나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12567 [1] 경상남도 창원시 진해구 남양동 20 남양에스티엑스칸 105동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 남양동 소재 '남양에스티엑스칸' 105동 10층 1002호 단위세대로서, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 중,소규모공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 10층 1002호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창 호 : 샷시 창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

진입도로상태 및 주차장시설은 보통 수준임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(1992-10-07) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12567 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 남양동 20 남양에스티엑스칸 105동 10층 1002호

용도: 아파트

감정가: 167,000,000원

토지면적: 84.80㎡ (약 25.65평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준. 개별 분양면적은 별도 명시되지 않음.)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금OOOOOO (금정새마을금고)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 진해구 남양동에 위치한 '남양에스티엑스칸' 아파트 105동 10층 1002호 단위세대입니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 10층에 위치합니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로서 이용 중에 있습니다.

* 설비내역: 급배수, 위생, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 부정형 평지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태 및 주차시설: 진입도로 상태 및 주차장 시설은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 국가산업단지 구역에 해당합니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 남양STX칸아파트

* 건축년도: 2009년 2월 12일 사용승인

* 총 세대수: 385세대

* 최고층/최저층: 15층/2층 (본건이 위치한 105동은 13층)

* 주차시설: 총 414대 (지상 33대, 지하 381대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 김종철: 전입일자 2021-07-22, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음. (김 )

* 서정민: 전입일자 2019-05-14, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음. (서 )

* 인수되는 임차인의 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을1 (금정새마을금고 근저당권, 2018-08-31 접수)

* 등기부상의 채권 총액: 159,039,085원

* 본 건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 주요 권리 내역:

* 갑5: 소유권이전4번신탁등기말소 (주식회사초봉) - 말소

* 갑6: 소유권이전 (손미희, 매매) - 말소

* 을1: 근저당권 (금정새마을금고, 148,200,000원) - 말소기준권리

* 갑7: 가압류 (현대카드, 10,839,085원) - 말소

* 갑8: 임의경매 (금정새마을금고, 102,129,480원) - 말소

* 권리분석 종합: 본 건은 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 모든 권리가 경매를 통해 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리 및 보증금 있는 임차인은 없어 권리 관계가 매우 명확한 물건입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 남양동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거 지역이며, 일부 중소규모 공장도 함께 소재하고 있습니다.

* 단지 내 및 인근 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 인근 국가산업단지는 지역 내 배후 수요에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 주변 환경에 대한 별도 검색 결과, 혐오시설이나 특별히 부정적인 환경 요인은 확인되지 않았습니다. 다만, 중소규모 공장 지대가 혼재되어 있다는 점은 인지할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 일반적인 교통 사정이 보통 수준이며, 차량을 이용한 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교육: 인근에 진해남양초등학교, 웅동중학교, 웅동고등학교 등이 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

* 주거환경: 2009년 준공된 남양STX칸 아파트는 총 385세대의 대단지입니다. 본 건은 10층으로 일조권 및 조망권 확보에 유리한 층수에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계: 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 낙찰 후 예상치 못한 법적 변동 가능성에 대한 대비는 필요합니다.

* 명도: 임차인들이 모두 대항력이 없고 인수 보증금이 없으므로 명도 부담은 낮을 것으로 예상됩니다. 그러나 실제 이사 절차 진행 시 원만한 협의가 필요합니다.

* 건축물 상태: 2009년 준공으로 현재 15년차 아파트에 해당하므로, 내부 설비 및 마감재의 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 지역적 특성: 중소규모 공장이 혼재된 지역 특성상, 일부 소음이나 환경적인 영향을 받을 가능성이 있습니다. 입찰 전 현장 확인을 통해 면밀히 검토하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 창원시 진해구 남양동 소재 남양STX칸 아파트 10층 매물로, 권리 관계가 매우 깨끗하고 인수되는 권리가 없어 투자 및 실거주 목적으로 접근하기에 좋은 물건입니다. 최근 시세 및 감정가격을 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정한다면 시세차익을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 아파트 연식과 일부 공장 지대 인접 가능성에 대한 현장 확인은 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 실수요 및 임대 수요: 아파트 단지 밀집 지역으로 꾸준한 실수요 및 임대 수요가 기대됩니다.

* 경쟁력 있는 가격: 최근 실거래가 추이 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 선호 층수: 10층으로, 채광 및 조망 측면에서 유리한 층수에 해당합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 2월, 6층, 84.98㎡, 1억 4,500만원

* 2026년 2월, 2층, 84.98㎡, 1억 4,900만원

* 2026년 5월, 9층, 84.99㎡, 1억 5,000만원

* 최근 실거래가 평균: 약 1억 4,800만원

* 감정가: 1억 6,700만원

* 종합 분석: 본 건은 10층으로 최근 거래된 6층, 2층, 9층 대비 유리한 층수입니다. 최근 최고 실거래가인 1억 5,000만원을 감안할 때, 10층의 이점을 고려하여 이보다 약간 높은 가격대에서 낙찰될 가능성이 있습니다. 감정가가 현 시세보다 높게 책정된 점을 고려하여, 최근 실거래가 평균 및 최고가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 1억 5,200만원 ~ 1억 5,500만원 (본 건의 10층이라는 층수 이점과 최근 실거래가 최고점을 감안하여, 보수적으로 1억 5,200만원을 제안합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.