나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102292 [1] 부산광역시 사하구 하단동 529-14 한울엠비시어스 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 부산도시철도 1호선 '하단역' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 '하단역' 및 버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물(내) 제6층 제603호로서, 외벽 : 화강석 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향의 완경사지대 내 자체지반 평탄한 2필 일단 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 8m 내외 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(1999-01-01)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(120m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 기호 2 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(120m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102292 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 529-14 한울엠비시어스 6층603호 (신축 주소: 부산광역시 사하구 승학로3번길 25, 6층603호)

용도: 아파트

감정가: 2억 5300만원

토지면적: 16.12㎡ (약 4.88평)

건물면적 (전용면적): 112.73㎡ (약 34.10평)

분양면적: 별도 명시되지 않음

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 사하구 하단동 소재 부산도시철도 1호선 '하단역' 북동측 인근에 위치합니다. (신축 주소: 부산광역시 사하구 승학로3번길 25)

* 주변 환경: 본건은 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 부산도시철도 1호선 '하단역' 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 북동측으로 약 8m 내외 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되나, 선순위 주택임차권 등 매수인이 인수해야 하는 권리가 존재합니다.

* 말소기준권리: 서울보증보험 주식회사 가압류 (접수일자: 2025-06-24, 사건번호: 창원지방법원 2025카단1220)

* 매수인 인수 권리:

* 을구 8번 주택임차권 (강민수):

* 보증금: 2억 2000만원

* 전입일자: 2022년 12월 30일

* 확정일자: 2022년 11월 11일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 해당 보증금은 매수인에게 인수됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑14 (서울보증보험 주식회사 가압류), 갑15 (한국주택금융공사 강제경매), 갑16 (이나윤 가압류) 등 말소기준권리 및 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* * 강 :

* 보증금: 2억 2000만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 30일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 2억 2000만원 (매수인 인수)

* * 주식회사바드리김순영 :

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 08월 10일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0원

* 인수 보증금 합계: 2억 2000만원

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 부산지하철 1호선 하단역 역세권으로, 풍부한 배후수요를 갖춘 상업 및 주거 복합 지역입니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다수의 편의시설 및 근린생활시설이 있어 생활이 편리합니다.

* 교통: 지하철 1호선 하단역을 이용한 시내 접근성이 우수하며, 광역 교통망 이용도 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 상대보호구역이 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항을 확인할 필요가 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수: 강민수 씨의 보증금 2억 2000만원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 경매 참여 시 반드시 고려해야 할 가장 큰 리스크입니다.

* 건물 연식: 2004년 준공된 건물로, 약 20년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 시설: 기계식 주차 설비는 일반 주차 대비 관리 및 유지보수에 추가 비용이 발생할 수 있으며, 이용에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 대한 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 사하구 하단역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 아파트입니다. 교통, 생활 편의 시설 등 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 2억 2000만원을 인수해야 하는 부담이 있어, 경매 참여 시 신중한 접근이 요구됩니다.

* 권리관계 분석 및 임차인과의 명도 협의 가능성을 철저히 검토해야 하며, 실물 확인을 통해 건물의 상태를 직접 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 하단역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 하단역을 도보로 이용 가능한 최역세권에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 성장 가능 지역: 하단역 일대는 지속적인 개발 및 도시 재생 사업이 추진되고 있어 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 생활 인프라: 풍부한 주변 상업 시설과 주거 단지로 인해 편리한 생활이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2억 5300만원

* 인수 보증금: 2억 2000만원

* 본건은 인수 보증금이 높은 편이므로, 실질적인 투자 비용은 감정가 또는 시세에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 입찰가는 본건의 실질적인 시장 가치에서 인수 보증금 2억 2000만원을 차감한 금액을 기준으로, 부동산 시장 동향, 건물 상태, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가를 산정하기 위한 잠재적 투자 가능 금액은 (감정가 - 인수 보증금) = 3300만원을 상회하는 수준에서 결정되어야 하겠지만, 정확한 입찰가는 별도의 정밀한 시세 조사와 현장 답사를 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.