나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59481 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 3층315호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "금곡동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 진출입이 가능하며, 인근 도로변을 따라 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상10층 건물 중 제3층 제315호로서 (사용승인일 : 2020.05.15) 외벽 : 석재 및 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 복층형 오피스텔로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가자아형의 토지로서 '업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 왕복2차선 포장도로에 각각 접하며, 북측으로 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(호매실지구) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

물건 비고

2026. 6. 1.자 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경59481 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 3층315호

* 용도: 오피스텔 (복층형)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하5층/지상10층 건물 중 제3층

* 사용승인일: 2020년 5월 15일

* 토지면적: 6.87㎡ (약 2.08평)

* 건물 전용면적: 30.41㎡ (약 9.20평)

* 감정가: 159,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "금곡동 행정복지센터" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근 도로변을 따라 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로 2020년 5월 15일에 사용 승인되었습니다.

* 인접 필지 대비 등고평탄한 가자아형의 토지 위에 건축되었으며, 남측 및 서측으로 왕복 2차선 도로, 북측으로 보행자도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 수원지방법원 2025타경59481호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

* 말소기준권리는 2025년 12월 17일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권액 159,000,000원)입니다.

* 등기부등본 상 다수의 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역이 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* * 주택도시보증공사 (대표: 김기원)

* 보증금: 159,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 14일

* 확정일자: 2021년 9월 27일

* 대항력: 없음.

* 주요특이사항:

* 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출되었습니다.

* 이로 인해 본건 경매 절차에서 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 "금곡동 행정복지센터" 인근에 위치하며, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 일반상업지역 및 지구단위계획구역(호매실지구)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 주변 도로 상황이 양호하여 접근성이 뛰어납니다.

1.4. 생활정보

* 금곡동 행정복지센터와 인접하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 건물은 2020년에 준공되어 비교적 신축에 해당하며, 복층형 오피스텔로 활용도가 높습니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 관련: HUG 소유의 임차권이 등기되어 있었으나, 대항력이 없고 매수인에게 인수되는 보증금이 없으며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어 권리상 문제는 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 관련 서류의 법적 효력 및 집행 가능성에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 해당 물건지의 토지이용계획 상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상 및 용도에 한정되는 것으로 일반적인 매수자에게는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다.

* 관리비 및 공과금: 미납된 관리비 및 공과금이 있을 수 있으므로, 낙찰 후 정산 필요 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 수원시 권선구 금곡동에 위치한 2020년식 신축 복층형 오피스텔입니다.

* 감정가는 1억 5,900만원이며, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

* 가장 큰 이슈였던 HUG 관련 임차권 문제가 대항력 없음 및 확약서 제출로 인해 매수인에게 부담되지 않는 조건으로 정리되었습니다.

* 입지, 건물 상태, 권리관계 등을 종합적으로 고려할 때, 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 복층형 구조: 일반 오피스텔 대비 넓은 공간 활용이 가능하여 실거주 및 임대 수익 측면에서 유리합니다.

* 확실한 권리관계: 매수인이 인수하는 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 호매실지구 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 24일, 7층 거래: 18,000만원

* 2026년 5월 8일, 9층 거래: 15,000만원

* 2026년 5월 8일, 9층 거래: 15,000만원

* 본건 감정가: 159,000,000원

* 본건은 3층에 위치하고 있으며, 최근 거래된 7층 및 9층의 가격대를 고려할 때, 층별 차이를 감안하여 시세 범위를 설정할 수 있습니다.

* 최근 거래 최고가 18,000만원, 최저가 15,000만원, 평균가 약 16,000만원 수준입니다.

* 감정가(15,900만원)를 기준으로, 시장 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 175,000,000원

* 권장 입찰가: 약 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.