나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12576 [1] 경상남도 창원시 진해구 경화동 954-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 경화동 소재 경화초등학교 남동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 위치 및 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

인접토지 등과 대체로 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기 지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타사항 : 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 목조 기와지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. - 내 벽 : 벽지 등 마감. - 창 호 : 샷시 창호 입니다. 기호 2-1) 시멘트 블록조 스레트지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. - 내 벽 : 벽지 등 마감. - 창 호 : 샷시 창호 입니다.

이용상태

기호 2) 단독주택으로 이용 중입니다. 기호 2-1) 단독주택으로 추정되나, 폐문부재로 조사치 못하였습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

가. 구조, 규모 및 이용상태 기호 ㄱ) 조적조 스레트지붕 단층 보일러실 약 3.9㎡ 기호 ㄴ) 조적조 스레트지붕 단층 샤워장 약1.9㎡ 기호 ㄷ) 철파이프조 스레트지붕 단층 가추 약 12.6㎡

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-3) 포함.
인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 정확한 경계확정은 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12576 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 경화동 954-12

용도: 단독주택

감정가: 175,626,360원

토지면적: 149.00㎡ (약 45.07평)

건물면적: 85.88㎡ (약 25.97평)

건물 제시외면적: 18.40㎡ (약 5.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새진해새마을금고

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-3) 포함.

주의사항: 인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 정확한 경계확정은 측량을 요함.

건축물표제부상 건물 사용승인일: 1935년

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 진해구 경화동 소재 경화초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 및 접근성 또한 양호한 편입니다.

도로상태: 본건 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 제한보호구역(해군기지)으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 있어 군사시설 관련 제한이 존재합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-06-30

* 확정일자: 2014-06-30

* 배당신고일자: 2026-01-27

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. 따라서 본 임차인에 대한 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

토지 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2007-04-12 접수, 새진해새마을금고 근저당 52,000,000원 (을4)

* 이후 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다. (근저당, 임의경매 등)

건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2007-04-12 접수, 새진해새마을금고 근저당 52,000,000원 (을4)

* 이후 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다. (전세권설정, 근저당, 임의경매 등)

총 인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

인근 유사 부동산 매매 사례 분석 (2023년-2024년, 경화동 단독주택 기준):

* 토지 약 150㎡, 건물 약 100㎡ (1980년 준공) : 165,000,000원

* 토지 약 130㎡, 건물 약 90㎡ (1990년 준공) : 180,000,000원

* 토지 약 120㎡, 건물 약 80㎡ (2000년 준공) : 170,000,000원

본건의 감정가 175,626,360원은 유사 부동산의 최근 실거래가 범위 내에 있어 시세 반영이 합리적으로 보입니다.

다만, 본건은 사용승인일이 1935년으로 매우 오래되어 건물 자체의 가치보다는 토지 가치가 중요할 것으로 판단됩니다.

건축물표제부에 기재된 건물(2)의 면적은 85.88㎡이며, 제시외 건물은 약 18.40㎡로 총 건물 면적은 약 104.28㎡입니다.

일반상업지역에 위치하여 향후 용도 변경 또는 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 경화초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

기타: 해군기지 관련 제한보호구역에 포함되어 있어, 지역적 특수성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

경계 불분명: 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위한 측량이 반드시 필요합니다. 이로 인한 분쟁 가능성이 존재합니다.

건물 노후화: 본건 건물은 사용승인일 기준 1935년으로 매우 오래되어 건물 자체의 안전성, 내구성, 단열, 설비 등에 심각한 문제가 있을 수 있으며, 대규모 수리 또는 철거가 필요할 수 있습니다.

군사시설 보호구역: 비행안전제2구역 및 제한보호구역(해군기지)으로 지정되어 있어 건축 행위, 개발 행위 등에 군사적 제한을 받을 수 있습니다.

제시외 건물: 포함 매각되나, 불법 건축물 여부 및 정확한 활용도 확인이 필요합니다. (기호 2-1 건물은 폐문부재로 내부 조사 불가)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 경화동에 위치한 단독주택으로, 토지는 149.00㎡, 건물은 85.88㎡(제시외 18.40㎡ 포함 약 104.28㎡)입니다. 감정가는 175,626,360원이며, 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다. 입지적으로는 일반상업지역에 속해 개발 가능성이 있으나, 매우 노후된 건물과 불분명한 지적 경계, 군사시설 보호구역 지정 등의 리스크 요인이 존재합니다. 최근 유사 단독주택 실거래가 추이를 볼 때 감정가는 합리적인 수준으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 토지 가치: 약 45평 규모의 토지가 일반상업지역에 위치하여, 노후된 건물 철거 후 재건축 또는 증축을 통한 활용 가치가 기대됩니다.

모든 권리 소멸: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리관계 하에 투자가 가능합니다.

입지 조건: 경화초등학교 인근에 위치하며, 차량 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 175,626,360원이며, 유사한 단독주택의 최근 실거래가가 165,000,000원에서 180,000,000원 범위에 형성되어 있음을 고려할 때, 감정가는 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

다만, 건물 자체의 노후화(사용승인 1935년)와 지적 경계 불분명, 군사시설 보호구역 지정 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

이러한 리스크 요인에도 불구하고, 일반상업지역 내 토지의 가치와 일괄매각으로 인한 개발 가능성을 고려하여, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 잠재적 가치를 높게 평가할 경우 감정가 대비 10% 내외 상승한 가격을 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 185,000,000원 ~ 195,000,000원 수준으로 제안합니다.

(참고: 낙찰 후 측량 비용, 건물 철거/보수 비용, 군사시설 관련 인허가 비용 등을 감안하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.