나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35362 [1] 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자1동 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '운양중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 각종 근린생활시설 및 주상복합건물, 공동주택단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 지하2층, 지상7층 건물내의 제6층 제601호, 제602호로서, (사용승인 : 2019.04.18) 외벽 : 몰탈위 돌붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 내부 치장재 마감. 창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

(1) 601호 : 학원, (2) 602호 : 교회로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 승강기 등 부대설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 상업용 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북서측으로 로폭 약 25미터, 10미터의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35362 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유제십육차유동화전문유한회사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 289,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자 1동 6층 601호

토지면적: 38.80㎡ (약 11.74평)

토지지분: 38.79591㎡ (약 11.74평)

건물면적: 104.76㎡ (약 31.69평)

건물지분: 104.76㎡ (약 31.69평)

용도: 근린상가 (주 용도: 제1종근린생활시설, 세부 용도: 제1,2종근린생활시설/교육연구시설)

건축물 정보:

- 건물명: 핵심프라자

- 사용승인일: 2019년 04월 18일

- 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕

- 총 층수: 지하 2층, 지상 7층

- 해당 호수: 6층 601호

- 이용상태: 학원

1.3. 특이사항

유동화물건, 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 운양동 소재 '운양중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 동일한 유형의 근린생활시설, 주상복합 건물, 그리고 공동주택 단지들이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용 환경 또한 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건은 남동측과 북서측으로 각각 폭 약 25미터와 10미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2019년 05월 16일 접수된 우리은행의 근저당(을3)이며, 채권 최고액은 660,000,000원입니다. 매각으로 인해 위 근저당을 포함한 모든 권리(압류, 임의경매)는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 660,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 12월 19일

* 확정일자: 2025년 12월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 원활한 명도를 위하여 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 권리분석 종합

본 건은 권리관계가 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

핵심프라자는 제1종 근린생활시설을 주 용도로 하며, 실제로는 제1,2종 근린생활시설 및 교육연구시설 용도로도 활용될 수 있는 복합적인 상가 건물입니다. 601호는 학원으로 이용 중이며, 602호는 교회로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 다양한 업종의 상가 임대가 가능함을 시사합니다.

4.2. 주변 상권

건물이 위치한 지역은 근린생활시설, 주상복합, 공동주택 단지가 밀집한 지역으로, 상주 인구를 기반으로 한 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다. 운양중학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모 관련 업종에도 잠재 수요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 운양중학교가 있으며, 다양한 근린생활시설과 주거단지가 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근성이 양호하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특수성

본 건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반 물건 대비 복잡한 권리 분석이나 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다. 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

토지이용계획상 고도지구(공항고도제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 공항 관련 제한 구역에 포함되어 있습니다. 이는 향후 건축물의 증축, 신축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 명도 관련

전입된 임차인이 대항력이 없지만, 명도 과정에서 예상치 못한 갈등이나 지연이 발생할 수 있으므로, 사전에 명도 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 운양동의 핵심프라자 내 근린상가로, 학교 및 대규모 주거 단지 인근에 위치하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물이라는 점도 긍정적인 요소입니다. 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성을 고려하여 법률 검토를 신중히 진행해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 부담할 보증금은 없으나, 명도를 원만하게 진행하기 위한 노력이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 배후 주거단지 및 학교를 통한 안정적인 수요층 확보 가능.

* 신축에 가까운 건물로, 초기 투자 비용 절감 및 빠른 임대 수익 창출 기대.

* 다양한 근린생활시설 및 교육 관련 업종으로의 활용 가능성.

* 김포한강신도시 택지개발지구 내 위치로 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 289,000,000원이며, 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 공실률, 건물 관리 상태, 명도 예상 비용, 취득세 및 경매 수수료 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 정확한 시장 조사와 수익률 분석을 통해 적정 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.