나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59421 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 61-127 준 엘리시아 에이동 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 "경기도 소방재난본부" 남측 도로 건너편에 위치하며, 주위는 주로 다세대주택, 단독주택이 밀집소재하고 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입 원활하고, 인근에 일반버스정류장이 소재하고 남서측 약 1.2km 거리에 수원역(1호선, 수인분당선)이 소재하는 등 대중교통편의성은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서 (사용승인 : 2016.11.02), 외벽 : 치장적벽돌, 일부 석재 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 플라스틱 이중창 마감 등입니다.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비(도시가스), 승강기 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지를 인접 대지 및 도로와 등고평탄하게 조성한 세장형 토지로서, 도시형생활주택-단지형다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6~10m, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경동유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : -

물건 비고

-주택도시보증공사(양도전:임차인 이예진)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59421 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 61-127 준 엘리시아 A동 2층 203호

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제2층 제203호

사용승인일: 2016.11.02

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

감정가: 258,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (토지/건물 일괄매각이나 토지 가치는 0으로 평가됨)

건물면적: 49.85㎡ (약 15.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

주변환경: 본건은 "경기도 소방재난본부" 남측 도로 건너편에 위치하며, 주위는 주로 다세대주택, 단독주택이 밀집하고 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

교통: 차량 출입이 원활하며, 인근에 일반버스정류장이 소재합니다. 남서측 약 1.2km 거리에 수원역(1호선, 수인분당선)이 소재하여 대중교통 편의성은 보통입니다.

접근성: 북측으로 노폭 약 6~10m, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로에 접하고 있습니다.

도시계획: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로3류, 중로1류 도로에 접합되어 있습니다. 또한 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2023-06-05)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-04

* 확정일자: 2022-01-10

* 배당신고일자: 2024-02-20

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이예진은 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026.06.01.자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

총 권리금액: 약 271,495,844원 (주택도시보증공사 강제경매 금액 포함)

인수되는 권리: 인수되는 보증금은 0원입니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 주로 주거지역으로, 다세대주택, 단독주택과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 수원역을 통한 광역 상권으로의 접근성이 양호하여 상권 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

건물은 2016년에 사용 승인되어 비교적 최신 축에 속합니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

주변에는 유치원 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가 대비 주변 실거래가 및 유사 물건 시세의 괴리 가능성: 제공된 JSON 데이터 기반 비교 시, 감정가(258,000,000원) 대비 유사 면적의 최근 실거래가(약 1.6억~2.25억 원)가 낮게 나타나는 경향이 있습니다.

그러나 검색 결과에 따르면, 같은 '준 엘리시아' 건물의 다른 동(C동 201호)의 AI 추정 시세 범위가 1억 7,246만 ~ 2억 7,278만 원으로, 본건 감정가와 유사하거나 높은 범위에 해당하여, 해당 건물 단지 자체의 시세가 높을 가능성도 있습니다.

임차인 이예진 씨는 대항력이 없으며, HUG의 확약서 내용에 따라 절차가 진행될 것으로 예상됩니다. 다만, 예상치 못한 변수에 대한 대비가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 '비행안전제6구역' 및 '토지거래계약에관한허가구역'에 해당하므로, 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 고등동에 위치한 도시형생활주택으로, 2016년에 준공된 비교적 신축 건물이며 교통 접근성이 양호한 편입니다.

권리 관계상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리 분석은 깨끗한 상태입니다.

임차인 이예진 씨는 대항력이 없으며, HUG의 확약서로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

감정가와 일부 비교 시세 간의 차이가 존재하나, 유사 건물 단지의 시세 정보를 고려할 때 감정가가 합리적인 수준일 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

2016년 준공의 비교적 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

수원역 인근 지역으로 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 시세 추정치의 범위가 넓어, 철저한 시장 조사 후 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 258,000,000원

주변 실거래가 및 유사 건물 시세를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 시장 가치는 감정가와 유사하거나 다소 낮은 범위로 추정됩니다.

인수되는 임차보증금이 0원이므로, 입찰가는 순수 부동산 가치에 기반하여 산정합니다.

안정적인 투자를 고려하여, 감정가의 약 85% 수준을 목표로 하는 것이 적절해 보입니다.

예상 입찰가: 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.