나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21094 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리 202-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스감정 · 평가일 2026.01.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리 소재 "진북일반산업단지" 서측에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

공히 완경사의 토지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 일련번호 1은 공업용 건부지로, 일련번호 3은 토지임야 및 전기타로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일련번호 1 계획관리지역, 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(그외지역 200m 제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 2) 일련번호 3 계획관리지역, 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m 제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

1) 일련번호 3 지상 ㉠ : 과수(사과나무) 약 30주. ㉡ : 수목(치자나무, 매실나무 등) 약 7주. 2) 일련번호 1 및 인접 지상에 제시외물건 ㉢~㉧이 소재하며, 소유불분명으로 감정평가제외 하였으며, 특히 일련번호 ㉢과 ㉣은 연결되어 있는 1개동으로 이용 중입니다. 상세 내역은 후첨 "건물개황도"를 참고바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 일련번호 1, 3 토지는 계획관리지역 및 자연녹지지역에 속하나, 주된 용도지역인 계획관 리지역으로 평가하되, 일부 자연녹지지역에 의한 가치형성요인을 개별요인에 반영하였으 며, 용도지역별 면적은 지적도면에 의거 대략적으로 산출하였으니, 업무진행시 참고바랍 니다. 2) 일련번호 1 토지 남동측 일부는 도시계획도로에 저촉되나, 저촉면적이 전체 면적에 비해 극히 미미한 바, 저촉되지 아니한 상태로 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-1 및 일련번호 2-2는 귀 제시목록 및 공부상 "브록크조 스레트지붕" 건물이나, 현황 철골조 및 철파이프조 판넬지붕 단층 건물로서, 벽 체 : 하단 1m 콘크리트 위 판넬잇기 마감. 바 닥 : 콘크리트 마감 등.

이용상태

일련번호 2-1 및 일련번호 2-2는 귀 제시목록 및 등기부상 주방기구 가공공장이나, 현황 및 일반건축물대장상 자원순환관련시설(폐기물재활용시설)로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

1) 일련번호 2-1, 2-2 건물은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서上 "브록크조 스레트지붕"으로 기재되어 있으나, 현황 "철골조 및 철파이프조 판넬지붕"입니다. 2) 일련번호 2-1, 2-2 건물은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서上 "주방기구 가공공장"이나, 현황 및 일반건축물대장上 "자원순환관련시설(폐기물재활용시설)"로 이용 중입니다. 3) 일련번호 2-1, 2-2 건물은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서上 "신촌리 202-3, 203"양지상 소재하는 것으로 기재되어 있으나, 합병으로 인해 현황 "신촌리 202-3"번지 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구(2-1, 2-2) 및 제시외 수목(1-1) 매각 포함.
소유관계가 불분명한 감정평가서상 제시외물건 ㉢~㉧은 평가 및 매각 제외하며, 최저매각가격은 이를 감안한 금액임.
목록1은 공업용 건부지로, 목록2는 등기부상 주방기구 가공공장이나 현황 및 일반건축물대장상 자원순환관련시설(폐기물재활용시설)로 각 이용 중임.
감정평가서상 목록2 건물은 등기부상 브록크조 스레트지붕이나 현황 철골조 및 철파이프조 판넬지붕이며, 등기부상 신촌리 202-3, 203번지 양 지상에 소재하는 것으로 기재되어 있으나 합병으로 인해 현황 신촌리 202-3번지에 소재하는 것으로 조사되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경21094 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리 202-3

용도: 공장 (현황: 자원순환관련시설/폐기물재활용시설)

감정가: 661,045,000원

토지면적: 1250.00㎡ (약 378.13평)

건물면적: 390.00㎡ (약 117.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경남은행 (임의경매 신청 채권자 기준)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리 202-3에 소재합니다.

주위환경: 본건은 "진북일반산업단지" 서측에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되고 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3 근저당권 (경남은행, 2019.07.26)

총 채권액: 742,494,773원 (토지 및 건물 등기부채권 총액 기준)

인수되는 권리: 해당사항 없음. 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 관련 정보는 미상입니다.

기타 권리사항:

* 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구(2-1, 2-2) 및 제시외 수목(1-1)이 매각에 포함됩니다.

* 소유관계가 불분명하여 감정평가 및 매각에서 제외된 제시외 물건 ㉢~㉧이 있습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 진북일반산업단지 인근의 공업 지역에 위치하고 있어, 공장 및 관련 시설이 주로 분포합니다.

현재 이용 현황: 등기부상으로는 주방기구 가공공장으로 기재되어 있으나, 현황 및 일반건축물대장상으로는 자원순환관련시설(폐기물재활용시설)로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 파악됩니다.

편의시설: 본건 인근은 산업 및 농경지 혼재 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 내 편의시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다. 구체적인 편의시설 정보는 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

혐오시설: 현재 공개된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 인근 지역의 특성상 관련 시설의 존재 가능성은 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 현황과 공부상의 차이:

* 건물 구조: 등기부상 '블록조 스레트지붕'이나, 현황은 '철골조 및 철파이프조 판넬지붕'으로 조사되었습니다.

* 건물 용도: 등기부상 '주방기구 가공공장'이나, 현황 및 일반건축물대장상 '자원순환관련시설(폐기물재활용시설)'로 이용 중입니다.

토지 지번의 실제 현황 차이: 등기부상 '신촌리 202-3, 203번지' 양 지상 소재로 기재되어 있으나, 합병으로 인해 현황 '신촌리 202-3번지'에 소재하는 것으로 조사되었습니다.

제시외 물건: 소유관계 불분명으로 인해 매각에서 제외된 제시외 물건 ㉢~㉧이 존재하며, 이는 최저매각가격 산정에 반영되었습니다.

토지 일부 저촉: 토지 남동측 일부가 도시계획도로에 저촉되나, 그 면적이 전체 토지 면적에 비해 미미하여 가치 평가 및 활용에 큰 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

수목: 토지(일련번호 3) 지상에 과수(사과나무) 약 30주 및 기타 수목 약 7주가 소재합니다. (일련번호 1 및 인접 지상에 소재하는 ㉢~㉧은 매각 제외 대상입니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리 202-3에 위치한 공장 경매 물건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 공장 기계기구 및 수목까지 포함하여 취득 가능합니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 채권들이 다수 존재하나, 이들 모두 매각으로 소멸될 것으로 분석됩니다. 다만, 건물 구조 및 용도, 토지 지번 상의 공부와의 차이가 존재하므로, 철저한 현장 확인이 요구됩니다. 소유 관계가 불분명한 일부 제시외 물건은 매각에서 제외되었음을 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

산업단지 인접 입지: 진북일반산업단지와 인접하여 물류 및 산업 활동을 위한 접근성이 우수합니다.

현황 업종의 사업성: 자원순환관련시설(폐기물재활용시설)로 이용 중인 점을 고려할 때, 관련 사업을 영위하거나 해당 시설을 필요로 하는 수요층을 공략할 수 있습니다.

일괄 매각의 이점: 토지, 건물 외에 기계기구 및 수목까지 포함하여 매각되므로, 추가적인 설비 투자 없이 즉시 활용이 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 661,045,000원

본건은 제시외 물건 일부가 매각에서 제외되었으며, 소유관계가 불분명한 물건에 대한 고려가 최저매각가격 산정에 반영되었습니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려하지 않습니다.

최저매각가격은 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작되나, 본건의 특이사항(공부와의 차이, 제외된 제시외 물건 등)을 종합적으로 분석하고, 실제 현장 답사를 통한 면밀한 조사를 거쳐 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

(추후 시장 상황, 경쟁 물건 조사 및 현장 확인 후 구체적인 예상 입찰가 제시가 가능합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.