나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경864 [1] 부산광역시 남구 용당동 599-1 신대연코오롱하늘채아파트 111동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용당동 소재 '석포여자중학교' 북서측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변 어건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류소가 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트경사지붕 지하1층, 지상15층 제111동 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2007.03.28) 외벽: 몰탈위페인팅 등, 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

일반적인 급ㆍ배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향의 완경사를 이루는 2필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 가로망 정비되어 있으며 주 출입구인 북동측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) : 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 일반도로(접합), 학교(저촉), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(석포여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(석포여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 토지(2) : 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 일반도로(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(석포여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경864 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용당동 599-1 신대연코오롱하늘채아파트 111동 4층401호

용도: 아파트

감정가: 325,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전남동부수산업협동조합 (근저당권자)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 2007년 3월 28일

1.2. 면적

토지면적: 57.28㎡ (약 17.33평)

토지지분: 57.2773㎡

건물면적: 84.66㎡ (약 25.61평)

건물지분: 84.6588㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조/(철근)콘크리트경사지붕

지하층: 1개층

지상층: 15개층

해당 물건 층수: 4층

해당 호수: 401호

외벽: 몰탈위페인팅 등

창호: 새시창호 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용당동 소재 '석포여자중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 주변 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류소가 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 주 출입구인 북동측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

토지(1): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 일반도로 접합, 학교(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(석포여자중학교), 절대보호구역(석포여자중학교)

토지(2): 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 일반도로 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(석포여자중학교)

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 물건의 말소기준권리는 2023년 3월 10일 접수된 전남동부수산업협동조합의 근저당권(을7)입니다. 이에 따라 해당 근저당권 및 그 이후에 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 20,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2025-11-03

확정일자: 2023-11-15

배당신고일자: 2026-04-22

대항력: 없음

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

*임차인 박 의 경우, 전입일자가 말소기준권리 설정일 이후이며, 확정일자 또한 말소기준권리 설정일 이후입니다. 주택임차권(을9) 등기사항도 말소된 것으로 확인되어 대항력이 없으며, 보증금 인수 의무가 없습니다.

3.3. 인수 및 말소 권리

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 갑5: 소유권이전4번신탁등기말소 (한국토지주택공사)

* 갑6: 소유권이전 (서순옥)

* 을7: 근저당권 (전남동부수산업협동조합, 384,000,000원) - 말소기준권리

* 을8: 근저당권 (권문오, 200,000,000원)

* 갑7: 가압류 (경남신용보증재단, 42,339,702원)

* 을9: 주택임차권 (박선주, 20,000,000원)

* 갑8: 임의경매 (전남동부수산업협동조합, 330,256,744원)

* 갑7-1: 7번가압류변경 (35,331,490원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 없음 (등기부 요약상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목은 공란입니다.)

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 646,339,702원 (을7 근저당 384,000,000원 + 을8 근저당 200,000,000원 + 갑7 가압류 42,339,702원 등. 기타 채권액은 말소되는 권리 기준 합산)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본건이 소재한 지역은 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지, 단독주택, 그리고 생필품 공급을 위한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편이며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 신대연코오롱하늘채아파트

건축 연도: 2007년 (사용승인 2007.03.28)

총 동수: 15동

총 세대수: 721세대

최고 층수: 15층

주차 대수: 총 296대 (지상 4대, 지하 27대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 편의시설

단지 내 복리시설 외에, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 가까운 거리에 학교가 위치해 있어 교육시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건 아파트와 인접한 곳에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 학교 등이 인접한 일반적인 주거 단지 형태를 띠고 있습니다.

6.2. 권리관계

말소기준권리보다 후순위인 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀있으나, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 인수 부담은 없습니다. 다만, 예상치 못한 법적 절차의 지연 가능성은 항상 존재합니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 학교, 가축사육제한구역, 보호구역 등이 포함되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 남구 용당동에 위치한 신축 연한(2007년식)의 아파트로, 전용면적 84.66㎡(약 25.61평)의 일반적인 주거용으로 적합한 면적을 가지고 있습니다. 주변 환경이 양호하고 교통 접근성이 좋으며, 권리분석상 인수할 권리가 없어 명도를 완료하면 깨끗한 등기부로 소유권을 이전받을 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 임차인의 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 단, 동일 면적대의 최근 실거래가격을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 부산 남구 용당동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 명도: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 면적: 실수요자 및 투자자 모두 선호하는 전용 84㎡ 타입입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본 물건과 동일한 신대연코오롱하늘채아파트 84.6588㎡ 면적은 2026년 6월 294,000,000원(1층)부터 330,000,000원(5층)까지 거래되었습니다. 본건은 4층이므로, 층별 시세 차이를 감안하고 감정가 325,000,000원을 참고하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 320,000,000원 ~ 330,000,000원

본 예상 입찰가는 최근 시세 및 감정가를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 경매 진행 상황, 경쟁 강도, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.