나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65007 [1] 경기도 고양시 덕양구 벽제동 512-63 103동 지층비101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 벽제동 소재 "하늘문추모공원" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 군부대, 근린생활시설, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콬크리트구조 경사지붕 4층 공동주택 건 내 제지층 제비101호로서, (사용승인:2009.07.03) 외벽: 치장벽돌 타일 및 석재 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용웅임. (후첨 "호별배지도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로가 서측으로 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

본건은 공부상 '비101호'로 등재되어 있으나 현황 'B1호'로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 공부상 '비101호'로 등재되어 있으나 현황 '비1호'로 표기되어 있음.
2. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 4. 24.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

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물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65007 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 벽제동 512-63 103동 지층비101호

용도: 다세대주택

감정가: 105,000,000원

토지면적: 56.65㎡ (약 17.14평)

건물면적: 57.60㎡ (약 17.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2009년 07월 03일

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 공동주택 (본건: 지층 B101호)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 벽제동에 소재하며, "하늘문추모공원"의 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경으로는 다세대주택, 군부대, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부상 말소기준권리는 신청채권자인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2025.12.12.)보다 선순위 또는 동순위에 해당하는 권리들로 보입니다. (국민건강보험공단 압류는 말소 예정, 강서구 압류도 말소 예정)

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 123,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-28

* 확정일자: 2022-06-08

* 대항력: 없음

비고:

신청채권자 주택도시보증공사는 2026년 4월 24일자 제출한 대항력 포기 확약서를 통해 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다.

또한, 임차인 김 의 대항력이 '없음'으로 기재되어 있어, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주요 권리사항은 매각으로 모두 소멸되므로, 낙찰자는 명도를 제외한 권리상의 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역과 근린생활시설, 임야 등이 혼합된 지역에 위치합니다.

대규모 상업 시설보다는 인근 거주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

주변에 군부대가 위치하고 있어 지역 특수성을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

주변에 "하늘문추모공원"이 소재하며, 임야와 군부대가 인접하여 쾌적함과 소음 등의 양면성을 가질 수 있습니다.

건축 연도가 2009년으로 비교적 신축에 속합니다.

주의사항으로 공부상 '비101호'로 등재되어 있으나 현황 'B1호'로 표기되어 있어, 이는 행정 절차상 혼동을 야기할 수 있는 부분입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 호수 표기와 현황 표기 불일치: '비101호'와 'B1호'의 차이로 인해 추후 주소 등록, 우편물 수령 등에서 소소한 불편함이 발생할 수 있습니다.

* 인접 시설: "하늘문추모공원"과 군부대가 인접해 있어, 이에 대한 개인적인 호불호가 있을 수 있습니다. (혐오시설로 분류되지는 않으나, 민감할 수 있는 시설입니다.)

* 토지이용계획상 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등으로 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 벽제동에 위치한 다세대주택 지층 물건으로, 경매 절차상 인수해야 할 권리 및 보증금 부담이 없는 좋은 조건의 물건입니다.

주택도시보증공사의 포기 확약서와 임차인의 대항력 부재로 인해 낙찰자의 부담이 매우 적다는 점이 가장 큰 장점입니다.

감정가 105,000,000원은 2009년 준공된 건물 면적(57.60㎡) 및 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 인근 유사 물건의 최근 매매가가 5천만 원에서 7천만 원대로 형성된 점을 감안할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

건물 자체는 비교적 최신 연식(2009년)이며, 권리상 하자가 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 제로: 임차인의 보증금 및 대항력 인수 부담이 전혀 없어 낙찰 후 명도 관련 리스크가 최소화됩니다.

* 신축 연식: 주변 유사 물건 대비 신축 연식(2009년)으로 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 합리적인 감정가: 시장 시세와의 차이가 다소 있지만, 권리 분석상 안전성을 고려하면 충분히 투자 가치가 있습니다.

* 고양시 지역 개발 잠재력: 고양시의 지속적인 개발 계획으로 인한 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 105,000,000원입니다.

인근 유사 물건의 최근 매매가는 33-34㎡ 기준으로 50,000,000원 ~ 75,000,000원 수준입니다. 본건은 57.60㎡로 면적이 넓고 준공 연식도 더 최신(2009년 vs 2002년)이므로, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

권리 인수 부담이 없고, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본건의 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 95,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 경쟁 물건 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

본건의 적정 입찰가는 약 94,500,000원으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.