나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65084 [1] 경기도 파주시 동패동 31-5 리치타운 동화 102동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 '미래로교차로' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건내 제2층 제201호로서(사용승인일 : 2017.8.2.) 외벽 : 치장벽돌 및 스톤코트 등 마감. 내벽 : 벽지도배 등으로 탐문조사됨. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.30.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65084 (1)

소재지: 경기도 파주시 동패동 31-5 리치타운 동화 102동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 204,000,000원

토지면적: 58.30㎡ (약 17.63평)

건물면적: 55.77㎡ (약 16.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 '미래로교차로' 남동측 인근에 위치하며, 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (2025.12.12.)

총 등기부채권액: 265,000,000원

* 임차인 현황

* 김 (김보미): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.10.31, 대항력 있음.

* 김 (김준겸): 보증금 265,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.03.29, 확정 2022.03.11, 배당신고 2024.04.16, 대항력 없음. (본건 매각으로 소멸 예정)

* 오 (오주원): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.10.31, 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원. (대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금이 0원이므로 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.)

특이사항: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026.03.30.자로 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다는 내용의 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였습니다. 이는 HUG가 임차인의 보증금 회수를 위해 우선적으로 배당받을 권리를 포기한다는 의미로 해석됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거지로서의 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 지역 내 이동 및 외부 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택이 2026년 5월에 1억 8,300만원에서 1억 9,000만원 사이에 거래된 사례가 확인되었습니다.

1.4. 생활정보

건축물대장상 사용승인일은 2017년 8월 2일로, 비교적 최근 연식의 건물입니다.

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호이며, 외벽은 치장벽돌 및 스톤코트, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다.

위생 및 급배수, 난방, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 공동주택, 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 생활 환경은 보통 수준입니다.

주변 지역을 조사한 결과, 혐오시설에 대한 정보는 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(김보미, 오주원)이 존재하나, 보증금이 0원이므로 금전적 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대차 계약의 실제 내용과 점유 관계 등을 추가적으로 파악하는 것이 중요합니다.

HUG의 인수조건 변경확약서 제출로 인해 HUG의 권리 포기가 명시되어 있으나, 해당 조건의 법적 해석 및 실제 집행 과정에서의 변동 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 개인 매수자의 경우 해당 사항이 없을 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 파주시 동패동에 위치한 다세대주택으로, 2017년 준공된 신축급 물건이며 토지/건물 일괄매각으로 진행됩니다.

권리분석상 인수되는 임차인 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 유의해야 할 사항입니다.

최근 유사 물건의 거래 사례를 고려할 때, 감정가 수준은 시세와 부합하는 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

2017년 준공된 건물로 연식이 비교적 신축에 가까워 유지보수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

일괄매각으로 권리관계가 비교적 명확하여 향후 명도 진행 시 불필요한 분쟁의 소지가 적습니다.

해당 지역의 지속적인 개발 가능성 및 주거 수요 증가 추세를 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 204,000,000원

최근 유사 물건 매매 사례:

- 2026.05.15. 거래: 56.65㎡ (약 17.1평), 한일리치타운 102동, 190,000,000원

- 2026.05.05. 거래: 53.35㎡ (약 16.1평), 아크리움빌 102동, 183,000,000원

본건은 감정가가 2억 4백만원이며, 가장 유사한 조건의 거래 사례가 1억 9천만원에 거래되었습니다. 이에 따라 보수적으로 접근하여 감정가의 90%~100% 수준인 1억 8,360만원 ~ 2억 400만원 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 1억 9,000만원 ~ 2억 100만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.