나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52129 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 470 청주강서나보나시티 6층607호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 가경동 소재 "청주시외버스터미널" 서측 인근에 위치하며, 인근에는 주거용 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건동까지 차량으로 진·출입이 가능하고, 인근에는 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하7층 지상26층 건물 내 제6층 제607호로서,
외 벽 : 세멘 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-원룸형)(남동향, 복도식)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남동측으로 노폭 약 15M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 상업용지(불허용도 : 위험물 저장및 처리시설, 건폐율 70%이하, 용적률 900%이하), 지구단위계획구역(강서지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(연락처 : 청주시청 건축디자인과 043-201-2552)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경52129 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 470 청주강서나보나시티 6층607호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하7층 지상26층 건물 내 제6층 제607호

사용승인일: 2021년 3월 28일

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.32㎡ (약 1.31평)

토지지분: 4.32㎡ (약 1.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.25㎡ (약 8.24평)

건물지분: 27.25㎡ (약 8.24평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물일괄매각

1.5. 감정가

135,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 소재 "청주시외버스터미널" 서측 인근에 위치하며, 인근에는 주거용 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량으로 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 청주시외버스터미널이 도보 3분 거리에 있어 타 지역 이동이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

북서측 및 남동측으로 노폭 약 15M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 상업용지 (건폐율 70% 이하, 용적률 900% 이하)

* 지구단위계획구역 (강서지구)

* 중로2류 (폭 15m~20m) 및 중로3류 (폭 12m~15m) 접합

* 가축사육제한구역 (가축사육전부제한구역)

* 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권이전 (매매 신탁재산의 처분): 김기목 (2021-06-07 접수) - 말소 예정

* 주택임차권: 임성준 (110,000,000원, 2023-04-14 전입, 2023-03-27 확정) - 인수 (대항력 있음)

* 가압류: 안국저축은행 (152,256,140원) - 말소기준권리 (2024-10-14 접수)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (116,808,444원) - 말소 예정 (본 경매 사건)

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액: 262,256,140원 (안국저축은행 가압류 + 주택도시보증공사 강제경매)

3.3. 말소기준권리

갑4. 가압류 (안국저축은행, 2024-10-14 접수)

3.4. 인수되는 권리

* 을1. 주택임차권 (임성준) - 보증금 110,000,000원

본 임차인은 전입일자 2023-04-14, 확정일자 2023-03-27로 말소기준권리보다 선순위에 해당하여 대항력이 있습니다. 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 임성준 (마스킹: 임 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-14

* 확정일자: 2023-03-27

* 배당신고일자: 2024-12-12

* 대항력: 있음

* 비고: 임대 관계는 미상이나, 서류상 확인된 임차 보증금은 110,000,000원입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. (본건의 경우 보증금은 명확히 확인되나, 차임이 0원으로 특이사항으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건이 소재한 청주강서나보나시티는 2021년 3월에 사용 승인된 도시형생활주택으로, 총 264세대 규모입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 7층, 지상 26층으로 이루어져 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

청주시외버스터미널과 인접하여 롯데마트, NC백화점, CGV, 메가박스, 각종 병원 및 식당가 등이 도보권 내에 위치하여 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

4.3. 혐오시설 관련 정보

과거 청주시 흥덕구 강서동 일대에 소각장, 매립장 등 혐오시설이 존재하거나 관련 논의가 있었던 기록이 있습니다. 그러나 최근 검색 결과에서는 특정 혐오시설이 본건 건물과 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 재활용 선별장 관련 논란이 있었던 점은 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

* 교통: 청주시외버스터미널, 버스정류장

* 쇼핑: 롯데마트, NC백화점, 청주센트럴시티, 드림플러스

* 금융: 강서동우체국, 우리은행, 하나은행, SC제일은행

* 의료: 하나병원

* 교육: 강서초등학교, 서현초등학교 (배정 학교)

5.2. 주변 단지 정보

본건과 같은 '청주 강서 나보나시티' 단지 내 다른 호실의 매매 실거래가 및 호가는 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 수준으로 확인됩니다. 전용면적 29.86㎡ (9평) 기준, 2021년 3월 입주한 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

본 건에는 보증금 110,000,000원의 임차인(임성준)이 대항력을 가지고 있어, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 투자금 회수에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

6.2. 차임 0원 관련 특이사항

임차인의 차임이 0원으로 신고되어 있어, 일반적인 임대차 관계와는 다른 특수한 상황일 수 있습니다. 이는 소유권 이전 또는 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 지분 비율

건물 면적 대비 토지 지분 비율(4.32㎡ / 27.25㎡)이 낮은 편입니다. 이는 재건축 또는 재개발 시 권리 산정 등에 있어 불리하게 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주 강서동의 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수한 도시형생활주택입니다. 2021년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 110,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 하는 상황이므로 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 임차인의 차임이 0원이라는 특이사항 역시 추가적인 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 청주시외버스터미널 인접으로 교통 편리.

* 우수한 생활 인프라: 대형마트, 영화관, 병원 등 도보 이용 가능.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 시설 노후화 적음.

* 잠재적 시세 차익: 현재 감정가 대비 인수 임차보증금을 고려한 입찰 시, 시세보다 저렴하게 취득할 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 135,000,000원입니다. 주변 실거래가 및 매물 시세는 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 수준으로 형성되어 있으며, 신축 건물임을 감안하면 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

본 건의 가장 큰 특징은 110,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 한다는 점입니다.

따라서, 매수인의 총 실취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

시장 조사 결과, 본 물건과 유사한 면적(전용 9평 내외)의 '청주강서나보나시티' 내 물건들이 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 선에서 거래되고 있음을 고려할 때, 합리적인 시세는 약 120,000,000원 ~ 135,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이 물건의 인수해야 할 보증금 110,000,000원을 제외한 금액을 입찰가로 설정하는 것이 합리적입니다.

이를 바탕으로 예상되는 적정 입찰가는 다음과 같습니다.

(추정 시세 120,000,000원 - 인수 보증금 110,000,000원) = 10,000,000원

(추정 시세 135,000,000원 - 인수 보증금 110,000,000원) = 25,000,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 10,000,000원에서 25,000,000원 사이로 제시하며, 법원 진행 상황 및 현장 조사 결과를 토대로 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

이 금액으로 낙찰받을 경우, 총 취득 비용은 입찰가 25,000,000원 + 인수 보증금 110,000,000원 = 135,000,000원이 되며, 이는 시장 시세와 비슷한 수준이거나 약간 낮을 수 있습니다.

주의: 인수 임차인의 정확한 배당 여부 및 배당 금액을 확인하는 것이 매우 중요합니다. 배당 금액에 따라 매수인의 실질적인 인수 금액이 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.