나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73452 [1] 경기도 의정부시 신곡동 727-1 한국아파트 608동 8층 802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "발곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트단지, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 남서측 근거리에 1호선(회룡역) 및 시내버스정류장이 인 근에 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 제608동 제20층건중 제8층 제802호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 외곽공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2013-06-28)(장암지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역(발곡초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구 역(예지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부장암초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(발곡초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(예지유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 소하천예정지(2016-04-29)(발곡천)<소하천정비법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재>건폐율:60%,용적률:220%,층수:20층,건축물용도:공동주 택용지(자세한사항은 주택과에서 확인)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026.2.27.자로 배당요구한 최선순위 전세권설정등기(접수 2021.8.2. 제78494호)는 매각으로 소멸함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73452 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 신곡동 727-1 한국아파트 608동 8층 802호

* 용도: 아파트

* 감정가: 275,000,000원

* 토지면적: 32.88㎡ (약 9.95평)

* 건물면적: 59.89㎡ (약 18.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 대OOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 전세권 설정

2. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 신곡동 소재 "발곡초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 아파트단지, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 남서측 근거리에 1호선 회룡역 및 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변시설: 본건 인근에는 발곡초등학교, 예지유치원, 의정부장암초등학교가 소재합니다.

* 주변시설 확인: 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 관련 법규 적용 여부를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 을3 전세권 설정: 대한예수교장로회성만교회 (2021-08-02), 300,000,000원. 본 건의 말소기준권리이며, 대항력 있는 선순위 전세권자입니다.

* 갑8 강제경매: 대한예수교장로회 (2025-12-16), 300,000,000원 (의정부지방법원 2025타경73452). 본 경매의 근거가 되는 권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 대한예수교장로회성만교회 (대항력: 있음)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2021-08-02

* 배당신고일자: 2025-12-16

* 비고: 말소기준권리인 선순위 전세권과 동일인으로 추정되며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금 300,000,000원이 있습니다.

* 임차인: 대한예수교장로회성만교회 (대항력: 없음)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2026-02-27

* 비고: 대항력 없는 임차인입니다.

* 총 채권액 (등기부 기준): 300,000,000원

* 물건명세서 특이사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 별도 기재 없음)

* 권리분석 종합:

* 본 건은 말소기준권리보다 선순위인 전세권이 설정되어 있으며, 해당 전세권자는 대항력이 있어 낙찰자가 그 보증금 300,000,000원을 인수해야 합니다. 이는 본 경매물건의 가장 큰 위험 요소입니다.

4. 상권분석

* 주거환경: 본건이 위치한 신곡동은 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 식당 등 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 지역 특성: 발곡초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건축물 정보:

* 건물명: 한국아파트 (정확한 명칭은 풍림, 한국아파트 등으로 복합 기재됨)

* 주소: 경기도 의정부시 신곡동 727-1 (동일로454번길 40, 6)

* 사용승인일: 1998년 12월 29일

* 층수: 총 20층 건물 중 8층

* 구조: 철근콘크리트 벽식 구조

* 내부구조: 방 3개, 거실, 욕실 2개, 발코니 등

* 총 세대수: 1582세대

* 주차시설: 총 1623대 가능 (주차대수 관련 정보 상이하나, 단지 전체는 충분한 편)

* 아파트 규모:

* 전용면적: 59.89㎡ (약 18.12평)

* 대지권면적: 32.88㎡ (약 9.95평)

6. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 전세권자:

* 대한예수교장로회성만교회 가 300,000,000원의 보증금으로 선순위 전세권(대항력 있음)을 가지고 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 이로 인해 실제 취득 비용이 예상보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 강제경매와 선순위 전세권이 경합하고 있어 권리 분석에 신중해야 합니다.

* 부동산 강제 경매: 채무 불이행으로 인한 강제 경매로, 채무 관계 및 부동산 가치 평가에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 의정부시 신곡동에 위치한 아파트로, 회룡역 인근의 교통 편의성과 초등학교를 비롯한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 그러나 가장 큰 문제는 3억 원의 보증금을 가진 선순위 대항력 있는 전세권자가 존재한다는 점입니다. 이 금액은 낙찰자가 인수해야 하므로, 단순히 감정가나 시세만으로는 정확한 투자 가치를 판단하기 어렵습니다.

* 낙찰자는 3억 원의 추가 비용을 감안하여 입찰가를 결정해야 하므로, 투자 수익률 계산 시 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 회룡역과 초등학교가 인접하여 교통 및 교육 인프라가 우수합니다.

* 주거 선호도: 전용 59.89㎡는 신혼부부나 소형 가족에게 적합한 일반적인 아파트 면적입니다.

* 잠재적 가치: 지역 개발 및 시세 상승 시, 인수 비용을 감안한 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 실거래가(2026년 6월~7월)에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 59.88㎡)의 거래가는 263,000,000원에서 289,000,000원 수준입니다.

* 감정가 275,000,000원은 이러한 최근 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수해야 할 보증금: 300,000,000원

* 감정가: 275,000,000원

* 최근 시세 범위: 263,000,000원 ~ 289,000,000원

* 본 건의 경우, 낙찰자가 인수해야 할 보증금(300,000,000원)이 감정가(275,000,000원)보다 높으므로, 실제 총 취득 비용은 입찰가에 300,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

* 따라서, 보수적으로 접근 시 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수 비용을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 제안 예상 입찰가: 275,000,000원

* 총 예상 취득 비용: 약 575,000,000원 (입찰가 275,000,000원 + 인수 보증금 300,000,000원)

* 주의사항: 본 예상 입찰가는 시세 및 감정가를 기준으로 산정한 것이며, 인수 보증금 300,000,000원을 포함한 총 취득 비용을 반드시 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.