나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65156 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 271-7 밀레니엄102동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 "파주대원 초등학교" 남서측 인근에 위치하는 밀레니엄102동 제4층 제401호로서, 인근은 다세대주택, 아파트, 상가 등이 소재하는 주거지대로서 주변여건 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브,경사스라브지붕 제102동 지상4층 중 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2017.07.28.) 외벽 : 석재 붙임 등 마감, 내벽 : 벽지 붙임 및 타일 붙임 등 마감, 창호 : 새시 창호 등 마감임.

이용상태

공부상 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주상용 건부지로 이용중인 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및 군사시설기타(5.5미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 본건은 접이식 사다리를 통하여 출입이 가능한 다락이 소재함.

물건 비고

1.신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 조은우)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2025.12.26.자 인수조건변경확약서를 제출함
2. 건물외벽에 '밀레니엄 602 B동'으로 표시되어있음
3. 감정서의 건물개황도와 같이 접이식 사다리를 통하여 출입이 가능한 다락이 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경65156 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 271-7, 밀레니엄102동 4층401호

* 토지 면적: 67.08㎡ (약 20.29평)

* 건물 면적: 57.99㎡ (약 17.54평)

* 건물 용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 제1종근린생활시설 포함)

* 감정가: 248,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리에 위치한 "파주대원 초등학교" 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 상가 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량을 이용한 접근 및 진출입이 용이한 편입니다. 또한, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 계획관리지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 그리고 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 거래에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2023년 2월 2일에 접수된 예스자산대부의 가압류(갑7)입니다.

* 감정평가 시점을 기준으로 등기부상 총 채권액은 221,559,583원입니다.

* 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 매각을 통해 대부분의 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리 사항은 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조 (성명: 조은우)

* 보증금: 210,000,000원

* 전입일자: 2021년 9월 28일

* 확정일자: 2021년 9월 8일

* 배당신고일자: 2023년 12월 6일

* 등기부등본상 주택임차권(을2)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 명시된 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 이는 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 인수조건변경확약서에 따라, 임차인이 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 사실에 근거합니다.

* 따라서, 본 물건은 임차인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지인 파주시 조리읍 대원리 지역은 전반적으로 주거 단지 위주로 형성되어 있습니다. 인근에 파주대원 초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변으로는 다세대주택, 아파트 단지, 그리고 일부 상가들이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 다만, 대규모 상업 지역이나 중심 상권과는 다소 거리가 있어, 상권의 활성화 수준은 보통으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 해당 물건은 밀레니엄102동 4층에 위치한 다세대주택으로, 2017년 7월 28일에 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 교통: 차량을 이용한 외부 접근성은 양호한 편이며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 인근 상가 및 생활 편의 시설을 이용할 수 있으나, 대형 마트 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교육시설: 파주대원 초등학교가 가까이 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 외벽 표시 오류: 현재 본 건물이 속한 동의 외벽에는 '밀레니엄 602 B동'으로 표시되어 있어, 건물명칭에 대한 혼동의 여지가 있습니다. 이는 향후 하자 보수, 관리비 징수, 또는 기타 민원 발생 시 문제가 될 소지가 있습니다.

* 공부 외 다락 공간: 감정평가서에 명시된 바와 같이, 접이식 사다리를 통해 출입 가능한 다락 공간이 존재합니다. 이는 공부상의 면적에는 포함되지 않는 비공식적인 공간으로, 추후 건축 관련 규제 위반이나 불법 구조물로 간주될 경우 문제가 될 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 본 토지는 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 거래 시 파주시장의 허가를 받아야 하는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 낙찰자가 외국인일 경우, 해당 허가 절차를 거쳐야 함을 의미합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 파주시 조리읍 대원리에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경 및 교육 접근성을 제공합니다.

* 권리분석 결과, 임차인 보증금 인수 부담이 없으며 권리 관계가 명확한 점은 긍정적입니다.

* 다만, 건물 외벽의 표시 오류와 공부 외 다락 공간 존재 등 특이사항이 있어, 입찰 전 현장 방문을 통해 상세 내용을 확인하는 것이 권장됩니다.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정된 점도 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 무인수 임차보증금: 권리분석 결과, 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어 낙찰자가 안전하게 권리를 확보하고 명도 진행이 가능합니다.

* 교육 환경: 인접한 초등학교로 인해 어린 자녀가 있는 가구의 실수요 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 파주시 지역의 지속적인 개발과 주거 수요 증가에 따른 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 248,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보 1 (루체하우스, 2023년식, 69.75㎡): 2026년 5월 15일 360,000,000원 (평당 약 16,890,000원)

* 최근 매매 정보 2 (동문모닝빌, 2003년식, 59.31㎡): 2026년 5월 28일 100,000,000원 (평당 약 5,570,000원) - *해당 물건은 연식이 오래되어 시세에서 벗어날 수 있음*

* 최근 매매 정보 3 (프라임주택, 2016년식, 64.26㎡): 2026년 7월 15일 140,000,000원 (평당 약 7,200,000원)

* 본건의 전용면적은 57.99㎡ (약 17.54평)이며, 사용승인일은 2017년입니다.

* 분석된 매물 중 루체하우스는 신축 연식(2023년)이 가장 좋으며, 본건(2017년)보다 면적이 약간 넓고 가격이 높습니다. 동문모닝빌과 프라임주택은 연식이 더 오래되었으며, 동문모닝빌의 가격은 특이사항으로 보입니다.

* 본건의 감정가 248,000,000원은 평당 약 14,140,000원 수준으로, 분석된 시세의 중간 정도에 해당합니다. 최근 거래된 루체하우스 시세를 고려했을 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 무인수 임차보증금, 양호한 권리관계 등의 장점을 고려할 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 보수적인 접근을 위해 감정가의 80~90% 수준에서 고려합니다.

* 희망 입찰가는 감정가 248,000,000원의 85% 수준인 약 210,800,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.