나이스옥션 법원경매 서산 2025타경954 [1] 충청남도 서산시 동문동 137-2 현대아파트 102동 13층1312호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 동문동 “서산우체국” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바, 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물내 제13층 제1312호로서, 외 벽:몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽:벽지마감 등. 창 호:샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, "아파트 건부지"임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 남서측 및 남동측, 북동측으로 왕복 약 2차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

동문동 136-2: 도시지역(2021-05-25), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 동문동 231-4: 도시지역(2021-05-25), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 동문동 232-2: 도시지역(2021-05-25), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 동문동 300-6: 도시지역(2021-05-25), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 동문동 137-2: 도시지역(2021-05-25), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 "미상"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 서산지원 2025타경954 (1)

* 소재지: 충청남도 서산시 동문동 137-2 현대아파트 102동 13층1312호

* 용도: 아파트

* 감정가: 130,000,000원

* 토지면적: 23.67㎡ (약 7.16평)

* 건물면적 (전용면적): 59.76㎡ (약 18.08평)

* 건물면적 (분양면적): 제공된 정보로는 명확한 분양면적 확인 어려움.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 1996년 2월 6일

* 아파트명: 서산 동문현대아파트

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 충청남도 서산시 동문동 137-2번지에 위치하며, “서산우체국” 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼합되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 대지권의 목적이 되는 토지는 남서측, 남동측, 북동측으로 왕복 약 2차선 포장도로가 접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 주변 편의시설 및 교육 시설

* 서산시내의 생활경제 중심지에 위치하여 유동인구가 많은 지역입니다.

* 서산 먹거리골목, 서산터미널, 서산동부시장, 서산우체국 등이 도보 거리에 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 관공서(서산시청, 서산교육청, 동문2동 주민센터), 병원(한내과의원, 재활의학과병원, 서산의료원), 공원(근린공원) 등 다양한 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

* 교육 시설로는 서동초교, 서산초교, 서령중교, 부춘중교, 서령고교, 서산농공고교 등이 가까이 위치합니다.

* 영화관, 은행 등도 도보로 이용 가능하여 입지적 장점이 뛰어납니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

* 본 건의 말소기준권리는 2023년 6월 15일 접수된 신한은행 근저당권(채권최고액 91,300,000원)입니다.

* 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 91,300,000원입니다.

3.2. 인수 예상 권리

* 임차인: 정

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 6월 1일

* 확정일자: 2026년 1월 9일

* 배당신고일자: 2026년 1월 19일

* 대항력: 있음.

* 임차인 현황에 대한 권리분석: 본 건은 대항력 있는 임차인(정 )이 존재하나, 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 부담할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서의 잠재적 이슈를 내포할 수 있으므로, 세부적인 법률 검토가 필요합니다.

* 기타: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. (존재 시 인수 대상이 될 수 있습니다.)

* 특이사항: 유동화 물건

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 동문동 일대는 서산시의 주요 생활 중심지로, 상업 시설과 주거 시설이 조화롭게 발달해 있습니다.

* 터미널, 시장, 먹거리 골목 등이 인접해 있어 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능을 충분히 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 주거 환경

* 서산 동문현대아파트는 1996년 2월 준공되어 연식이 다소 있으나, 총 414세대의 대규모 단지로 이루어져 있습니다.

* 최고 20층, 최저 0층으로 구성되어 있으며, 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있어 거주 편의성이 높습니다.

5.2. 주차 및 부대시설

* 단지 내 총 132대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 지하 주차장에는 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (정 ): 보증금 60,000,000원에 대한 법적 권리를 주장할 수 있으며, 인수 보증금 합계가 0원이라 할지라도 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용 파악이 되지 않았습니다. 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다.

* 유동화 물건: 채권의 유동화로 인해 경매 절차 진행이나 채권자의 의사 결정 과정이 일반적인 경우와 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 서산시 동문동에 위치한 아파트로, 서산시내에서도 최상급 입지 조건을 자랑합니다.

* 다양한 편의시설, 관공서, 교육 시설 등이 도보로 이용 가능하여 주거 만족도가 매우 높을 것으로 예상됩니다.

* 1996년 준공으로 연식이 있으나, 주변 상권 발달 및 교통 편의성을 고려할 때 실거주 및 투자 가치를 모두 갖춘 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 가능성은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서산시 중심부의 탁월한 입지 조건으로 인한 꾸준한 수요 기대.

* 풍부한 주변 인프라를 바탕으로 높은 주거 만족도 예상.

* 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 130,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 5월):

* 16층: 120,000,000원

* 4층: 114,500,000원

* 18층: 105,000,000원

* 최근 거래가 평균: 약 113,166,667원.

* 본 물건은 13층으로, 최근 거래된 16층(120,000,000원)과 18층(105,000,000원)의 가격대를 고려할 때, 현재 시세는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 대항력 있는 임차인 및 지상권 인수 가능성 등 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 이에, 최근 거래된 최저가(105,000,000원) 수준을 고려하여, 105,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.