나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65175 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1419 에덴빌리지5차101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "고양송암고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 공장, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층건내 2층 201호로서, (사용승인일: 2017.06.07) 외벽: 치장벽돌마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소, 말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한 구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대 주택,아파트)로사용되는토지) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 이정성)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2025타경65175 (1)

1.2. 소재지

경기도 고양시 일산동구 성석동 1419 에덴빌리지5차 101동 2층 201호

1.3. 물건종별

다세대주택

1.4. 감정평가액

234,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 69.58㎡ (약 21.05평)

* 토지 지분: 69.575㎡ (약 21.05평)

* 건물면적: 61.38㎡ (약 18.57평)

* 건물 지분: 61.383㎡ (약 18.57평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (HUG)

1.9. 특이사항

* HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인 (단, 인수조건 변경 확약서 제출로 대항력 포기 및 보증금 우선변제권만 주장)

1.10. 주의사항

* 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 이정성)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함. 이에 따라 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않음 (인수 보증금 0원).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "고양송암고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 공장, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시됨.

2.3. 인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해있음.

2.4. 주변 시설

* 주요 시설: 고양송암고등학교 인근.

* 주변 환경: 주거시설과 함께 근린생활시설, 공장, 창고, 농경지가 혼재되어 있어 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않으나, 복합적인 토지 이용 형태를 보임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 등기부채권 총액: 269,717,876원

* 말소기준권리: 서민금융진흥원의 가압류 (2022.09.28. 접수, 9,103,613원)

* 말소예정 권리: 소유권이전, 주택임차권, 가압류, 압류 등 말소기준권리 이후 설정된 모든 권리.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (전 거주자)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-27

* 확정일자: 2022-03-23

* 배당신고일자: 2024-06-24

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자(HUG)의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인은 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의하였으며, 낙찰자는 임차보증금을 인수하지 않음.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (토지/건물 일괄매각 및 말소기준권리 분석 결과).

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래가는 다음과 같음.

* 2026년 5월: 50.23㎡ (약 15.2평) 기준 140,000,000원 (평당 약 9,210,000원)

* 2026년 5월: 53.39㎡ (약 16.2평) 기준 110,000,000원 (평당 약 6,790,000원)

* 2026년 7월: 71.2664㎡ (약 21.6평) 기준 120,000,000원 (평당 약 5,550,000원)

4.2. 본건과의 비교

본건 건물 면적은 61.38㎡ (약 18.57평)으로, 유사 면적대의 거래 사례를 고려할 때, 평당 시세는 약 700만원 ~ 900만원 수준으로 추정됨. 이에 따른 시장 가치는 약 129,990,000원 (6.79M * 18.57) ~ 170,900,000원 (9.21M * 18.57) 범위로 판단됨.

감정가 234,000,000원 대비 최근 실거래가 시세가 상당히 낮게 형성되어 있어, 감정가와 실제 시장 가치 간의 괴리가 큰 것으로 분석됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건축 연도: 2017년 06월 07일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층건 중 2층 201호

* 마감: 외벽 치장벽돌, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 창호 샷시.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비 갖춤.

5.2. 이용 현황

* 다세대주택으로 이용 중임.

5.3. 토지 이용 계획

* 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 실거래가의 괴리

감정평가액(234,000,000원)이 최근 유사 물건의 실거래가(약 110,000,000원 ~ 170,000,000원)보다 현저히 높아, 과대평가 가능성이 있음. 입찰 시 보수적인 접근이 필요함.

6.2. 토지 이용 제한

* 다수의 토지 이용 제한 사항(가축사육제한, 군사시설 보호, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등)이 존재하여 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

6.3. 임차인 권리관계

* 임차인 보증금은 인수되지 않으나, HUG의 인수조건 변경 확약서 내용이 낙찰 후 법적 해석 및 절차에 영향을 줄 수 있으므로 상세 확인 필요. (단, 확약서 내용상 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다는 점이 명확함).

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2017년 준공)인 다세대주택으로, 경매 절차상 임차인의 보증금을 인수하지 않아 권리 관계가 비교적 명확한 물건입니다. 그러나 감정평가액이 최근 실거래가 시세 대비 높게 책정되어 있어, 실제 낙찰가 결정에 신중한 검토가 필요합니다. 다양한 토지 이용 제한 사항 또한 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않아 권리 분석이 비교적 간단함.

* 2017년 준공으로 건물 연식이 짧아 즉시 거주 또는 임대 가능.

* 실거래가 대비 감정가 괴리를 활용하여 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적(약 18.57평)과 유사 면적대의 최근 실거래가(평당 약 700만원 ~ 900만원)를 종합적으로 고려하여, 감정가(234,000,000원)보다는 낮은 범위에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 최근 실거래가 상한선(약 900만원/평) 적용 시: 9,000,000원/평 * 18.57평 = 약 167,130,000원

* 최근 실거래가 하한선(약 700만원/평) 적용 시: 7,000,000원/평 * 18.57평 = 약 129,990,000원

인수되는 보증금이 없으므로, 위 시장가격을 기준으로 보수적으로 접근할 경우 130,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 감정가 대비 상당한 차이가 있으므로, 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.