나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504073 [1] 세종특별자치시 나성동 827 나릿재마을5단지 502동 28층2802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 나성동 소재 "도시통합정보센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 BRT 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 45층 중 제28층 제2802호로서, 외벽 : 복합판넬붙임, 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 열병합 지역난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 외곽이 공도에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대전지방법원 2025타경504073 (1)

1.2. 소재지

세종특별자치시 나성동 827 나릿재마을5단지 502동 28층2802호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

1,030,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 47.23㎡ (약 14.29평)

* 토지지분: 47.2253㎡ (약 14.29평)

* 건물면적: 99.91㎡ (약 30.22평)

* 건물지분: 99.9109㎡ (약 30.22평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

청주축산업협동조합 (집합건물 등기부요약 '갑8' 참조)

1.9. 건축정보

* 준공년월: 2021년 8월 20일

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 45층 중 28층

* 총 동수: 12동 (나릿재마을5단지 아파트 정보)

* 총 세대수: 661세대 (나릿재마을5단지 아파트 정보)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상 물건은 세종특별자치시 나성동 소재 "도시통합정보센터" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

물건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 BRT 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 중심상업지역

* 기타 용도지구: 시가지경관지구(중심), 특화경관지구, 지구단위계획구역

* 도로: 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 준보전산지, 예정지역

2.4. 주변 인프라

주변에 대규모 아파트단지 및 근린생활시설, 관공서가 인접해 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3. 근저당권 (청주축산업협동조합, 2022.03.21 접수, 채권최고액 1,116,000,000원)

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액: 1,756,000,000원

3.3. 주요 권리 내역

* 갑1. 소유권보존 (2021.10.18)

* 갑2. 공유자전원지분전부이전 (2021.12.03, 매매)

* 을3. 근저당권 (2022.03.21) - 말소기준권리

* 을4. 주택임차권 (2025.12.01 접수, 450,000,000원, 대위신청인) - 인수되는 권리

* 갑4. 가압류 (신용보증기금, 2024.07.24 접수, 190,000,000원) - 말소 예정

* 갑7. 압류 (세종특별자치시, 2025.12.10 접수) - 말소 예정

* 갑8. 임의경매 (청주축산업협동조합, 2025.12.16 접수, 1,056,314,175원) - 말소 예정

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김 (성명: 김추화)

* 보증금: 450,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-30

* 확정일자: 2021-08-17

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025-12-01

* 권리분석상 인수 여부: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 4억 5천만원은 낙찰자가 인수해야 합니다. (을4 주택임차권, 말소: 인수)

3.5. 중요 주의사항

본건은 대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 임차인의 보증금 4억 5천만원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 총 취득 비용에 직접적인 영향을 미치므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

세종시의 중심 지역으로, 아파트 단지, 관공서, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 행정중심복합도시로서의 지속적인 발전 가능성을 가지고 있습니다.

4.2. 주변 시설

"도시통합정보센터" 등 주요 공공시설이 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 나릿재마을5단지 아파트

* 주소: 세종특별자치시 나성북1로 23 (나성동 827번지)

* 준공년월: 2021년 8월 20일

* 총 동수: 12동

* 총 세대수: 661세대

* 최고/최저층: 45층 / 2층

* 주차대수: 총 1,186대 (지하 1,186대, 지상 4대 - 건축물대장 기준)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

5.2. 본 물건 정보

* 전용면적: 99.91㎡ (약 30.22평)

* 건물 총 면적 (해당 호수): 99.91㎡ (약 30.22평)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

대항력 있는 임차인 김 의 보증금 4억 5천만원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시킵니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가는 10억 3천만원이나, 최근 유사 면적 거래 사례와 대항력 있는 임차인 인수 부담을 고려할 때, 실질적인 총 취득 비용이 시세 대비 높아질 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획

중심상업지역, 시가지경관지구 등 개발 관련 용도지역에 해당하나, 지구단위계획 및 기타 제한사항(가축사육제한, 준보전산지 등)이 존재하므로 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

조사 결과, 물건지와 인접한 지역에서 특별히 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축급인 나릿재마을5단지 아파트의 28층 고층 매물입니다. 세종시 나성동의 핵심 입지에 위치하여 도시 발전 잠재력과 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 투자 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 4억 5천만원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 또한, 현재 감정가(10.3억)가 최근 실거래가(약 8.1억~8.92억)와 비교했을 때 높게 책정된 것으로 판단되며, 인수 보증금을 고려하면 총 취득 비용 부담이 상당할 것으로 예상됩니다. 투자 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 고층 아파트: 2021년 준공으로 비교적 새 건물이자 고층으로 조망 및 쾌적성이 우수합니다.

* 세종시 핵심 입지: 행정중심복합도시의 주요 지역인 나성동에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 편리한 교통: BRT 버스 정류장 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 대규모 아파트 단지, 상업 시설, 관공서 등이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 사례 (2026년 6월 기준):

* 99.91㎡ (9층): 875,000,000원

* 84.79㎡ (25층): 892,000,000원

* 84.78㎡ (8층): 810,000,000원

* 본건 물건(99.91㎡, 28층)의 면적과 층수를 고려할 때, 현 시세는 약 900,000,000원 ~ 950,000,000원 내외로 추정됩니다.

9.2. 총 예상 취득 비용 산정

* 감정가: 1,030,000,000원

* 인수 보증금: 450,000,000원

* 총 예상 취득 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

9.3. 입찰가 제안

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 4억 5천만원을 인수해야 하므로, 실제 투자 비용이 입찰가 외에 추가로 발생합니다. 현재 시장가치(약 9.0억~9.5억)를 고려할 때, 감정가(10.3억) 수준으로 입찰할 경우 총 취득 비용이 시세를 훨씬 초과하게 됩니다. 따라서 총 취득 비용이 시장 가치를 넘지 않도록 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

현 시세 및 인수 보증금 부담을 고려하여, 투자 위험을 감수하고 미래 가치 상승을 기대하는 경우 980,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

이 경우, 총 예상 취득 비용은 약 1,430,000,000원(9.8억 + 4.5억)이 되며, 이는 현재 추정 시세(9.0억~9.5억)보다 높은 수준입니다. 입찰 전 임차인과의 협상 가능성, 향후 세종시 부동산 시장 전망 등을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.