나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경873 [1] 부산광역시 남구 문현동 1250 대연양우내안애퍼스트 근린생활시설2동 지5층근생2-8호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 지하철 제게골역 남동측 인근에 위치하며, 부근은 대단위아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

인근에 지하철 지게골역 및 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 건물 내 지5층 근생2-8호로서 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 내부인테리어 등 마감 바닥: 타일 등 마감 창호: 샷시창임.

이용상태

공부상 근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1): 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2018-08-22)(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(부산구화학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(부산구화학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 본건(2): 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2017-12-20)(접합),가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(부산구화학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

본건은 공부상 지하5층으로 등재되어 있으나, 현황 남측도로변 기준으로는 지상2층에 해당됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

공부상 층수는 '지하5층'으로 등재되어 있으나, 현황 남측도로변을 기준으로는 '지상2층'에 해당됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경873 (1)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 1250 대연양우내안애퍼스트 근린생활시설2동 지5층근생2-8호

용도: 근린상가

감정가: 533,000,000원

토지면적: 42.69㎡ (약 12.9평)

건물면적: 82.63㎡ (약 25.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 건물 내 지5층 근생2-8호

공부상/현황 층수: 공부상 지하5층, 현황 남측도로변 기준 지상2층

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 남구 문현동 소재 지하철 지게골역 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통: 인근에 지하철 지게골역 및 다수의 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건은 남측으로 광대로, 북측으로 소로에 각각 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부산은행 근저당 (2023-07-05 접수, 330,000,000원)이 말소기준권리입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,400,000원

* 전입(사업자)일자: 2023-01-03

* 확정(배당신고)일자: 2026-02-25

* 대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.)

등기부채권 총액: 446,000,000원 (본건 관련 등기된 채권 총액)

기타 권리: 소유권 보존, 소유권 이전, 다수의 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부산 남구 문현동 일대는 대단위 아파트 단지와 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

특히, 지하철 지게골역 인근의 상권은 역을 이용하는 유동인구와 아파트 단지 거주민을 배후 수요로 하여 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

근린생활시설로서 다양한 업종의 입점이 가능하며, 주변 상권의 발전 추이에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

인근의 대규모 아파트 단지는 본 상가에 대한 꾸준한 배후 수요를 제공합니다.

지하철역과 버스정류장이 가까워 접근성이 우수하며, 이는 방문객 및 고객 유치에 긍정적인 요소로 작용합니다.

근린상가로서 다양한 소매점, 서비스업, 사무실 등으로 활용 가치가 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 노 (전입 2023.01.03)이 존재합니다. 비록 권리분석상 인수되는 보증금은 0원으로 산정되었으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 협상 및 대비가 필요합니다.

공부상 층수는 '지하5층'으로 등재되어 있으나, 현황 남측 도로변을 기준으로 하면 '지상2층'에 해당됩니다. 이는 건축물대장과의 차이로, 향후 건축물 관련 업무 진행 시 이슈가 될 수 있으며, 실제 이용 가치와 공부상 정보 간의 불일치에 대한 검토가 필요합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로 접합, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(부산구화학교), 준보전산지 등 다수의 용도 제한 사항이 있어 개발 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 부산 지하철 지게골역 인근의 역세권 상가로서, 배후 수요가 풍부한 대단지 아파트 단지에 인접해 있다는 점에서 투자 가치가 있습니다. 대중교통 접근성 또한 양호합니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 공부상 층수와 현황 층수의 차이라는 명확한 리스크 요인이 존재합니다. 특히, 층수 불일치는 향후 활용 및 거래에 있어 중요한 고려사항이 될 것입니다.

권리분석상 인수 보증금은 없으나, 임차인과의 원만한 명도 진행 및 층수 관련 문제 해결 가능성을 신중하게 검토한 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자포인트

* 우수한 입지: 지하철 지게골역 도보 이용 가능한 역세권 상가입니다.

* 안정적인 배후 수요: 인근 대단위 아파트 단지가 있어 꾸준한 고정 수요 확보가 가능합니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 적절한 임대 관리를 통해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 경매 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 권리분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원으로 산정되었습니다. 따라서 예상 입찰가는 인수 부담을 제외한 순수 부동산 가치 및 시장 상황을 고려하여 산정해야 합니다.

현재 감정가는 533,000,000원입니다.

현황 층수와 공부상 층수의 차이, 임차인과의 명도 협상에 필요한 잠재적 비용, 그리고 주변 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 70%~80% 수준인 약 373,100,000원에서 426,400,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 이는 일반적인 분석이며, 실제 현장 조사, 임차인과의 협상 가능성, 관련 제반 문제 해결 비용 등을 상세히 파악한 후 최종적인 입찰가를 결정하시는 것이 중요합니다. 실질적인 취득 총액을 염두에 두고 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.