나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514643 [1] 인천광역시 서구 청라동 150-1 청라푸르지오아파트 364동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천시 서구 청라동 소재 "인천경명초등학교" 남측 인근하여 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지로 이루어져 있고, 인근에 각급학교 및 다양한 편의시설이 소재하여 주거 환경 양호한 편입니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통정도입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 48층 건물 내 2층 일부로서, 외 벽 : 인조석 붙임, 몰탈위페인팅 등, 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '아파트' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(지역난방),승강기설비 등 제반 편의설비 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로, 아파트(청라푸르지오아파트) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 남측, 서측으로 약 20미터 내외의 도로에 접하고 있으며, 북측 및 동측으로는 완충 녹지를 사이에 두고 약50미터, 약35미터 정도의 도로에 근접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축 사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역 (2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 인천지방법원 2025타경514643 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 150-1 청라푸르지오아파트 364동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 976,000,000원

토지면적: 68.62㎡ (약 20.76평)

토지지분: 68.6204㎡ (약 20.76평)

건물면적 (전용면적): 114.10㎡ (약 34.51평)

건물면적 (공급면적): 151.14㎡ (해당 평형 기준, 약 45.72평)

건물지분: 114.104㎡ (약 34.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (FBSB2509유동화전문)

특이사항: 유동화물건

1.2. 특수물건정보

토지거래허가구역 (외국인 주택 취득 한함) 지정 이력 있음 (지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.). 보고서 작성 시점(2026. 8. 5.) 기준으로는 만료 전이었으며, 현재 시점(2026. 8. 30.) 기준으로는 만료되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 소재하며, "인천경명초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지로 형성되어 있으며, 각급 학교 및 다양한 편의시설이 인접해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 공항철도 청라국제도시역까지는 버스로 약 15분 소요되며, 향후 서울 지하철 7호선 연장 개통이 예정되어 있어 교통 편의성이 증대될 것으로 예상됩니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지상 48층 건물 중 2층 일부에 해당합니다. 외벽은 인조석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 PVC 새시로 시공되었습니다.

2.4. 이용상태

공부상 용도는 '아파트'이며, 현재도 아파트 용도로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 지역난방 시스템, 승강기 등 현대적인 생활에 필요한 제반 편의 설비를 갖추고 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

본 물건의 토지는 가로장방형의 형태를 띠고 있으며, 아파트 부지로 이용되고 있습니다.

2.7. 인접 도로상태

단지 남측 및 서측으로는 약 20미터 내외의 도로가 접하고 있습니다. 북측 및 동측으로는 완충 녹지를 사이에 두고 약 50미터 및 35미터 정도의 도로에 근접해 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 과거 외국인 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 해당 기간이 만료되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 을2, 한국자산관리공사 근저당권 (2018. 10. 15. 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 을9 근저당권, 갑7, 갑8, 갑10 가압류, 갑12 임의경매 등 등기부등본 상의 모든 권리는 낙찰과 동시에 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 낙찰자에게 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 백

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-07

* 확정일자: 2024-06-07

* 배당신고일자: 2026-02-12

* 대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 등기부채권 총액

총 채무액은 1,049,142,227원입니다.

4. 상권분석

* 청라푸르지오 아파트는 인천 청라국제도시의 중심부에 위치하며, 청라호수공원과 인접하여 쾌적한 환경을 자랑합니다.

* 단지 주변으로 커낼웨이 상권, 스퀘어세븐 상가 등 다양한 상업 시설과 CGV가 자리하고 있어 문화 및 여가 활동을 즐기기에 편리합니다.

* 향후 코스트코 청라점, 스타필드 청라 등 대규모 유통 시설의 입점이 예정되어 있어, 지역 상권 활성화에 대한 기대감이 높습니다.

* 청라 지역에는 쓰레기 소각장(자원환경시설)이 운영 중이나, 환경 조사 결과 관련 배출 허용 기준을 충족하는 것으로 파악되었습니다.

* 과거 분양 당시에는 일부 인프라 관련 약속 이행에 대한 논란이 있었던 점은 참고할 만합니다.

5. 생활정보

* 교육: 단지 인근에 인천경명초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 편의시설: 병원, 금융기관, 다양한 근린생활시설이 단지 주변에 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 주거환경: 대단지 아파트 단지로 구성되어 있으며, 탁 트인 청라호수공원이 바로 앞에 있어 도심 속에서 자연을 만끽할 수 있는 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 물건은 채권이 유동화된 자산으로, 일반 경매 물건과 다소 절차상 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 이력: 과거 외국인 주택 취득에 한정된 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있습니다 (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.). 해당 기간은 최근 만료되었으나, 관련 규정 변경이나 적용 여부에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가 당시 이해관계인의 협조 부족으로 정확한 임대 관계가 파악되지 못했습니다. 다만, 현재 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없습니다.

* 과거 시공 하자 이슈: 과거 분양 당시 철근 누락 등 시공 하자 문제로 분양 계약 취소 소송이 제기된 사례가 있었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동의 청라푸르지오 아파트로서, 청라국제도시 내에서도 핵심적인 입지에 자리하고 있습니다. 청라호수공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있으며, 주변의 잘 갖춰진 생활 인프라와 더불어 향후 교통 및 상업 시설 개발로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 안전한 물건이며, 임차인의 보증금 인수 부담 또한 없어 투자가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 과거 시공 관련 이슈는 투자 결정 시 유의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 청라국제도시 중심, 청라호수공원 인접, 쾌적한 주거 환경.

* 성장 잠재력: 스타필드 청라, 코스트코 입점 예정, 지하철 7호선 연장 등 미래 개발 호재 다수.

* 안전한 권리 관계: 모든 선순위 권리가 말소되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 편리한 생활 인프라: 우수한 교육 환경, 풍부한 편의시설, 문화 시설 접근성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 976,000,000원

* 최근 실거래가 (151㎡ / 114.10㎡ 기준, 2026년 5월): 1,030,000,000원

* KB시세 (2026년 8월 28일 기준): 매매 1,042,500,000원

* 인수되는 보증금: 0원

종합적인 분석 결과, 본 물건은 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있으며, 인수되는 권리가 없어 안전성이 높습니다. 최근 실거래가 및 KB 시세, 그리고 향후 개발 호재를 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다. 경쟁률 및 현장 조사를 바탕으로, 9억 5천만원에서 10억 5천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.