나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65108 [1] 경기도 파주시 동패동 2071 금강펜테리움센트럴파크 615동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수지 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 동패동 소재 "심학중학교" 북서측 인근에 위치함. 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 제615동 제11층 제1101호로서, (사용승인일 2022-07-29) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 창호: 샤시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건 기호(가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

대상물건 기호(가)는 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 기호(가)는 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 기호(가)는 제반 차량출입 가능할 정도의 도로 기반시설 및 주차시설 갖추었음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역(파주운정3지구) , 제3종일반주거지역 , 제3종일반주거지역(2022-05-27) , 제1종지구단위계획구역(파주운정3지구) , 대로1류(폭 35m~40m)(2022-12-29)(접합) , 대로2류(폭 30m~35m)(2022-12-29)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(20200317)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2025-10-02)(20미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(파주운정3지구)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 분양대금 완납여부는 불분명하나 2026. 1. 13.자 신청채권자 한국자산관리공사의 보정서에는 주식회사 펜테리움개발이 파주운정금강펜테리움 센트럴파크 소유자들에게 보낸 안내문이 첨부되어 있고, 위 안내문에는 대지권등기가 가능하게 되었으니 소유자별로 대지권 이전등기를 신청하라는 취지의 내용이 기재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경65108 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 동패동 2071 금강펜테리움센트럴파크 615동 11층1101호

용도: 아파트

건물면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

토지면적: 57480.20㎡ (단지 전체 면적)

건물총채권액: 420,000,000원

감정가: 603,000,000원

1.3. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대지권미등기

주의사항:

대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 정확한 면적 확인이 어렵습니다.

최저매각가격에는 대지권 가격이 포함된 것으로 추정됩니다.

분양대금 완납 여부는 불분명하나, 2026년 1월 13일자 신청 채권자의 보정서에 첨부된 안내문에 따르면 대지권 등기가 가능하게 되었으니 소유자별로 이전 등기를 신청하라는 취지의 내용이 기재되어 있습니다.

향후 대지권 등기 진행 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 "심학중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권변동:

- 2022-09-16: 주식회사펜테리움개발 (소유권보존)

- 2022-11-30: 서온범 (소유권이전 - 매매)

말소기준권리:

- 2022-11-30: 한국자산관리공사 근저당 (을1, 채권액 220,000,000원)

기타 권리:

- 2024-06-04: 박광준 근저당 (을2, 채권액 200,000,000원)

- 2025-03-14: 이용근 근저당권부질권 (을2-2, 채권액 60,000,000원)

- 2024-12-10: 김포세무서장 압류 (갑6)

- 2025-11-12: 김포시 압류 (갑7)

- 2025-12-16: 한국자산관리공사 임의경매 (갑8, 채권액 207,490,953원)

- 2026-03-09: 파주시 압류 (갑9)

3.2. 소멸되지 않는 권리

목록상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당(을1)보다 선순위 권리가 없으므로, 본 건 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 보증금 (임차인)

임차인: 전연실

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-30

확정일자: 2022-11-10

배당신고일자: 2026-02-19

대항력: 없음

전연실 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금을 인수할 의무는 없습니다. (차임 0원이라는 점은 특이사항으로, 추가 확인 필요).

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 단지 정보

단지명: GTX운정역 금강펜테리움 센트럴파크

준공년월: 2022년 7월 29일 (준신축)

총세대수: 778세대 (15개동)

주차대수: 총 1,112대 (세대당 약 1.43대)

4.2. 주변 상권

대규모 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 주거 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 단지 내 상가 및 인근 상업시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내 커뮤니티 시설 (관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설 등) 이용 가능합니다.

도보 및 차량 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

심학중학교가 인근에 위치하며, 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 문제

본건의 가장 큰 리스크는 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다.

대지권의 법적 유무 및 정확한 면적 확인이 어려워, 추후 소유권 이전 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

분양대금 완납 여부가 불분명하여, 잔금 납부 등의 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

비록 등기 가능 안내문이 첨부되었으나, 실제 등기 절차 진행 및 발생 비용에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다.

6.2. 군사보호구역 관련 제한

토지이용계획상 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역에 해당합니다.

이는 건축 행위나 개발 행위에 제한을 줄 수 있으며, 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 준공된 신축 아파트로, 입지 및 단지 여건은 양호한 편입니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

하지만 '대지권 미등기'라는 중대한 권리상 하자가 존재하여, 해당 문제 해결을 위한 추가 비용 및 시간 소요 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

따라서 본건은 해당 리스크를 충분히 인지하고, 이에 대한 해결 방안 및 비용을 산정한 후 입찰에 참여해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

- 신축 아파트: 2022년 준공으로 비교적 최신 시설 이용 가능.

- 역세권 잠재력: GTX 운정역 인근으로 향후 교통망 확충에 따른 가치 상승 기대.

- 보증금 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 인한 추가 비용 발생 가능성 낮음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 (2026년 7월 기준, 84.87㎡ 기준):

- 55,000만원 (9층)

- 57,800만원 (14층)

- 55,000만원 (12층)

평균 시세: 약 55,933만원

감정가: 60,300만원

최근 실거래가: 55,000만원 ~ 57,800만원

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 감정가 60,300만원 대비 최근 실거래가가 55,000만원 ~ 57,800만원 수준으로 형성되어 있습니다.

'대지권 미등기'라는 중대한 하자를 감안할 때, 이러한 리스크 비용 및 잠재적 추가 부담금을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

또한, 대지권이 최저매각가격에 포함되었다는 점을 고려하더라도, 실제 등기 시 발생하는 절차 비용 및 시간을 감안해야 합니다.

따라서, 현재 시세 및 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 52,000만원 ~ 54,000만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

최저매각가격 대비 고려하여 입찰가를 산정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.