나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12558 [1] 경상남도 김해시 어방동 499 대우유토피아아파트 14동 15층1508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 어방동소재 대우유토피아아파트 14동 15층 1508호로서 부근은 학교, 아파트, 단독주택, 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건내 15층 1508호로서 외벽: 몰탈위페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 승강기설비, 급배수설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지4면으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 대로3류(폭25M~30M)(접함), 소로2류(폭8M~10M)(접함), 소로3류(폭8M 미만)(접함), 중로1류(폭20M~25M)(1-4호선)(저촉), 중로2류(폭15M~20M)(접함), 가축사육제한구역(모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 절대보호구역(2024-02-19)(김해고 제외 절대기존 김해고 절대구역을 도함하는 하나의 도형이였으나 김해고의 절대구역이 변경됨에 따라 분리)<교육환경 보호에 관한법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위번호 12번 주택임차권등기(2024.10.11. 등기) 있음(임대차보증금 130,000,000원, 주민등록일자 2022.08.25. 점유개시일자 2022.08.29. 확정일자 2022.07.18.) 배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12558 (1)

소재지: 경상남도 김해시 어방동 499 대우유토피아아파트 14동 15층 1508호

용도: 아파트

감정가: 1억 2,500만원

토지면적: 29.83㎡ (약 9.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.54㎡ (약 25.57평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본 건은 경상남도 김해시 어방동에 소재한 대우유토피아아파트 14동 15층 1508호로, 주변은 학교, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 단지 4면으로 도로가 접해 있으며, 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역으로, 대로, 소로, 중로 등 다양한 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위번호 12번 주택임차권등기(2024.10.11. 등기)는 매수인에게 대항할 수 있으며, 인수해야 합니다.

* 권리 분석 요약:

* 등기부상 말소기준권리는 창원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12558)으로, 이보다 선순위인 을구 순위번호 12번 주택임차권등기는 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 이태경 (주택도시보증공사)

* 보증금: 130,000,000원

* 전입일자: 2022.08.25.

* 점유개시일: 2022.08.29.

* 확정일자: 2022.07.18.

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

* 주의사항: 을구 순위번호 12번 주택임차권등기(2024.10.11. 등기)는 매수인에게 대항할 수 있는 대항력 있는 임차권이며, 임대차보증금 130,000,000원입니다. 주민등록일자 2022.08.25., 점유개시일자 2022.08.29., 확정일자 2022.07.18. 이므로 대항력이 있습니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 아파트 단지 인근으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 대학가 인근에 위치하여 젊은 층을 위한 상권이 발달해 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건물 내 15층에 위치한 호실입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽 및 천정은 벽지로 마감되었으며, 창호는 샤시창호입니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 건물 내 위생설비, 승강기, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 대우유토피아

* 건축년도: 1994년 11월 (사용승인일: 1994.11.24)

* 총 세대수: 2,041세대 (15개동)

* 최고층: 24층

* 주차: 총 1,497대 (지상: 4대, 지하: 94대 (전기차 충전기 15대 포함), 총 주차대수 696대 - 일부 정보 상이, 총 주차 가능 대수는 1,497대로 명시됨)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 학군: 김해대곡초등학교, 어방초등학교, 김해대곡중학교, 인제대학교 김해캠퍼스 등이 인근에 위치합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 130,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 높은 임차인 보증금: 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가(1억 2,500만원)가 시장가 대비 높을 수 있으며, 임차인의 보증금(1억 3,000만원)이 최근 실거래가보다도 높아, 배당 순위 및 배당 금액에 따라 매수인의 실질 부담액이 커질 수 있습니다.

* 노후 아파트: 1994년 준공된 아파트로, 연식이 30년 이상 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈가 발생할 수 있으며, 주차 공간 부족 등의 단점이 지적됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 창원지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건으로, 김해시 어방동 소재 대우유토피아 아파트 14동 15층 1508호입니다. 감정가는 1억 2,500만원이며, 전용면적 84.54㎡(약 25.57평)입니다. 입지 및 교통은 보통 수준이며, 주변에 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 가장 중요한 권리 분석상, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 보증금 1억 3,000만원 중 미변제 금액을 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이 임차인의 보증금은 최근 아파트 실거래가 및 감정가를 상회하는 수준입니다. 따라서, 명확한 권리 분석과 예상 배당표 검토 없이 입찰할 경우 큰 손실을 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지조건: 김해시 어방동에 위치하며, 주변에 상업시설 및 교육 시설이 있어 생활이 편리합니다.

* 안정적인 수요: 대단지 아파트로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 잠재적 가치: 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 이는 장기적인 관점이며 현재는 리스크가 더 큽니다.)

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 시장 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 최근 매매가 분석 (전용면적 기준):

* 전용 59.99㎡ (약 18.15평): 6,000만원 (2026.07.04)

* 전용 77.56㎡ (약 23.46평): 10,800만원 (2026.07.11)

* 전용 116.73㎡ (약 35.31평): 17,000만원 (2026.07.13)

* 본 건의 전용면적은 84.54㎡ (약 25.57평)으로, 77.56㎡ 매매가를 기준으로 환산 시 약 11,500만원 ~ 12,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가: 125,000,000원

* 인수해야 할 임차인 보증금 (최대): 130,000,000원

종합적인 고려사항:

대항력 있는 임차인의 보증금 1억 3,000만원이 감정가(1억 2,500만원) 및 예상 시세(약 11,500만원~12,000만원)보다 높아, 낙찰 후 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 금액이 상당할 수 있습니다. 만약 배당으로 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않으면, 낙찰가의 합산 금액이 시세보다 높아질 위험이 있습니다.

따라서, 이 물건의 성공적인 투자를 위해서는 법원의 예상 배당표를 면밀히 검토하여 임차인에게 배당될 금액을 파악하는 것이 필수적입니다.

안전한 투자를 위해, 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액을 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다. 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 총 매수 비용(낙찰가 + 인수 보증금 잔액)이 시세 이하가 되도록 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가: 105,000,000원

* 본 입찰가는 순수 입찰 가격이며, 최종 매수 비용은 낙찰가에 배당받지 못한 임차 보증금 잔액이 추가됩니다.

* 이 물건은 권리 분석이 매우 중요하며, 전문가와 상담 후 신중하게 접근하시기 바랍니다.

2. 주변 시설 및 기타 정보

* 아파트 단지 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 존재합니다.

* 경남 김해시 어방동은 대학가와 주거지역이 공존하여 생활 편의시설이 다양하게 갖추어져 있습니다.

* 다만, 일부 리뷰에서는 퇴근 후 야간 주차 공간 부족 및 이중 주차 문제가 지적되고 있습니다.

* 인근에 김해IC가 위치하여 광역 접근성이 양호합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.