나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7270 [1] 경기도 고양시 덕양구 지축동 766-253 삼송라밀레5동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2025.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 '삼송역' 북동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 삼송역(지하철3호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

공히 부정형의 토지로 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2(지축동 766-246), 기호 4(지축동 766-252) 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송취락) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 기호 3(지축동 766-251) 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송취락), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-05-28)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호 2~4는 수인 공유 토지 중 ‘최용준’, ‘조춘희’ 지분만의 평가로 지분의 위치확인이 곤란하여 토지 전체를 기준하여 평가하되 지분비율에 의거 면적 사정하였으니 참고하시기 바람. - 기호 2~4는 지목 도로, 현황 기호 1의 진입도로로 이를 고려하여 감정평가하였으니 참고하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 '삼송역' 북동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 삼송역(지하철3호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상4층 중 제402호로서 외벽: 치장벽돌마감 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 '공동주택(다세대주택)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 기호 2~4의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송취락) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호 1 다락 베란다 소재 제시외건물 ㉠이 소재하는 바 도면 등에 의거 개략적인 면적을 산출하였으며, 구조, 사용자재, 시공의 정도 및 부대설비, 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 감정평가하되, 감가수정은 관찰감가법을 병용하였음. - 구체적인 임대내역은 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 1-1건물 포함
2.목록2,3,4: 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건고유번호: 고양지원 2025타경7270 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 766-253 삼송라밀레5동 4층 402호

건물용도: 다세대주택

감정평가액: 711,791,900원

토지총면적: 563.28㎡ (약 1862.08평)

본건 토지지분: 78.599㎡ (약 259.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

본건 건물면적: 71.94㎡ (약 237.82평)

본건 건물지분: 71.939㎡ (약 237.82평)

건물 제시외면적: 25.50㎡ (약 84.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 토지 및 건물 지분 매각 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (농OOO)

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함, 지분 매각

주의사항: 1.일괄매각. 제시외 1-1건물 포함. 2.목록2,3,4: 지분매각

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동에 위치하며, 지하철 3호선 삼송역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 삼송역을 통해 서울 도심 및 수도권으로의 접근성이 양호합니다.

건물이 소재한 토지(지축동 766-253)는 현황 도로로 이용되는 토지(기호 2-4)에 접하고 있어, 해당 건물의 진입로로 활용되고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송취락)에 해당하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 집합건물 등기부상 을구 1번, 2023년 7월 19일자 농협은행 주식회사 근저당권(채권최고액 462,000,000원)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리(가압류, 압류, 근저당권 등)는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 현재 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로만 기재되어 있으며, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 잠재적 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

채권 총액: 토지 등기부채권 총액 약 72억 5천만원, 집합건물 등기부채권 총액 약 10억 8천만원으로, 총 채권액이 상당합니다. 이는 다수의 담보 및 권리 설정으로 인한 것으로, 경매 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 삼송지구는 택지개발과 함께 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발전하고 있는 지역입니다.

삼송역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 단지 주변 및 역세권 상업 시설 이용이 편리합니다.

최근 매매된 유사 다세대 주택 사례들을 분석한 결과, 약 69.87㎡ ~ 78.35㎡ 면적대의 다세대 주택이 3억 4천 5백만원에서 4억 4천 3백만원 수준에서 거래된 것으로 나타납니다. 이는 본건의 감정가(약 7.12억원)에 비해 낮은 시세 수준을 형성하고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 삼송역을 도보 또는 짧은 시간 내 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 인근 및 삼송역 주변에 대형마트, 병원, 금융기관, 상업 시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 주변으로 초등학교, 중학교, 고등학교 및 학원들이 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 의료시설: 고양시 내 종합병원 및 전문 병원들 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 다수의 담보권 및 채권이 설정되어 있으며, 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회합니다. 이는 권리 관계의 복잡성을 야기하며, 낙찰 후 예상치 못한 채권 관련 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 지분 매각 복잡성: 토지 및 건물에 대한 지분 매각이 포함되어 있어, 완전한 소유권 확보 및 향후 재산권 행사에 어려움이 따를 수 있습니다. 타 지분 소유자와의 협의 및 관계 설정이 중요합니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(1-1)이 포함되어 매각되므로, 건축물대장과의 일치 여부, 철거 또는 이행강제금 부과 가능성 등 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축이나 토지 이용 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 건물에 직접적으로 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 지구단위계획 구역 내 지정 사항이나 인근 지역 개발 계획 등을 추가적으로 확인하여 장기적인 입지 변화 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 삼송역 역세권에 위치한 비교적 신축인 다세대주택으로, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있다는 장점이 있습니다.

그러나 등기부상 다수의 근저당권 및 복잡한 권리 관계, 높은 총 채권액, 토지 및 건물 지분 매각이라는 특수한 상황은 상당한 투자 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 지분 매각은 소유권 행사의 제한을 가져올 수 있으므로, 해당 물건에 대한 철저한 권리 분석과 함께 잠재적 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다.

이러한 리스크에도 불구하고, 신축 역세권 주택이라는 점과 시장 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 다세대주택: 삼송역 인근의 신축 건물로 실수요 및 투자 수요를 모두 충족시킬 수 있습니다.

* 최근 시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래 사례와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 것으로 보이므로, 시세 이하로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 삼송지구 발전 잠재력: 지속적인 개발이 이루어지고 있는 삼송지구의 성장 가능성을 주목할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대 주택 매매 사례 분석 결과, 약 70㎡ 내외의 면적이 3억 4천 5백만원에서 4억 4천 3백만원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 71.94㎡ (약 21.76평)입니다.

감정가(약 7.12억원)는 최근 실거래가 수준에 비해 상당히 높은 것으로 판단됩니다.

권리 관계의 복잡성, 지분 매각으로 인한 제약, 제시외 건물 포함 등의 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 최근 실거래가 범위와 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 300,000,000원 (3억원) ~ 380,000,000원 (3억 8천만원) 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태 및 주변 환경을 직접 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 권리 관계를 면밀히 재확인하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.