 중심으로 한 관공서와 다양한 근린생활시설, 업무시설이 밀집해 있어 행정, 금융, 의료, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 남악수변공원 등 휴식 공간도 가까이 위치합니다.

5.2. 주요 교통시설

인근 버스 승강장 이용이 가능하며, 차량 이용 시 동측 4차선 도로를 통해 시내외 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금이 0원인 대항력 있는 임차인(김치호)이 존재합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 일괄 매각

토지와 건물이 일괄로 매각되므로, 이에 대한 이해와 처분 계획이 필요합니다.

6.3. 부동산 임의경매

채권자의 신청에 의한 임의경매 사건으로, 채무 불이행으로 인한 경매 절차임을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

전라남도청 인근 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 남악신도시 개발과 함께 지속적인 가치 상승이 기대되는 입지입니다. 전라남도청 및 관련 기관의 배후 수요와 풍부한 생활 편의시설을 바탕으로 안정적인 상권 형성이 가능합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금이 0원인 점은 권리분석 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 전라남도청 인근 중심상업지역이라는 입지적 강점.

* 성장 잠재력: 남악신도시의 지속적인 개발과 인구 유입에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 안정적 수요: 행정타운 및 주거단지 배후 수요를 바탕으로 한 상업시설로서의 잠재력.

* 기존 상권: 남악시장 등 인접한 상권과의 연계를 통한 시너지 효과 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 760,000,000원과 인수되는 임차인의 보증금(0원)을 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 채권 총액 569,400,000원 및 경매 신청 채권액 529,528,070원을 참고하여 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 수리비, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 현재 시점에서는 정확한 입찰가 산정을 위해 주변 유사 물건의 실거래가, 공시지가, 임대료 시세 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.