나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7454 [1] 경기도 고양시 덕양구 신원동 609 신원마을1단지우남퍼스트빌 107동 20층2003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 신원동 소재 "신원고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지 및 근린생활시설, 주상복합시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입은 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 21층 내 20층 2003호로서, 외벽: 돌붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방 설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신원동 609 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-07-04)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-16)(신원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신원고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(2023-03-07)<도로법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건 아파트에 대한 내부구조는 폐문부재에 따른 출입불가로 인하여 집합건축물대장상의 등재사항 및 현황도면과 표준적인 이용상황 등을 종합적으로 고려하여 표기하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

1.1. 1. 물건 고유 정보

사건번호: 고양지원 2025타경7454 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 신원동 609 신원마을1단지우남퍼스트빌 107동 20층 2003호

아파트명: 고양삼송우남퍼스트빌

동/호수: 107동 20층 2003호

건축년도: 2015년 08월 12일 사용승인

총 동수/세대수: 7개동 / 616세대

최고/최저층: 27층 / 2층

1.1. 2. 물건 현황

용도: 아파트

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 3. 감정가 및 총채권액

감정가: 603,000,000원

등기부채권 총액: 600,000,000원

1.1. 4. 면적 정보

토지 면적: 61.76㎡ (약 18.68평)

건물 면적 (전용 면적): 74.67㎡ (약 22.59평)

분양 면적: 제공된 정보에는 명확히 기재되어 있지 않습니다.

1.2. 입지 조건

1.2. 1. 주변 환경 및 교통

위치: 경기도 고양시 덕양구 신원동, "신원고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변: 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 주상복합시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

도로: 단지 내에 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와도 잘 연결되어 있습니다.

1.2. 2. 건물 상태

구조: 철근콘크리트 구조의 평지붕 건물 내 20층에 위치합니다.

외벽: 돌붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

1.2. 3. 특수 물건 정보

특이사항: 유동화 물건으로 분류되어 있습니다.

1.2. 4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

용도지역: 제3종일반주거지역

지구단위계획구역: 삼송택지개발지구

도로: 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m)와 접합되어 있습니다.

기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(신원중학교, 신원고등학교), 도로구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 아파트 관련 토지)에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원

임대차 관계: 미상입니다.

1.3. 2. 등기부 현황 및 채권 총액

말소기준권리: 을3. 은곡신용협동조합 근저당 (접수일자: 2021-05-25, 채권금액: 240,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 을3 근저당, 을4 근저당, 갑6 압류, 갑7 압류, 갑10 임의경매 등기 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 600,000,000원

1.3. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 등기부상 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

기타: 공부와의 차이는 없으며, 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권 분석 및 생활정보

1.4. 1. 단지 내 편의시설

설비: 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.4. 2. 관리사무소 연락처

02-381-9207

1.4. 3. 주차 정보

지상 주차 대수: 12대

지하 주차 대수: 15대

총 주차 대수: 8대 (제공된 정보 기준이며, 실제와 상이할 수 있습니다.)

전기차 충전기 (지하): 19대

1.4. 4. 주변 편의시설

* 쇼핑 및 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설이 위치하며, 도보로 접근 가능한 거리에 마트 및 편의점 등이 있을 것으로 예상됩니다. 차량 이용 시 인근 대형 쇼핑몰(예: 스타필드 고양) 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 단지 동측 인근에 신원고등학교가 있으며, 신원중학교도 가까운 거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 의료시설: 인근 병원 및 의원 정보는 상세히 파악되지 않았으나, 일반적으로 주거 밀집 지역에는 기본적인 의료시설이 갖추어져 있습니다.

* 공원 및 녹지: 주변 아파트 단지들과 연계된 녹지 공간 및 어린이 놀이터 등이 조성되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 권리 관계

임대차 관계가 미상으로 조사되었습니다. 법원 현황 조사 시 임차인이 존재하는지, 대항력 유무, 보증금 및 차임 수준 등을 상세히 확인해야 합니다. 보증금 미상 임차인이 있을 경우, 낙찰자가 인수할 보증금이 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

1.5. 2. 물건 특이사항

유동화 물건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 절차에서 일반 물건과 다소 차이가 있을 수 있습니다. 추가적인 정보 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 3. 건축물 대장 상 특이사항

폐문 부재로 인해 내부 구조 확인이 불가했습니다. 집합건축물대장상의 등재 사항 및 표준적인 이용 상황을 종합하여 조사되었습니다.

1.5. 4. 법규상 제한

본 물건은 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상) 등 다수의 개발 및 거래 관련 제한 사항이 적용되는 지역에 위치하고 있습니다.

1.6. 종합 의견

1.6. 1. 물건 요약

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 신원동에 위치한 신원마을1단지우남퍼스트빌 아파트 107동 20층 2003호로, 2015년 8월에 사용 승인된 비교적 신축급 건물입니다. 총 7개 동, 616세대로 구성된 대단지의 일부이며, 전용 면적은 74.67㎡(약 22.59평)입니다. 감정가는 6억 3백만원으로 책정되었습니다.

1.6. 2. 시장 가치

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 단지의 유사 면적(약 65㎡) 아파트가 2026년 7월 기준 5억 6천3백만원에서 5억 7천5백만원 사이에 거래되었습니다. 본 물건의 전용 면적이 더 넓은 점을 고려할 때, 감정가가 최근 실거래가 범위보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.6. 3. 투자 고려사항

안정적인 주거 환경과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 목적이나 투자 목적 모두 고려할 수 있는 물건입니다. 다만, 임대차 관계 미상으로 인한 잠재적 인수 부담 가능성과 유동화 물건이라는 점을 면밀히 확인해야 합니다. 감정가와 최근 시세를 비교하여 보수적인 접근으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 신축급 아파트

2015년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 내부 상태가 양호할 것으로 기대되며, 관리 상태 또한 좋을 것으로 예상됩니다.

1.7. 2. 편리한 생활 인프라

단지 내 및 주변에 다양한 편의시설이 갖추어져 있으며, 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 것으로 보입니다.

1.7. 3. 가격 경쟁력 확보 가능성

감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점을 감안할 때, 합리적인 입찰가 산정을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 분석

최근 매매 사례(2026년 7월)에서 약 65㎡ 면적의 아파트가 5억 6천3백만원에서 5억 7천5백만원 사이에 거래되었습니다. 본 물건은 74.67㎡로 약 15% 더 넓은 면적을 가지고 있습니다. 만약 단위 면적당 가격이 유사하다고 가정하면, 5억 7천5백만원 * (74.67 / 64.9773) ≈ 6억 6천1백만원 수준으로 추정되나, 이는 감정가(6억 3백만원)를 상회하므로, 더 넓은 면적의 경우 단위 면적당 가격이 낮아지는 경향을 고려해야 합니다. 최근 매매가 기준으로 추정된 시장 가치는 약 6억 5천만원 내외로 볼 수 있습니다.

1.8. 2. 예상 입찰가 산정

보수적인 접근과 함께 시세 대비 경쟁력을 갖춘 입찰가를 고려하여, 감정가(603,000,000원)를 기준으로 약 95% 수준에서 시작하는 것을 제안합니다. 또한, 최근 실거래가와 더 넓은 면적을 감안하여 6억원 초반대의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 595,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.