나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6249 [1] 부산광역시 남구 우암동 101-1 우암중앙하이츠아파트 104동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 우암동 소재 "성지고등학교" 남동측 인근에 위치하는 우암중앙 하이츠아파트 104동 15층 1504호로서, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으 로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 22층 건내 15층 1504호로서, 외벽: 몰탈위페인팅마감, 내벽: 벽지마감 등, 창호: 샷시창구조임.

이용상태

집합건축물대장상 '아파트' 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약20미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-12-24), 제3종일반주거지역, 일반도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2016-07-05)(색동유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성지 고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(성지고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임, 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 곤란하여, 관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요 망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경6249 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유아이제사십차유동화전문

* 소재지: 부산광역시 남구 우암동 101-1 우암중앙하이츠아파트 104동 15층1504호

* 용도: 아파트

* 감정가: 308,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 41.04㎡ (약 12.4평)

* 토지 지분: 41.0361㎡ (약 12.4평)

* 건물면적: 84.59㎡ (약 25.6평)

* 건물 지분: 84.5909㎡ (약 25.6평)

1.3. 아파트 정보

* 아파트명: 우암중앙하이츠아파트

* 사용승인일: 2004년 12월 10일

* 총 세대수: 465세대

* 최고층: 25층

* 본건 위치: 104동 15층 1504호

* 전용면적: 84.59㎡ (약 25.6평)

* 분양면적: 84.59㎡ (약 25.6평) (입력된 건물면적 기준)

* 총 주차대수: 457대

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건, 유동화물건.

* 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 관련 공부 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가함. 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용 상황 및 관리 상태 등에 대한 재확인이 요망됨.

* 임대관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 남구 우암동 소재 "성지고등학교" 남동측 인근에 위치함.

* 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있음.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 접함.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상임.

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2022년 09월 29일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을14, 260,400,000원).

* 말소 예정/말소 권리: 근저당권(을15, 부산은행), 가압류(갑6, 부산신용보증재단), 가압류(갑7, 부산은행), 가압류(갑8, 한화생명보험), 임의경매(갑9, 유아이제사십차유동화전문), 임의경매(갑10, 한화생명보험) 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부 채권 총액: 393,566,805원.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요 없음).

4. 상권분석

* 본건이 위치한 우암동은 주거지역으로서, 아파트 단지들이 밀집해 있으며 생활 편의시설 및 근린생활시설이 분포하고 있음.

* 인근에 성지고등학교가 위치하여 교육 환경과 관련된 시설이 존재함.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 주변 교육시설: 성지고등학교, 색동유치원 (상대/절대 보호구역으로 지정됨).

5.2. 편의시설 및 기반시설

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소.

* 건물 설비: 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

5.3. 주차 시설

* 총 주차대수 457대 (지상 7대, 지하 13대, 기타 437대).

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못하여, 실제 이용 상태 및 관리 상태가 공부와 다르거나 수리 등 추가 비용이 발생할 수 있음.

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 점유자 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 일반도로, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 우암동에 위치한 우암중앙하이츠아파트 104동 15층 1504호로, 아파트로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 단지 내 편의시설과 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있으며, 주변 교통 및 생활 환경도 보통 수준입니다.

다만, 본 물건은 경매 진행 시 내부 상태를 직접 확인할 수 없었으며, 임대 관계 또한 미상으로 조사되어 잠재적인 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지속적인 주거 수요가 있는 아파트 단지 내 물건.

* 인근 성지고등학교 및 보호구역 지정으로 인한 교육 환경 조성.

* 차량 접근 용이 및 대중교통 이용 편리성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 308,000,000원

* 최근 거래 사례 (2026년 7월):

* 84.5909㎡ (4층): 260,000,000원

* 84.9856㎡ (14층): 310,000,000원

* 본건은 84.59㎡ 면적의 15층으로, 최근 거래 사례 중 14층 거래가와 유사한 수준으로 평가될 수 있습니다. 그러나 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상의 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현 시세 및 감정가를 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 290,000,000원에서 305,000,000원 사이로 제안합니다. 응찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 정확한 내부 상태와 실제 점유 관계를 재확인하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.