나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504097 [1] 대전광역시 유성구 도룡동 4-9 도룡하우스디 4층에이429호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 눌민 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 도룡동 소재 "대전문화방송" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설,오피스텔, 업무용빌딩 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물 중 제4층 제에이429호 로서, -외벽: 복합 패넝 및 드라이비트 타일붙임 마감 등. -내벽: 페인팅 및 일부 타일 마감 등. -바닥: 바닥마감재 마감 등 -창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 대체로 가장형의 토지로, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측, 북측으로 노폭 15~20 미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 1. 도시지역, 일반상업지역(2015-10-23), 지구단위계획구역(엑스포과학공원 특구개발사업 및 도룡거점지구 개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2023-12-19)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 택지개발지구기타(연구단지택지개발완료)<택지개발촉진법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(엑스포), 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천). 2. 도시지역, 일반상업지역(2015-10-23), 지구단위계획구역(엑스포과학공원 특구개발사업 및 도룡거점지구 개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2023-12-19)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 택지개발지구기타(연구단지택지개발완료)<택지개발촉진법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(엑스포), 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천). 3. 도시지역, 일반상업지역(2015-10-23), 지구단위계획구역(엑스포과학공원 특구개발사업 및 도룡거점지구 개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2023-12-19)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 택지개발지구기타(연구단지택지개발완료)<택지개발촉진법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(엑스포), 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천). 4. 도시지역, 일반상업지역(2015-10-23), 지구단위계획구역(엑스포과학공원 특구개발사업 및 도룡거점지구 개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2023-12-19)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 택지개발지구기타(연구단지택지개발완료)<택지개발촉진법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(엑스포), 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천). 5. 도시지역, 일반상업지역(2015-10-23), 지구단위계획구역(엑스포과학공원 특구개발사업 및 도룡거점지구 개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2023-12-19)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 택지개발지구기타(연구단지택지개발완료)<택지개발촉진법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(엑스포), 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천). 6. 도시지역, 일반상업지역(2015-10-23), 지구단위계획구역(엑스포과학공원 특구개발사업 및 도룡거점지구 개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2023-12-19)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 택지개발지구기타(연구단지택지개발완료)<택지개발촉진법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(엑스포), 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경504097 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 도룡동 4-9 도룡하우스디 4층에이429호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 169,000,000원

토지면적: 10.98㎡ (약 3.32평)

토지지분: 10.98㎡ (약 3.32평)

건물면적: 35.76㎡ (약 10.82평)

건물지분: 35.76㎡ (약 10.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 도룡동에 소재하며, "대전문화방송" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 업무용 빌딩 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

토지는 6필지가 일단의 가장형을 이루고 있으며, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 동측, 남측, 북측으로는 폭 15~20미터의 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(엑스포과학공원 특구개발사업 및 도룡거점지구 개발사업), 중로1류 및 중로2류에 해당하며, 가축사육제한구역, 관광특구, 국가산업단지, 상업구역(대덕연구개발특구), 연구개발특구, 지역균형개발 및 중소기업육성미분류(연구단지), 택지개발지구(연구단지택지개발완료), 중점경관관리구역(엑스포, 하천) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을구 5번 주택임차권: 임차인 황의진, 보증금 190,000,000원. 전입일자 2022년 7월 18일, 확정일자 2022년 7월 18일. 이 임차권은 매각으로 말소되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리: 대전지방법원 강제경매개시결정(2025타경504097)으로 인한 권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-18

* 확정일자: 2022-07-18

* 배당신고일자: 2024-07-09

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 이는 경매 절차상의 분석이며, 등기부등본상 '인수'로 명시된 권리는 실제 매수인에게 부담이 될 수 있습니다. 물건명세서상 '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구를 반드시 확인해야 합니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 도룡동은 대덕연구개발특구 내 핵심 지역으로, 다수의 연구기관과 기업들이 밀집해 있어 활발한 경제 활동이 이루어지고 있습니다.

오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 구성되어 있어 배후수요가 탄탄하며, 관광특구 및 국가산업단지로 지정된 점은 지역의 경제적 중요성을 반영합니다.

엑스포과학공원 개발 사업 등 지역 개발 계획과 연계되어 향후 잠재적인 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

본건은 신축된 지 얼마 되지 않은 오피스텔 건물(2019년 준공)에 위치하여 비교적 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

주변에 아파트 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

대덕연구개발특구 내 주요 시설 및 기관과의 접근성이 우수합니다.

주변에 혐오 시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 황의진 씨의 보증금 190,000,000원입니다. 이 금액이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 하므로 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

감정가는 169,000,000원이지만, 임차 보증금 인수 가능성을 고려하면 실질적인 취득 비용은 훨씬 높아질 수 있습니다.

등기부등본 및 물건명세서 상의 '인수' 표시는 매수인에게 실질적인 부담이 될 수 있으므로, 반드시 권리 분석을 재확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

7. 종합 의견

대전광역시 유성구 도룡동의 우수한 입지에 위치한 오피스텔 물건입니다. 대덕연구개발특구의 중심지로, 탄탄한 배후 수요와 미래 가치 상승 가능성을 가지고 있습니다.

건물 상태는 양호하며(2019년 준공), 주변 편의시설 접근성도 좋습니다.

다만, 190,000,000원에 달하는 임차 보증금 인수 가능성이 주요 리스크 요인입니다. 이 부분을 면밀히 검토하고, 인수 금액 또는 변제 가능성을 정확히 파악하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 대덕연구개발특구 내 중심 상권으로 배후 수요 및 가치 상승 잠재력 높음.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 상태 양호.

* 다목적 활용: 오피스텔 및 업무시설로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 169,000,000원이며, 최근 실거래가는 35.7573㎡ 면적 기준으로 160,000,000원에서 178,000,000원 수준입니다.

그러나 본 건은 190,000,000원의 임차 보증금 인수 가능성이 존재하는 점이 가장 큰 변수입니다. 만약 이 보증금이 경매 배당으로 전액 변제되지 않고 매수인이 인수해야 한다면, 실제 총 취득 비용은 감정가나 최근 실거래가를 훨씬 상회하게 됩니다.

만약, 경매 절차상 임차 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않고 전액 변제된다는 전제 하에, 또는 인수 부담을 감안하여 매력적인 가격으로 취득할 수 있다면, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 유리합니다.

보수적인 관점에서, 인수되는 보증금의 불확실성 및 시장 가격을 고려하여, 155,000,000원 에서 165,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다. 낙찰 후 예상되는 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격을 초과하지 않도록 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.