나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65144 [1] 경기도 고양시 일산동구 백석동 1297 백석화이트스톤주건축물 1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 3호선 "백석역" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 3호선 "백석역"이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 중 1층 101호로서 (사용승인일 : 2023.12.11.) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 노출 콘크리트 마감 등, 바닥 : 콘크리트 마감 등, 창호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

근린생활시설(상호명 : 과채육)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 시스템에어컨설비, 화재탐지설비, 소화전설비 및 E/V설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 업무 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 20m, 북서측으로 폭 약 10m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소, 젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12) (전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65144 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 백석동 1297 백석화이트스톤주건축물 1동 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 1,132,000,000원

토지면적: 7.32㎡ (약 2.21평)

토지지분: 7.32㎡ (약 2.21평)

건물면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

건물지분: 36.00㎡ (약 10.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 평OOO

1.1. 건물 신축 정보

본건 건물인 백석화이트스톤은 2023년 12월 11일에 사용 승인되었습니다. 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 1층 101호입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동에 위치하며, 지하철 3호선 백석역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 인근 지역은 단독주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 노선버스정류장과 백석역이 인접해 있어 교통 환경이 매우 양호합니다. 북동측으로는 폭 약 20m, 북서측으로는 약 10m의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 9월 4일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당권(을1)이며, 채권금액은 840,000,000원입니다. 매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 사항이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인으로는 주식회사과채육이 있으며, 보증금 11,000,000원, 차임 2,300,000원입니다. 전입일자는 2025년 3월 17일이며, 배당신고일자는 2026년 2월 20일입니다. 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

백석역 초역세권에 위치하여 유동인구가 많으며, 상업 및 업무시설이 밀집된 지역입니다. 롯데아울렛, 메가박스, 홈플러스, 고양종합터미널 등 다양한 편의시설이 인접해 있어 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 2023년 12월에 사용 승인된 신축 건물(백석화이트스톤) 내 근린생활시설로, 주변 지역의 신축 오피스 부족 현상 속에서 경쟁력을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 백석역을 도보로 이용 가능하며, 이는 3호선뿐만 아니라 향후 GTX-A 노선과의 연계 가능성도 기대할 수 있는 교통 요지입니다. 백석역 주변으로는 롯데아울렛, 홈플러스, 메가박스, 고양종합터미널 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동에 편리한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 임차인 외 다른 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 소로1류, 중로1류에 접합니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 제한)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 소각장 및 기피시설 관련 이슈: 고양시는 신규 소각장 부지 선정 및 운영과 관련하여 주민들의 반발이 지속되고 있으며, 서울시의 기피·혐오시설 이전에 대한 갈등이 있는 것으로 나타났습니다. 현재 본건과 직접적인 연관성은 적으나, 지역 개발 및 주민 민원과 관련된 이슈로 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 백석역 역세권에 위치한 신축 상가 건물로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 감정가 대비 소유권 관련 권리 관계가 비교적 명확하고, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상의 일부 제한사항과 지역 사회의 기피시설 관련 이슈는 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 백석역 초역세권 입지로 뛰어난 접근성 및 유동인구 확보

* 2023년 준공된 신축 건물로 상품성 우수

* 대항력 있는 임차인 부재로 명도 리스크 최소화

* 주변 상업시설 및 생활 편의시설 접근 용이

* 감정가 대비 합리적인 투자 기회 제공 가능성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 1,132,000,000원을 기준으로, 권리 분석 결과 인수되는 부담이 없고, 임차인 명도 부담이 적으며, 최근 준공된 신축 건물이라는 점을 고려하여 제시합니다. 다만, 지역 내 소각장 등 기피시설 관련 이슈와 향후 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 약 1,018,800,000원 ~ 1,132,000,000원 선으로 판단됩니다. 정확한 입찰가 산정은 현장 방문을 통한 임대차 현황 및 주변 시세 조사를 면밀히 진행하신 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.