나이스옥션 법원경매 서산 2025타경52047 [1] 충청남도 태안군 근흥면 정죽리 677-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 근흥면 정죽리 소재 '안흥초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위 는 단독주택, 전, 답등의 농경지, 임야, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로서, 현황 "단독주택 건부지 등"으로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 로폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역(2014-01-01), 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안흥초등학교)<교육환경 보호에 관한 법 률>

제시목록 외의 물건

제시외 조경석, 수목 등이 소재함.

공부와의 차이

본건 현황 일부가 "도로 등"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조/경량철골구조 철근콘크리트(평스라브)2층 건으로서 외벽 : 페인팅 및 판넬 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

부합물 및 종물

태양열설비 등이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 감정평가서상 제시외 조경석(㉠), 제시외 수목(㉡), 제시외 태양열설비(㉢) 각 매각포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 서산지원 2025타경52047 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 충청남도 태안군 근흥면 정죽리 677-15번지이며, 단독주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 364,572,000원입니다.

토지 면적은 790.00㎡ (약 238.98평)이며, 건물 면적은 211.92㎡ (약 64.11평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 허OO입니다.

특이사항으로는 공동담보이며, 감정평가서상 제시외 조경석, 수목, 태양열 설비가 매각에 포함됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 태안군 근흥면 정죽리 소재 '안흥초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

남동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(안흥초등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부상 말소기준권리는 2025년 1월 2일 접수된 허은숙 명의의 근저당권 (을8)이며, 이에 따라 해당 근저당권보다 후순위인 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. [토지 등기부요약]

건물 등기부상 말소기준권리 역시 2025년 1월 2일 접수된 허은숙 명의의 근저당권 (을2)입니다. [건물 등기부요약]

채권자 허OO이 신청한 임의경매 (2025타경52047)가 진행 중입니다. [토지 등기부요약, 건물 등기부요약]

등기부상 현재 소유권 이전이 여러 차례 있었으며, 말소될 권리 내역이 명확히 기재되어 있어 권리관계는 비교적 명확합니다. [토지 등기부요약, 건물 등기부요약]

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. [물건명세서 참고사항]

임차인 현황 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. [임차인 현황]

1.3. 상권분석

태안군 근흥면 정죽리 일대는 전원주택 및 토지 거래가 활발한 지역으로 파악됩니다.

인근 부동산 매물 정보를 종합하면, 토지 면적 약 100~120평의 토지가 2억 2천만 원 ~ 2억 5천만 원 수준에 거래되고 있습니다.

인근의 '카밀리아하우스' 아파트의 경우, 약 85㎡(25평) 면적이 1억 5천만 원 ~ 2억 9백만 원 선에서 실거래가 이루어지고 있습니다.

단독주택 매물 중, 토지 42평, 건물 24평(약 79㎡)의 소형 주택이 8천 2백만 원에 매물로 나온 사례가 있어, 본건과는 면적 및 규모 차이가 큽니다.

또한, 토지 약 300평에 건축면적 약 37평 규모의 주택 매물도 확인되었으나, 가격 정보는 영상 자료를 통해 추가 확인이 필요합니다.

전반적으로 인근 지역의 부동산 시세는 토지 및 주택의 규모, 위치, 상태에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

주변에서 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 검색 결과에서 나타나지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 '안흥초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 교통 이용이 가능합니다.

주변이 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

안흥항과 신진도 등이 인근에 있어 해양 활동 및 관광 시설 이용이 용이할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 임차인 현황이 미상이라는 점입니다. [임차인 현황]

현재 인수할 보증금이 0원이라고 명시되어 있으나, 실제 점유하고 있는 임차인이 존재할 경우 대항력 유무에 따른 명도 저항 및 추가적인 명도 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

따라서, 현장 방문 시 실제 점유 관계 및 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

제시외 물건(조경석, 수목, 태양열 설비)이 매각에 포함되므로, 이와 관련된 별도의 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다. [주의사항, 물건명세서 참고사항]

1.6. 종합 의견

본건은 충남 태안군 근흥면 정죽리의 계획관리지역에 위치한 단독주택으로, 안흥초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

적절한 면적의 토지와 건물을 갖추고 있으며, 주변 환경은 농경지와 주택 등이 혼재된 지역입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 권리 자체에 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라는 점은 명도 과정에서 추가적인 부담이 발생할 수 있는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

부동산 시장에서 태안군 지역은 전원주택 및 토지 수요가 꾸준히 있는 곳으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안흥초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 교육 환경 및 생활 편의성을 고려할 수 있습니다.

* 단독주택으로서 넓은 토지와 건물을 활용한 다양한 용도(주거, 세컨하우스, 임대 등)로 활용 가능성이 있습니다.

* 제시외 조경석, 수목, 태양열 설비가 매각에 포함되어 있어 추가적인 가치를 기대할 수 있습니다.

* 말소기준권리 이하의 권리들이 소멸될 예정이므로 권리상 얽매임이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 364,572,000원입니다.

인근 지역의 유사 면적 토지 가격 및 소형 주택 매매 사례를 고려할 때, 건물의 신축 연도(2019-2020년) 및 상태가 양호하다는 가정하에 감정가 수준은 적정한 것으로 판단됩니다.

하지만 임차인 현황 미상이라는 리스크를 감안하여, 실제 입찰 시에는 감정가의 10~15% 정도를 할인한 가격에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 310,000,000원 ~ 330,000,000원으로 제시합니다.

최종 입찰가는 현장 답사를 통한 건물 상태 및 점유 관계 확인, 그리고 본인의 자금 계획 및 투자 성향에 따라 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.