나이스옥션 법원경매 서산 2025타경945 [1] 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 301-40 4층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 합덕읍 소재 "합덕읍 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고, 주위환경은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

시멘트 벽돌조 슬래브지붕 제4층 중 제4층 제204호로서, (사용승인일 : 1991.08.20) 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경945 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 301-40 4층204호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 36,000,000원

* 토지면적: 37.31㎡ (약 11.29평)

* 건물면적: 39.76㎡ (약 12.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 박

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 충청남도 당진시 합덕읍 소재 "합덕읍 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위 환경은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합) 지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)에 해당됩니다.

* 주변 시설: 합덕읍 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다. (혐오시설 검색 결과: 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 가축사육제한구역임을 유의해야 합니다.)

1.2. 권리분석

* 채권자: 박 (박OO)

* 특이사항: 공동담보 물건입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 모든 권리가 소멸됩니다. (물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 이용구(1998.04.21), 전계영(2007.12.21), 이영선(2021.09.02) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당권: 박봉준(2021.10.07, 19,500,000원, 말소기준권리), 이상록(2021.11.29, 30,000,000원)이 설정되었으나 모두 말소 예정입니다.

* 압류: 예산세무서장(2023.05.17), 국민건강보험공단(2025.04.08), 당진시(2025.04.24)의 압류 내역이 있으나 모두 말소 예정입니다.

* 임의경매 개시결정: 박봉준(2025.12.17, 18,600,000원)에 의해 대전지방법원 서산지원 2025타경945로 임의경매가 진행되었으며, 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 49,500,000원

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 0원입니다. (별도의 임차인 정보가 없으므로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 판단됩니다.)

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 합덕읍 운산리는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 주변의 최신 축의 다세대 주택(2017년식)은 3.3㎡당 약 170만원 이상의 시세를 형성하고 있습니다.

* 본건과 동일한 건물(서동빌라(가), 1991년식, 301-40번지)의 전용면적 37.2㎡ 다세대 주택이 2026년 4월 35,000,000원(3.3㎡당 약 94만원)에 실거래된 사례가 있습니다.

* 이러한 점을 고려할 때, 본건(전용면적 약 39.76㎡)의 감정가 36,000,000원은 유사 연식 및 면적의 최근 실거래가와 유사한 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 아파트단지, 다세대 주택, 근린생활시설이 혼재하여 주거 환경이 갖추어져 있습니다.

* 합덕읍 행정복지센터가 인근에 있어 관공서 이용이 편리합니다.

* 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건 축 연도가 1991년으로 약 35년가량 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 본건은 공동담보 물건으로, 관련 채권이 여러 건이 얽혀 있을 가능성이 있습니다. (경매 절차 상에서는 문제가 없으나, 추가 확인 필요)

1.6. 종합 의견

* 본건은 당진시 합덕읍 소재 1991년 준공된 다세대주택으로, 감정가는 3,600만원입니다.

* 유사 연식의 건물 내 거래 사례와 감정가가 유사한 수준으로, 급격한 시세 상승보다는 안정적인 가치를 유지할 것으로 보입니다.

* 신축 건물 대비 가격 경쟁력이 있으나, 건물의 노후화는 고려해야 할 사항입니다.

* 가축사육제한구역이라는 점은 입지적 단점이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 합리적인 가격대의 다세대 주택입니다.

* 같은 건물 내 최근 실거래 사례가 있어 시세 파악이 용이합니다.

* 해당 지역의 주거 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익 또는 실거주 목적 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 36,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적/연식): 35,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 32,400,000원 ~ 39,600,000원 (감정가의 90% ~ 110%)

* 본건의 경우, 유사 연식 및 면적의 실거래가와 감정가가 매우 근접하므로, 보수적으로 접근 시 감정가 수준인 36,000,000원 내외에서, 적극적으로는 39,600,000원까지도 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 건물의 노후화 및 지역 특성(가축사육제한구역)을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.