나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504110 [1] 대전광역시 대덕구 신탄진동 138-9 트윈스아파트 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 신탄진동 소재 "석봉초등학교" 북서측 인근에 위치하는 "트윈스아파트" 제2층 제203호로서, 주위는 근린생활시설, 소규모 아파트단지, 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 숙박시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 신탄진역 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2018.07.31) 외벽: 드라이비트 및 일부 석재붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(신탄진B 존치관리구역(신탄진재정비촉진지구)(추가)), 소로2류(폭 8m~10m)(석봉9)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경504110 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 신탄진동 138-9, 트윈스아파트 2층 203호

용도: 오피스텔

건물 내역: 2층, 전용면적 약 68.36㎡ (약 20.68평)

토지 내역: 토지 지분 약 23.49㎡ (약 7.11평)

감정가: 1억 5천 6백만원

경매 구분: 부동산 강제 경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

주위 환경: 대전광역시 대덕구 신탄진동 소재 "석봉초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 소규모 아파트 단지, 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 숙박시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 신탄진역 및 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

인접 도로 상태: 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 3월 8일 접수된 박천길 근저당권 (을5) 입니다.

인수되는 권리: 2021년 11월 16일 전입신고 및 2021년 11월 4일 확정일자를 받은 김동호 씨의 주택임차권(을6)은 보증금 1억 3천만원 전액이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수하게 됩니다. (대항력 있음)

등기부채권 총액: 약 2억 4백 3십 9만 7천 4백 49원 입니다.

임차인 현황:

* 성명: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 16일

* 확정일자: 2021년 11월 4일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 보증금 130,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수하여야 합니다.

1.3. 상권분석

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(신탄진B 존치관리구역(신탄진재정비촉진지구)), 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 재정비촉진지구로 지정되어 있습니다. 특히, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

주변 시세: 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(트윈스아파트) 2층 203호가 2025년 12월 23일에 1억 7천만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가는 1억 5천 6백만원입니다.

1.4. 생활정보

건축물 정보: 2018년 7월 31일 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층에 위치하고 있으며, 오피스텔로 이용 중입니다. 건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 북서측 인근에 "석봉초등학교"가 위치하여 교육 환경을 이용하기 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 1억 3천만원에 달하는 대항력있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 배당 금액에 따라 매수인이 전액 또는 일부를 인수해야 할 수 있습니다.

재정비촉진지구 관련 불확실성: 재정비촉진지구 지정은 장기적인 개발 가능성을 내포하지만, 사업 진행 속도 및 확정 여부에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 묶여 있는 경우, 다른 담보물 처분 결과에 따라 경매 진행이나 잔여 채무 부담에 영향을 받을 수 있습니다. (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

주변 혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 본 건 인근에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 최근 실거래가 1억 7천만원 수준으로, 감정가 1억 5천 6백만원 대비 시세 대비 비교적 합리적인 가격에 낙찰받을 기회를 제공할 수 있습니다.

그러나 1억 3천만원의 대항력있는 임차인 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 이 점을 충분히 고려하여 총 투자 비용을 산정해야 합니다.

재정비촉진지구 지정 지역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

최근 거래 사례와 유사한 조건(층, 호수)의 물건이 1억 7천만원에 거래되었으므로, 시세 반영이 잘 된 입찰가를 설정하면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

대항력있는 임차인 보증금을 인수하더라도, 전체 총 투자금액(입찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세보다 낮다면 충분히 투자 가치가 있습니다.

신탄진 지역의 재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적인 개발 이익을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매가 1억 7천만원을 현 시세로 보았을 때, 대항력있는 임차인의 보증금 1억 3천만원을 인수하는 조건이므로, 매수인이 부담하는 실질적인 투자 금액을 고려해야 합니다.

'인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 예상 입찰가는 현재 시세에서 인수해야 할 보증금을 차감한 금액을 기준으로 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 1억 7천만원 (시세) - 1억 3천만원 (인수 보증금) = 4천만원.

따라서, 본 건의 합리적인 예상 입찰가는 약 4천만원에서 시작하여, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 1억 7천만원을 초과하지 않는 범위 내에서 경쟁력 있는 가격을 제시하는 전략이 필요합니다. (총 투자 비용 = 입찰가 + 1.3억원)

다만, 경매 시세는 변동성이 크므로, 최소 입찰 가능 금액 및 주변 시세 동향을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.