나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59496 [1] 경기도 화성시 반월동 865-1 신영통현대아파트 108동 501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경림 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반월동 소재 '동학초등학교' 북측 인근에 위치하며 주위는 유사형의 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 간선도로의 접근성과 노선버스정류장의 위치, 운행빈도 등을 고려할 때 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 철골트러스지붕 18층 건내 501호로서 외벽:세멘몰탈위 페인팅 마감 등 창호:새시창 등임.

이용상태

아파트 단위세대임.(후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 주거용 기본설비와 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 유사형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내 도로개설되어 있으며 남측 및 북동측의 단지 출입로를 통하여 소로 및 중로인 외부 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(반월취락(고려산업)), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소하천(2020-05-18)(반월천)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소하천구역(반월천)<소하천정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59496 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자 (경매 신청인): 김판

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 화성시 반월동 865-1 신영통현대아파트 108동 501호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 철골트러스지붕 18층 건내 501호

주요 설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 509,000,000원

토지면적: 65.18㎡ (약 19.72평)

토지지분: 65.1812㎡ (약 19.72평)

건물면적 (전용면적): 134.97㎡ (약 40.83평)

건물지분: 134.97㎡ (약 40.83평)

* 참고: 분양면적은 별도 표기되지 않았으나, 일반적으로 전용면적보다 약간 더 넓게 책정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반월동 소재 '동학초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 간선도로 접근성과 노선버스정류장의 위치 및 운행 빈도를 고려할 때 교통상황은 보통 수준입니다. 인근에 반월동행정복지센터, 신영통현대아파트1단지 등 버스 정류장이 위치해 있습니다.

2.3. 인접 도로상태

아파트 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 남측 및 북동측의 단지 출입로를 통해 소로 및 중로인 외부 공도와 연결됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(반월취락(고려산업))

* 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

* 소하천(2020-05-18)(반월천)(저촉), 소하천구역(반월천)

* 가축사육제한구역(전부제한)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (화성오산교육지원청 문의)

* 비행안전제6구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트)

3. 권리분석

3.1. 권리 순위 및 말소 기준 권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 '갑13 압류(화성시)'입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 소유권이전: 김려옥(2001.12.18), 이범희(2012.12.24), 이경화(2019.10.29) 순으로 소유권 이전이 있었습니다.

* 압류/가압류: 화성시, 국민건강보험공단, 주택도시보증공사의 압류 및 가압류가 있었으나 모두 말소되었습니다.

* 주택임차권 (을16): 권리자 김판, 권리금액 250,000,000원, 말소: 인수. 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 강제경매 (갑19): 권리자 김판, 권리금액 259,756,869원, 말소: 말소. 수원지방법원 2025타경59496 경매 개시 결정에 따른 등기입니다.

3.3. 인수되는 권리 (임차보증금)

등기부상 '을16 주택임차권'은 매수인이 인수해야 하는 권리이며, 보증금액은 250,000,000원입니다. 물건명세서 참고사항에서도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 16번 임차권등기(2025.07.30. 등기) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다. 따라서, 해당 임차인 김판의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화성시 반월동 신영통현대아파트 인근은 아파트 단지가 밀집해 있으며, 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설을 이용할 수 있습니다. 인근 주민 후기 중 "주변 상권이 좋고 가깝다"는 의견이 있습니다. 다만, 다른 후기에서는 "주변 상권 좁았음"이라는 의견도 있어, 상권의 범위와 밀집도는 단지별로 다소 차이가 있을 수 있습니다. 전반적으로 주거지 중심의 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 특정 대형 쇼핑 시설이나 병원 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5.2. 교육시설

본건은 '동학초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 동학초등학교는 2001년에 개교한 공립 초등학교로, 본건 소재지인 반월동에 위치하며 주변 아파트 단지들의 학생들을 교육하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

가장 중요한 리스크는 '을16 주택임차권'의 인수입니다. 해당 임차인의 보증금 250,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 법규상 제한 리스크

* 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특정 대상(외국인 등) 및 용도(단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트)에 해당 시 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 반월동의 신영통현대아파트로서, 동학초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 교통 접근성도 보통 수준이며, 아파트 단지로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 그러나, '을16 주택임차권'으로서 매수인이 인수해야 하는 250,000,000원의 보증금은 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 비행안전구역 등 법규상 제한 사항도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 경매를 신청한 물건으로, 권리관계가 비교적 명확하게 파악될 수 있습니다.

* 초등학교 인근의 주거지로서 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 509,000,000원에서 인수되는 임차보증금 250,000,000원을 제외한 금액을 고려하여 산정해야 합니다. 따라서, 순수 낙찰가 기준으로 259,000,000원 이상으로 입찰 시, 추가 비용 부담을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 실제 입찰가는 시세, 주변 유사 물건의 낙찰가율, 본 물건의 명도 난이도, 임차보증금 회수 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.