나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503821 [1] 세종특별자치시 나성동 732 세종모닝시티2차 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동에 소재하는 "빛가람수변공원" 서측 인근에 위치하는 구분건물("세종모닝시티 2차" 제1층 제111호-전유면적:35.48㎡중 김** 소유지분)로서, 본건 주변은 상업시설, 공공시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장(일반, BRT)이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건물내 1층 111호로서, 외벽: 치장돌붙임 마감 등임. 내벽: 인테리어 마감 등임. 창호: 샷시창호 임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서, 주상용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 지정되어 있음.

공부와의 차이

본건 기호 1과 인접호수 110호는 동일한 상호의 점유자가 벽체구분없이 하나의 호수로 연결하여 사용중인 상태이나, 귀원 제시사항에 따라 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상의 구분소유의 대상이 되는 물건 요건을 갖출 것을 전제로 평가하였는바, 업무진행시 참고하시기 바람. ①최초 공부에 부합하는 경계벽이 있었는지 여부 현장조사당시 폐문부재 등으로 자세한 사항을 조사할 수 없었음.‘집합건축물대장-건축물현황도’‘1층 도면’및‘본건 111호 호별도면’상 경계벽은 표시되어 있음. ②도면상 위치 등 특정이 가능한지 본건 호수가 속한 건물의 복도 및 본건호수 후면출입구의 위치, 전면부분 기둥위치 등을 고려할 때 특정가능한 상태로 사료됨. ③경계벽 제거가 일시적인지 여부, 그 복원이 가능하고 용이한지 여부 경계벽 제거가 일시적인지 여부는 '상기 ①항 최초 공부에 부합하는 경계벽이 있었는지 여부'가 불명확하여 명확히 알 수는 없으나, ‘집합건축물대장-건축물현황도’상 경계벽 표시에 따른 경계벽이 있었다고 추정할 수 있다면, 110호 출입구와 별도의 본건(111호) 출입구가 여전히 소재한다는 점, 후면 출입구상 호수표지가 여전히 부착되어 있다는 점 등을 고려할 때 각 호수별로 다시 사용할 것 전제로 경계벽 제거가 있었다고 추정할 수 있음. 후면 출입구상 호수표지는 부착되어 있고 도면상 위치 등 특정이 가능한 점, 본건의 전면 및 후면 출입구가 모두 별도로 존재하는점 등을 고려할 때, 도면상 경계벽 위치에 따라 경계벽 설치가 가능하고, 경계벽을 설치하더라도 다른 전유부분을 거치지 않고 외부로 직접 통행이 가능하여 독립된 구분건물로 이용하는 데 장애가 없어 보이므로 경계벽의 복원은 물리적·기능적으로 가능한 것으로 사료됨. ‘경계벽 복원에 과도한 비용이 발생하는지 여부(용이한지 여부)’에 대하여, 과도(다) 또는 과소, 적정한지 여부는 어떠한 기준에 대하여 부족하거나(모자르거나) 남는(지나치는)정도, 적정한 정도 등을 의미하는 것으로서 정하여진 기준이 있는 것이 아니라 구체적 사건에 대하여 적정한 기준을 각각 판단하여야 하는 것이어서 감정인이 앞서 판단하기 곤란하나, 각 호수별 출입구가 소재하여 별도의 출입구설치비용이 없다는점, 도면상의 경계벽이 있었을 것으로 추정되는 부분에는 인테리어 구조물만 있으며 견고한 구조물은 없는 것으로 사료되는점 등을 고려할 때 통상적인 인테리어 철거비용과 경계벽 설치비용·기타부대비용 정도가 발생할 것으로 사료됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 목록과 인접호수 110호는 동일한 상호의 점유자가 벽체구분 없이 하나의 호수로 연결하여 사용중인 상태이나, 도면상 위치 등 특정이 가능하고 경계벽의 복원은 물리적‧기능적으로 가능한 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경503821 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 732 세종모닝시티2차 1층 111호

용도: 근린상가

감정가: 588,500,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 10.06㎡ (약 3.01평)

토지지분: 10.0626㎡ (약 3.01평)

건물면적: 35.48㎡ (약 10.73평)

건물지분: 35.48㎡ (약 10.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동에 소재하며 "빛가람수변공원" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업시설, 공공시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 일반 및 BRT 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 111호입니다. 외벽은 치장돌붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

2.5. 주변 시설

* 세종시청, 국토연구원 등 주요 공공기관이 인접해 있어 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주택 단지가 밀집해 있습니다.

* "빛가람수변공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 일반 버스정류장 및 BRT 정류장이 가까워 교통이 매우 편리합니다.

2.6. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 본건 가치에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (2018-10-15, 전북은행, 444,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부현황

* 소유권보존: 세종비케이개발주식회사 외 1명 (2016-02-25)

* 소유권 이전: 문형철 (2016-04-19)

* 근저당: 전북은행 (2018-10-15, 444,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 근로복지공단 (2025-07-04, 425,176,320원) - 말소

* 가압류: 주식회사케이비국민카드 (2025-09-10, 107,969,316원) - 말소

* 강제경매: 신용보증기금 (2025-10-30, 733,732,271원) - 말소

* 가압류: 중소벤처기업진흥공단 (2025-12-11, 73,551,565원) - 말소

* 임의경매: 에프디제이2409유동화전문유한회사 (2025-12-17, 444,000,000원) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-01-28) - 말소

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김선우)

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 105,000원

* 전입일자: 2021-03-22

* 확정일자: 2026-01-30

* 배당신고일자: 2026-02-03

* 대항력: 없음 (중요: 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하지 않는 보증금입니다.)

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. (단, 특이사항의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 명시된 권리가 있다면 추가 검토 필요하나, 제공된 정보 상으로는 없음)

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 업종 및 특성

본건은 근린생활시설로 이용 중인 상가로, 세종시의 중심 상업지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다. 주변에는 다양한 소매점, 음식점, 서비스업종 등이 밀집해 있으며, 행정기관 종사자 및 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 유리합니다.

4.2. 지역 개발 잠재력

세종시의 행정 중심 기능 강화와 함께 나성동 일대는 지속적인 발전이 예상되는 지역입니다. 특히, 최근 개발이 활발하게 이루어지고 있어 향후 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 편의시설이 건물 내 및 인근에 집중되어 있습니다.

* "빛가람수변공원"이 가까워 업무 중 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

5.2. 공공시설

세종시청 및 관련 공공기관 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

본건 111호는 동일 상호의 점유자가 인접 호수(110호)와 벽체를 구분 없이 하나의 호수처럼 연결하여 사용 중인 상태입니다. 비록 도면상 위치 특정 및 경계벽 복원이 물리적, 기능적으로 가능하다고 조사되었으나, 추후 원상 복구 또는 사용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 잠재적인 관리 및 운영상의 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.2. 중복사건 및 유동화물건

중복 경매 사건이 존재하며, 유동화 물건이라는 점은 권리 관계 및 경매 절차의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

인접 호수와의 연결 사용으로 인한 내부 구조 변경은 법적 구분 소유 대상 요건을 충족하는지에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 감정평가에서는 구분소유 요건을 갖출 것을 전제로 평가가 이루어졌습니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 중심 상업지역의 1층 근린상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나고 배후 수요가 풍부한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가 대비 면적을 고려할 때 적정한 가치를 지니고 있으며, 향후 세종시의 성장과 함께 상권 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 인접 호수와의 연결 사용으로 인한 문제점 및 중복/유동화 물건이라는 특수성을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 핵심 상업지구 내 1층 코너 상가 (추정)

* BRT 역세권 및 주요 공공기관 인접으로 인한 안정적인 유동인구

* "빛가람수변공원" 인접으로 쾌적한 환경과 추가적인 수요 창출 가능성

* 신축 건물(2016년 사용승인)로 시설 노후화가 적음

* 감정가 대비 합리적인 취득 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 588,500,000원을 기준으로 하되, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점, 그리고 상기 제시된 잠재적 리스크(인접 호수 연결 사용 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 인근 상가 실거래가, 임대 현황, 공실률 추이, 상가 시장 동향 분석 등을 통한 심층적인 권리분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다. 따라서 본 건의 투자 가치와 리스크 요인을 충분히 검토 후, 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.