나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514838 [1] 인천광역시 서구 당하동 1098-11 디자인타운 101동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "당하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 유사 형의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 인천지하철2호선 "독정역" 및 노선버스 정류장이 소재하 는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 치장타일 및 스톤코트 마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되 어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, (도시형생활주택-단지형다세대주택) 및 업무 시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 5차선의 도로, 북동측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-06-12), 지구단위계획구역(당하지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-08)(접 합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천 당하초등학교 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교 육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(202 5. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

도시형생활주택-단지형다세대주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 인천지방법원 2025타경514838 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1098-11 디자인타운 101동 4층401호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

감정가: 225,000,000원

토지면적: 28.25㎡ (약 8.55평)

토지지분: 28.247999999999998㎡ (약 8.55평)

건물면적: 56.60㎡ (약 17.12평)

건물지분: 56.6㎡ (약 17.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건물명: 디자인타운 101동 401호

구조: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 중 4층

사용승인일: 2015년 8월 20일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "당하초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 유사 형태의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

인근에 인천지하철 2호선 "독정역"이 소재하며, 다수의 노선버스가 운행되는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

차량 출입이 가능하며, 남동측으로 왕복 5차선 도로, 북동측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 준주거지역, 지구단위계획구역(당하지구)

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

* 기타 제한: 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (초등학교 등)

* 토지거래계약에관한허가구역: (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 압류 (포천세무서장, 2022-01-26 접수)

3.2. 등기부 현황

* 소유권: 최상호(2015.08.25 보존), 유경선 외 1명(2015.10.13 이전)

* 기타 권리:

* 주택임차권(안 , 170,000,000원): 말소 (2022.06.16 접수, 말소 대상)

* 압류(포천세무서장, 인천광역시): 말소

* 강제경매(주택도시보증공사, 170,000,000원): 말소 (본건 경매 개시)

* 등기부채권 총액: 170,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 없음. (을구 순위 6번 주택임차권 등기는 말소동의 확약서 제출로 소멸 처리됨)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(안 )

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-03

* 확정일자: 2020-04-27

* 배당신고일자: 2022-06-16

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 주택임차권 등기. 말소 동의 확약서 제출로 소멸됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (인근 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 기반)

최근 2026년 7월 기준, 당하동 지역의 다세대 주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 원당탑스빌(1) (2009년식, 70.38㎡): 135,000,000원 (약 1.92백만원/㎡, 약 6.34백만원/평)

* 그랜드비스타 (2011년식, 34.942㎡): 179,000,000원 (약 5.12백만원/㎡, 약 16.93백만원/평)

* 멤버스힐 (2017년식, 31.548㎡): 133,000,000원 (약 4.22백만원/㎡, 약 13.94백만원/평)

본건(디자인타운, 2015년식, 56.60㎡)의 감정가는 225,000,000원이며, 평당 약 13.14백만원으로 산정되었습니다.

이는 비교 사례 중 2017년식 멤버스힐 (약 13.94백만원/평)과 유사한 수준이며, 2011년식 그랜드비스타 (약 16.93백만원/평)보다는 낮고, 2009년식 원당탑스빌 (약 6.34백만원/평)보다는 높은 가격대입니다.

최근 실거래가와 비교 시, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 주요 시설

* 교육: 당하초등학교, 인천당하초등학교병설유치원 (상대보호구역)

* 교통: 인천지하철 2호선 독정역, 다수 노선버스 정류장

* 근린생활시설: 주변에 혼재

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 상권 분석 결과, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거환경

* 단지형 다세대 주택으로, 철근콘크리트 구조로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 토지거래허가구역: (외국인 등의 주택용도 취득에 한함) - 내국인 주거용 취득 시 허가 불필요할 가능성 높음.

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역 등 관련 법규 준수 필요.

6.2. 경매 관련 특이사항

* HUG 인수조건 변경: HUG의 채권으로 인한 임의경매 또는 강제경매로 추정되며, HUG와의 계약 관계에 따른 특이사항 발생 가능성 존재. (다만, 권리분석상 인수되는 권리 없음)

* 공동담보: 관련 정보는 추가 확인 필요.

7. 주변 혐오시설 조사

7.1. 주변 시설 현황

Google 검색 결과, 해당 물건지 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 찾기 어렵습니다.

일반적으로 주거 지역 인근에는 혐오시설이 입지하기 어려운 경향이 있으며, 본 물건지 주변은 학교 및 일반 주거/상업 시설이 혼재하는 지역으로 파악됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 최근 신축된 건물(2015년 준공)이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

권리분석상 인수해야 할 임차인의 보증금이나 유치권 등은 없으며, 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점은 유의해야 하나, 주거용 취득 시 내국인에게는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다. HUG가 채권자이자 임차인으로 등장하는 다소 복잡한 경매 과정이지만, 권리상 문제는 없어 보입니다.

최근 실거래가 및 감정평가액을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 시장 가치 대비 합리적인 수준에서 취득 가능할 것으로 예상됩니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2015년 준공)

* 인천지하철 2호선 독정역 인근 역세권

* 권리관계가 깨끗하여 명도 부담 최소화

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가

* 도시형생활주택으로 실거주 및 임대 수익용으로 적합

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 225,000,000원이며, 주변 유사 물건의 시세 분석 결과 평당 약 1300만원 ~ 1700만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 면적(17.12평)과 감정가(약 13.14백만원/평)를 고려할 때, 시장 가치에 부합하는 수준으로 보입니다.

경매는 유찰 가능성과 경쟁률에 따라 변동성이 있으나, 인수되는 권리가 없고 물건 자체의 가치가 양호하므로, 감정가 대비 90% ~ 95% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 희망 입찰가 범위: 202,500,000원 ~ 213,750,000원

(참고: 상기 입찰가는 보증금을 제외한 금액이며, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.