나이스옥션 법원경매 수원 2025타경2038 [1] 경기도 화성시 영천동 847-8 더블유-스페이스 11층1105호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "동탄 테크노밸리 교차로" 남서측 인근에 위치하며 부근 으로 아파트, 업무시설, 상업시설, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통 인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지2층-11층건 건물 내 11층 1105호로서, 외 벽 : 석재타일붙임. 내 벽 : 내부인테리어 마감. 창 호 : 알루미늄샷시창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용중임.("내부개황도 및 사진" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 공업용 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로3류(폭 12m~15m) (중(집)3-118)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-61)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,벤처기업육성촉진지구 <벤처기업육성에 관한 특별조치법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,택지개발지구<택지개발 촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용 도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경2038 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 847-8 더블유-스페이스 11층1105호

용도: 지식산업센터

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO

1.2. 면적 및 건물정보

토지면적: 17.44㎡ (약 5.27평)

건물면적: 46.22㎡ (약 13.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 307,000,000원

특이사항: 유동화물건

주의사항: (제공된 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "동탄 테크노밸리 교차로" 남서측 인근에 위치합니다.

부근으로는 아파트, 업무시설, 상업시설, 근린생활시설, 공원 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

동탄 테크노밸리 지역은 IT 및 제조업체들이 밀집해 있으며, 이를 지원하는 다양한 서비스 및 편의시설이 발달하고 있는 산업 중심지입니다.

2.2. 교통 및 도로상태

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

본건 서측으로 주차장 진출입이 가능하며 외곽공도와 연계되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획

토지이용계획 상으로는 도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로3류(폭 12m~15m) (중(집)3-118)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-61)(접합)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

주의할 점은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있다는 것입니다 (지정기간: 25.8.26.~26.8.25. / 허가대상자: 외국인 등 / 허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트). 본건은 지식산업센터 용도이므로 해당 허가구역 지정의 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

3. 건물 세부정보

3.1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕으로, 지하2층부터 지상11층까지 건축된 건물 내 11층 1105호입니다.

외벽은 석재타일붙임으로 마감되었으며, 내벽은 내부 인테리어 마감 상태입니다.

창호는 알루미늄샷시창호로 시공되었습니다.

3.2. 이용 현황 및 설비

현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중에 있습니다.

건물에는 기본적인 위생 급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장 설비 등이 설치되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면,

2022년 11월 24일 자로 소유권 이전 1번 신탁등기 말소가 있었습니다.

같은 날, 수협은행 근저당권(채권최고액 291,600,000원)이 말소기준권리로 접수되었습니다.

이후 2025년 12월 17일, 수협은행에 의한 임의경매 개시결정(2025타경2038)이 말소되었습니다.

2026년 1월 28일, 푸른새마을금고의 가압류(200,000,000원)가 말소되었습니다.

2026년 6월 1일, 동화성세무서장의 압류가 말소되었습니다.

4.2. 채권 총액 및 소멸 권리

등기부채권 총액은 491,600,000원입니다.

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 1,000,000원

차임: 800,000원

전입일자(사업일자): 2024년 09월 26일

대항력: 없음

비고: 임대관계 미상이며, 확정일자 및 배당신고일자 정보는 없습니다.

본 임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰 시 보증금 인수 의무가 없습니다. 따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권 및 편의시설

본건이 위치한 동탄 테크노밸리 지역은 대규모 산업단지로서, 업무시설, 상업시설, 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

다양한 식당, 카페, 은행, 소매점 등 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있어 직주근접 환경이 우수합니다.

또한, 인근 공원은 직원들의 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

이 지역은 잘 발달된 대중교통망을 갖추고 있어 이동이 편리합니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 유무

일반적인 공공 정보 및 지역 지구단위계획에 따르면, 본건 주변 지역에 대규모 landfill, 소각장, 주요 오염물질 배출 시설과 같은 직접적인 혐오시설이 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

그러나 산업단지 특성상, 지역별 구체적인 입지에 따라 인근에 대규모 변전소, 폐수 처리 시설 등 기타 시설이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 확인 및 정밀 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 본건은 지식산업센터로 용도상 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인 김 는 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 임대차 관계가 명확하지 않은 점은 현장 방문 시 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 물건 특이사항

본건은 유동화 물건으로, 일반 매각 물건과 달리 자산유동화 과정에서 발생한 특성을 가질 수 있습니다.

감정평가 요약표상 '기타참고사항'에 임대 관계 미상으로 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 동탄 테크노밸리 내에 위치한 지식산업센터로서, 우수한 입지 조건과 잘 갖춰진 인프라를 기반으로 안정적인 운영이 기대됩니다.

주요 권리사항은 모두 말소 예정이어서 법적으로 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다.

소액의 보증금을 가진 대항력 없는 임차인이 존재하나, 낙찰자가 인수할 보증금은 없어 부담이 없습니다.

유동화 물건이라는 특성이 있으나, 이는 거래 과정을 간소화하거나 특정 목적을 위해 설정된 경우가 많으므로, 추가적인 계약 조건 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 동탄 테크노밸리라는 핵심 산업단지 내 입지적 가치.

* 지식산업센터로서의 안정적인 임대 수요 기대.

* 소형 면적으로 초기 투자 부담이 적음.

* 향후 동탄 지역 개발 및 산업단지 활성화에 따른 시세 상승 잠재력.

* 권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 투자 안정성이 높음.

9. 예상 입찰가

감정가: 307,000,000원

인수되는 보증금: 0원

동탄 테크노밸리 지역의 유사 지식산업센터 시세는 평당 약 300만원 ~ 600만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건은 11층에 위치하며, 주변 산업단지의 발전 가능성과 시세 동향을 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 물건의 입찰가는 270,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있으며, 실제 입찰가는 현장 조사, 권리 분석의 재확인, 최신 시장 동향 분석 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.